買樓攻略｜拆解新盤先住後付！小心光豬價與臨約價差距按揭陷阱

【新盤2023｜買樓攻略】不少新盤都會提供不同的付款方法優惠，折實價或者會較價單上售價低近20%，做按揭時，一般銀行都要以「光豬價」，即折實價去計按揭成數，如果購入前未計算清楚，隨時會「中伏」！

按揭個案：自僱人士選用新盤先住後付

近日我們便收到求助個案，客戶屬自僱人士，入息紀錄較混亂，要時間整理，於是他便想到選用先住後付的計劃，這樣一方面可以立即購入心儀單位，同時又有更多時間準備按揭相關證明文件，不過他沒留意部分銀行會將「先住後付」視作樓價優惠，做按揭時可能「借唔足」！

客戶早前購入現樓新盤，該盤有提供「先住後付」的付款計劃，客戶由於是自僱，戶口入數紀錄極混亂，他擔心會影響按揭申請，於是便打算選用先住後付的計劃，以讓自己有更多時間整理好入息證明。

怎料，他申請按揭時才發現，銀行把先住後付視作發展商提供的樓價優惠，做按揭時，銀行以預估租金，去假設樓價回贈，當中涉及金額有約48萬元。原本客戶購入單位樓價約1,000萬元，原本打算做80%按揭，現時銀行扣了48萬元的樓價折扣才計80%按揭，客戶要多付約38.4萬元的首期資金，令他大失預算。

其實按我們經驗，的確有部分銀行會把「先住後付」計劃，計入樓價回贈，理由是客戶在「先住」的期間不用付出租金，於是銀行便會補為是租金補貼，要扣減樓價才計算按揭。

不過，每間銀行對這類發展商優惠的計算方法有不同，在我們為客戶爭取及平反後，最後都成功找到一家銀行在不扣樓價的情況下，批出80%按揭，完美解決客戶的困境。

除了「先住後付」，新盤「臨約價」與「光豬價」的差距，都曾經令不少買家失預算。

例如我們便曾有個案，客戶先選了建期付款，臨約上顯示樓價為620萬元，剛好超出舊按保計劃的樓價上限，不能做到80%樓花按揭。

可是他數天之後想轉回「即供計劃」以取得更多樓價折扣，由於購入時「建期價」為620萬元，以樓花物業來說，最高按揭成數只可以做到60%，即使客戶表明想轉回即供，銀行也要待臨約價改為扣除折扣後，低於600萬元的價錢，才可為其批出高成數按揭。

由於等待發展商改計劃需時，客戶最後只餘15天時間去批出按揭，在我們介入協助努力爭取下，「險過剃頭」地成功在毋須罰息之下批出按揭。

由上述個案，我們建議買家要留意新盤「光豬價」與臨約價的差距，可能會成為按揭陷阱，特別是一些要申請高成數按揭的買家，決擇不了時，可找專業人士給予建議及代為計算不同計劃的風險成本，才作出最佳決定。