樓市走勢2023｜讀者來信：Anthony Sir你好，之前一直到有睇你們的LIVE，好在聽你哋講舊年冇買到掃管笏新盤飛揚一期，可惜有朋友中了伏，去年買了！
樓市走勢2023｜讀者提問：無法上會的苦主應如何自處？
最近看見發展商大幅劈價，他們業主群都很擔心，因為他們都揀了建築期付款借高成數按揭，如果到時銀行估價不足，上唔到會，豈不是要撻訂收場，損失訂金已經夠慘，發展商還有機會追差價，血本無歸，還要負債累累，應該如何自處呢？
樓市走勢2023｜飛揚一期樓價偏高
回覆讀者來信：
幸而…我們的學員沒有遇到這個情況！平時有睇我們的LIVE都知道，一直以來我們都不建議買掃管笏這個地區，尤其是飛揚一期推出的時候，也就是去年年中加息潮出現前，折實平均呎價高達1.5萬元，一房細單位更高達1.6萬至1.7萬元。
樓市走勢2023｜劈價後樓價方算合理
我們以投資的角度去秤貨，計來計去都計唔掂數，早已在學員Whatsapp群組分享，結論是價錢太貴，風險太高，不值得買。直到最近飛揚二期推出，發展商大劈價近兩成，價錢才算合理，才有同學進駐。
買樓前宜深思熟慮
買樓，對很多人來說是重要的投資，買之前為甚麼不好好學習呢？說來也奇怪，買樓動輒幾百萬，甚至過千萬，正如很多苦主說，他們花盡積蓄才夠首期，只是想買個安樂窩，如此重要的決定，買之前為甚麼沒有深思熟慮？為甚麼沒有學習？
勿盡信他人慿見輕易下決定
只聽信身邊的朋友，只聽信代理的天花龍鳯，甚麼北部都會區，甚麼千億基建，代理的工作是幫發展商賣樓，當然甚麼都話好，怎能盡信呢？
當然，就今次事件引發的問題，政策也有需要改善的地方！
按保計劃下借高成數按揭須以建期付款
以前買新樓，即供都可以做到高成數按揭，但自從林鄭PLAN出台，只有建築期付款才可以做到高成數按揭，迫使所有資金不足，需要做高成數按揭的買家，都別無選擇地要以建築期付款，承擔申請按揭時估價不足的風險。雖說要避免爛尾的風險，但是，近年除了恆大幾乎爛尾之外，有爛尾的情況出現過嗎？怕甚麼呢？
（1）預留更多資金以備首期之需
首先，買樓之前必須要明白，建築期付款存在的風險！雖說2022年下半年的加息潮，令到樓價下跌接近兩成，實屬很多人的意料之外。然而投資就是這樣，有升也有跌，最終自己都要為自己的投資決定負責。
留意簽約及上會之間相隔時間
建築期付款，意思是收樓的時候才上會，那可能是一年、兩年，甚至三年後的事，最大的風險就是樓價下行，到時估價不足，因此我會跟學員說，最好預鬆少少首期，例如打算借9成的，原本1成首期就可以，但最好可以預留2成首期。
（2）關注市場變化
準業主要為市場變化隨時做好準備。例如2022年下半年，樓市下跌，在這半年期間，準業主就要做好心理準備，樓價有機會下行，收樓時有機會估價不足，這時候應該跟家人或朋友商量，是否可以協助提供一些備用資金，幫你多付一些首期渡過難關，順利成交之後，你再還錢給他們呢？其實除了估價不足，也會有甚他風險，例如到時你被裁員，就要搵定擔保人了。
（3）查詢多幾間銀行估價
第三，即使個別銀行估價不足，不代表所有銀行都借不足！部份中小型銀行會比較進取，即使個別大銀行估價不足，仍是可以借足按揭的，當然利息會高一點，找可靠的按揭中介協助找找，當然如果是我們的學員，可以找我們的按揭導師協助。
飛揚一期估價仍有上調機會
事實上，飛揚一期的關鍵日期是2024年3月，距今還有接近一年。隨着經濟復常，樓價反彈，相信到時銀行估價亦會上調，先做好準備吧！
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作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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