【華語產經｜投資入門】從2020年中國內地基礎設施領域公募REITs機制發佈以來，到目前為止，大概共有27隻現已上市，總計募資規模達800億元人民幣，項目類別涵蓋公路建設，保障性住房及產業園區等。
投資入門｜上月發布236號文
上個月24日，繼證監會發布《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》後，國家發改委同日也發布了《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發改投資〔2023〕236號，下稱：236號文）。此文件進一步將REITs發行擴展到消費基礎設施領域。236號文可以說是內地邁向商業房地產REITs的重磅文件，對房地產金融市場和房企來說，可以說是一個好消息。
投資入門｜優先支持城鄉商業網點項目
236號文的精神上，是以金融商業操作去支持消費性相關的產業，盤活消費的場景和基礎建設，那就是商業地產，從而進一步促進內地的內部消費市場。文件也明確點名優先支持百貨商場、購物中心及農貿市場等城鄉商業網點項目，以能夠保障基本民生的社區商業項目等來發行REITs。
整體而言，內地政府希望通過投融資的健康生態系統循環，從而推動內地商業房地產的資產管理行業之高效益發展，服務於促進內消的終極目標。
轉向精品化營運
對於商業房地產業界來說，政策也趨向引導行內以往過度重視開發，忽略資產營運的格局，轉向精品化營運。事關內地房地產市場經歷改革開放三十多年，已逐漸由開發型，轉變到存量型時期。過往幾年內地房地產業的高槓桿、重資產模式，令市場幾乎走到絕路。
如此政策，有助體現商業房地產的重新估值，甚至包括估值溢價，因為REITs對商業房地產的定價，更偏向於其製造現金流的能力，亦即資產營運的能力，與以往一般的房地產資產作為表內資產，更重視市場成交的表現，有著根本性的不同。故此未來可見，資產管理公司的角色越發重要，而開發商從以往純粹作為房地產產品的製造商，實在有必要轉型到營運主導的資產管理領域去。
高端奢侈商場未受惠
但現階段，也不是所有的商業房地產都受惠於此新政策，一般大型的高端奢侈商場估計就不在此列，事關其屬性與保障民生無關。但同時間，由於236號文對發行REITs的資產估值規模也有門檻，那麼一些有保障民生功能的社區商業，如一些幾千平米零散的街鋪，要打包發行REITs估計暫時亦有難度。
故此，第一批可以涵蓋的商業房地產估計就是那些三到四層高，內地稱為「盒子商場」的購物中心，甚或一兩萬平米起跳的住宅底部商戶。
REITs市場盤活內地的大規模存量地產
回顧REITs的發源地美國，目前REITs市場規模大概為1.6萬億美元。而其中佔大多數的就是購物中心一類的商業房地產，目前中國內地房地產的發展軌跡，亦正進入到美國幾十年前的階段。
筆者期望，隨著政策進一步的改革，在基礎建設領域公募REITs涵蓋的資產類型越來越寬的情況下，中長期實現一個健全的REITs市場，以盤活內地的大規模存量地產，而房地產資產管理行業也能在此階段有機會成長。
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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。
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