【理財個案】41歲無負擔想置業，月入8萬，有230萬儲蓄想買自住樓。想請問如果自住是否不用把租金回報率下跌列入重要考慮因素？
理財個案（1）讀者來信：41歲無負擔想置業
龔成老師，我今年41歲，儲蓄有230萬，有穩定收入，月入八萬，扣除開支後，每月可儲蓄4萬元。我不需要供養父母，自己也沒有家庭，但至今仍未置業。我想請問︰
- 如果只是買樓自住，現在是入市好時機嗎？如果屬自住，我是否不用把租金回報率下跌列入重要考慮因素？
- 如果我現在買樓，我應否把230萬全數用於首期及買樓相關開支（如裝修等費用），然後用每月的儲蓄（供樓後大概3萬）作投資股票之用？還是撥出多一點現金來購入股票資產？
- 剛上緊你第2堂，根據你課堂所教的水桶模式買股法，我的歲數應為40/40/20，但根據我的實際情況，我可否調高水桶1或2的比率？期待你的回覆。
個案重點
- 41歲
- 月入8萬，每月可儲4萬
- 擁230萬儲蓄
- 未置業
重點目標
- 想買自往樓
- 怎樣有效運用儲蓄
- 財富配置的問題
理財個案（1）龔成老師分析：自住樓最重要係「供得起」
租金回報率是其中一個考慮因素，另外交通便利性，同區配套和未來發展等，都是相關因素。想知平貴，你可以跟同區相類似樓盤作比較。現時香港樓價唔算好平，但作為自住居所，最重要係「供得起」。
簡單來說，如果你的目的是自住，只要你供樓方面無問題，現時是可以置業的，雖然無人能準確地預測樓市，但自住樓最重要是供得起原則，這點比樓價上落更加重要，以你的收入情況，只要你不是買一些金額太大的樓，其實無問題的。
長遠供求將慢慢好翻
我仍相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。
樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。
不過，移民的確令需求減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。
政府現時有較大決心處理好樓市問題
政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。
長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。
因此，香港樓作為自住的價值仍在，長遠樓價平穩。但投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平。
投資組合的平衡配置都好重要
我地投資組合除左要係優質資產外，平衡配置都好重要。
如果你現時完全無股票係手，唔建議全部現金用盡去買樓。要留有部分去投資股票作增值，會較好。
所以，適當運用按揭，不要用盡現金，才是更好的方法，令你手上的資金，可以更靈活運用，以及可投資其他不同類別的資產。
長遠來說，你應該「股樓並行」，就能令你的財富組合較平衡，風險度也會較低。所以，你不應用盡手上的現金去買樓，要留部分。建議你做適當的按揭，完成買樓過程後，才開始買股票。
投資需因應自己情況作出調整
水桶模式比例可以參考，但你要因應自己情況，作出調整。但當然，唔可以調整得過份進取。
同時你要明白，水桶1要求你有一定的投資實力，這方面你要自己衡量翻。如果你本身的投資實力不算強，你可以跟課堂給你的指標比例，但水桶1就不能過多。
理財個案（2）讀者來信：60歲還可以追求成功嗎？
老師，經常見你鼓勵人定目標，要追求成功，要行動雖然我都認同，但我已經60歲，還可以行動嗎？
理財個案（2）龔成老師分析：保持進步、時常挑戰新事物的心態
每個人的情況不同，按自己去訂立適合的目標就得！
記得早排，67歲的周潤發，第一次跑馬拉松，參加10公里賽，當時有記者問佢，未來是否會挑戰半馬或全馬？
他回答「再過幾年吧，等我大一點，現在我還小」。
雖然是半講笑去答，但你可以睇到佢的心態，有一顆年輕、保持進步、時常挑戰新事物的心態。
理財個案（3）讀者來信：點解美國銀行突然爆？
點解早前見到美國會突然啲銀行爆？
是否係時候關注啲優質股？
理財個案（3）龔成老師分析︰美國因爲通脹的問題不斷加息
不是突然的事，美國因爲通脹的問題不斷加息，令到銀行在流動性上出現壓力，這是慢慢累積上去的，令問題開始浮現。
事件整體而言，對投資市場短期會有少少伸延的風險，但未算嚴重，同時見政府已能控制到骨牌效應，反而這個情況，反映美國的銀行，可能有部分出現流動性問題，相信短期會令市場出現一些擔心情緒，相信令短期投資市場波動。
不要直線思維
但我地分析時，不要直線思維，因為市場是複雜的。現時美國見到銀行出事，其中一個原因是之前不斷加息，因此，美國可能會減慢加息力度。甚至現時市場估，有可能在年底減息。因此，這因素又反而對股市有利。
因此，短期投資市場，有可能較波動。
優質股其實什麽時候都應該關注，我曾經建議過學員，平時就要累積優質股的名單，等出現大跌市的時候可以立刻入貨。
理財個案（4）讀者來信：應該賣掉第一共和銀行嗎？
龔成老師，想請問一下如果我持有第一共和銀行的股票，應該賣掉嗎？
理財個案（4）龔成老師分析︰只建議小注或減持
你預風險好高，就算持有，都只建議小注，或減持。
第一共和銀行(FRC)專門為美國選定大都市地區的客戶提供服務，包括私人銀行業務、私人商業銀行業務、房地產貸款和財富管理服務等。
我自己無特別睇開這隻銀行股，但睇佢過往數據，其實都不算無質素。
市場會對較弱的銀行的信心較差
但由於過去已有多間銀行出現流動性問題，所以現階段好難知佢實際潛在風險。
見佢現時集資情況，相信現時業務流動性有一定壓力。
而最大的問題是，當金融危機發生，較弱的銀行，市場會對佢信心較差，就好易原本無事都變有事。
長線發展成點無人知，但相關股份最好不要持有太多，始終中短期不確定性都一定大。
理財個案（5）讀者來信：美團和恆大還有前景嗎？
美團和恆大還有前景嗎？
理財個案（5）龔成老師分析：美團係中國領先的生活服務電子商務平台
恆大（3333）問題較大，未知能否解決。至於美團（3690），雖然中短期較波動，但仍是有前景的。
美團係中國領先的生活服務電子商務平台，利用科技連接消費者和商家，提供服務以滿足人們日常有關食的需求，並進一步擴展至多種生活和旅遊服務。可以將美團的業務，簡單分為三類：
外賣業務相信仍有中速增長
- 外賣平台
- 旅遊相關
- 其他新業務
三大業務是有關連的，因為美團利用外賣平台去建立客戶群，再延伸銷售到旅遊相關及新業務類別。
外賣業務，相信仍有中速增長，雖然不是很賺錢的業務，但隨著進一步擴展市場，增加規模效益
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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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