居屋2023】有傳媒早前報道,有居屋業主賣樓時發現樓契出錯,放售的單位樓契錯用私樓樓契,令買賣做不成。未補地價居屋與私樓樓契兩大不同,加上加按、補地價、贖契、律師費問題,這5件事買前居屋必知。 

居屋2023|未補價樓契跟私樓樓契有兩點不同

居屋樓契跟私樓樓契有不同,特別是未補地價的居屋。綜合房屋署和律師的說法,未補價樓契跟私樓樓契有兩大點不同。另外,不少人關注居屋買賣的律師收費、供樓時如何處理樓契,以及供滿後贖回樓契程序和之後處理方法。《香港財經時報》會逐一解析,有意買居屋人士要多加了解。

居屋錯用私樓契礙買賣

居屋是政府資助房屋之一,買賣程序跟私樓有不同,樓契亦有不同。正如上述事件,居屋業主放售單位時發覺錯用私樓樓契,阻礙買賣,需要尋求上一手業主重新處理樓契事宜。畢竟樓契始終是一份證明單位業權的文件,是整個物業買賣的命脈,錯用樓契不可說是小事。

要釐清居屋樓契跟私樓樓契分別

居屋樓契跟私樓樓契有何不同?特別是近年較多未補地價居屋單位在居屋第二市場放售,錄得不少成交,成為市場焦點。購買未補地價居屋的綠、白表人士,更要釐清這類居屋樓契跟私樓樓契的分別。根據房屋署和律師分析,未補價居屋樓契跟私樓樓契有兩個不同要點:

樓契分別一:未補價居屋契受條例規限

房屋署表示,未繳付補價的居屋單位受《房屋條例》(第283章)附表或政府租契的轉讓限制條款所規限,該單位的轉讓契據必須列明有關轉讓限制的條款,並列明買方必須履行及遵守轉讓限制的條款,並向香港房屋委員會作出契諾,繼後的買家或受讓人須受同樣的規限,作出具相同約束力的契諾,才可出售或轉讓單位。

樓契分別二:樓契列明物業市值及售價

謝天良律師分析指,居屋樓契第一點不同的是,未補價居屋樓契內註明是受到房屋條例約制。另一點是,樓契內列明首次第一手買入時物業市值,以及當時售價。私人住宅樓契不會有這些條文。

補價後樓契跟私樓無異

謝天良律師說,物業補完地價後,可以在自由市場買賣,樓契不需列明上述兩點。而已補價樓契格式跟私樓樓契格式一樣。

另外,一、二手居屋樓契在格式上有分別。謝天良律師指,一手居屋樓契由房屋署簽署,採用房屋署格式。在居屋第二市場放售的未補價居屋樓契,則採用律師會設定格式。

居屋律師費低私樓15%

每逢居屋買賣,房委會本身有律師辦理買賣手續,但若果想保障自己利益,買家通常自行聘請律師負責辦理相關事。究竟居屋買賣的律師費有多少?是否較私樓平?房委會資助房屋小組成員柯創盛表示,居屋買賣律師費平過私樓買賣律師費,費用較私樓低10%至15%。現時居屋律師費約數千元,私樓收費要視乎律師行而定。

律師費按物業樓價而定

律師收費要視乎物業樓價而定。謝天良律師指,樓價平,律師收費偏低,但若果是豪宅買賣的律師費,會高過一般住宅買賣。

供樓時樓契存放在銀行

現時買私人住宅,供樓時物業樓契通常存放在銀行。若果購買居屋,成功申請到按揭,供樓時處理樓契事宜大同小異。房屋署表示,居屋單位的轉讓契據及有關文件屬買方的業權文件,買方可自行決定如何存放業權文件。如居屋單位有按揭貸款,有關轉讓契據一般會存放在按揭銀行,與私人住宅單位的安排一致。

「贖契」是指甚麼?

經常聽到「贖契」兩個字,是指甚麼?其實是贖回樓契的縮寫而已。無論是居屋或私人住宅業主,成功申請到按揭後,樓契會存放在銀行內,作為抵押品。一旦未來業主未能償還貸款,銀行會收樓,出售單位以作取回業主所欠下貸款,故樓契由銀行保管。當然,若果業主供滿樓,上述情況不會發生,可以贖回樓契。

可委託律師辦理贖回樓契

即使是居屋業主,贖回樓契做法跟私人住宅一樣。房屋署表示,居屋單位的按揭屬按揭人與按揭銀行之間的安排。有關居屋單位業主清還按揭貸款及後安排贖契事宜,可向其委任律師或其按揭銀行查詢所需手續。

贖契需時3個月

居屋業主向銀行贖回樓契,相關程序如下:

  1. 若果業主臨近供滿樓,銀行通常會發信通知需要贖契,否則便要收取寄存費。但有時部份銀行可能忘卻通知,業主亦可以主動向銀行查詢有關情況。
  2. 臨近供滿樓,業主可以主動向銀行查詢贖契事宜。
  3. 銀行會提供指定律師樓名單供業主選擇,由與銀行溝通及在土地註冊處登記,需時約為二至三個月。

贖回樓契後,如何處理?綜合坊間資料,有以下3種方法:

1.業主家中:

把樓契存放在家中,無需繳付任何費用,是最節省成本。通常這類文件存放在夾萬,但有機會因火警等意外導致樓契缺失,這也很難預料。存放在家中,是業主個人問題,萬一因意外損失,未必有很多保障。

2.銀行保險箱:

存放保險箱,年費逾千元,收費雖然較為優惠,但保險箱供應較緊張,不易租到。銀行對保管樓契有一定經驗,而且發生意外如火警的機會通常不高。即使樓契不幸損失,銀行需要負上責任,賠償未必小。

3.律師樓:

律師樓不會把樓契存放在辦公室內,加上部分律師樓可能把樓契放於倉庫,曾有倉庫發生過火警,風險可能較大。最重要是樓契因意外而損失,賠償多少很難料,因律師樓不是銀行,在保管文件經驗稍遜。如果想存放在律師樓,最好跟律師樓查詢相關情況才作決定。

居屋藉加按存放樓契不易

除了以上3種方法外,有意見提出可向銀行加按物業,藉此可以把樓契再次存放在銀行。不過,如果是未補價的居屋業主,這種做法有一些局限。雖然居屋業主可以向房屋署申請加按,但需要辦理手續,而且房屋署考慮加按理由有一定限制,不會貿然批出。

未補價加按的理由

根據房屋署網頁資料,業主把單位加按時,只有當業主經濟有困難,並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時,把單位加按 的申請才會獲批准。應可獲批准的原因包括:

  • a.籌措醫藥費
  • b.家庭成員的教育費
  • c.殮葬費
  • d.業主因離婚/分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費
  • e.業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支。

其他原因 (例如:個人財務問題),則須根據個別情况考慮。由此可見,加按方法不易實行。

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