居屋2023｜買居屋好過買私樓？抽居屋3個優點＋5個缺點

居屋2023｜每年新一期居屋推售，認購登記反應熱烈，可見居屋不乏捧場客。《香港財經時報》分析抽居屋的3個優點和5個缺點，包括居屋價錢、居屋入息・白表綠表居屋資格等，買居屋好過買私樓？

居屋2023｜年年居屋申請爆滿

但凡每一期居屋推售，市民認購反應熱烈。如在上一期「居屋2022」，房委會推售8,926個居屋單位，於去年2月接受申請，共收到約252,000份申請表，超額逾27倍，可見市民對居屋需求殷切。新居屋固然有吸引之處，但亦不能忽略其缺點。先分析抽居屋的優點：

抽居屋的優點（1）新居屋折扣率可達近五成

居屋是其中一類資助房屋，最吸引的是每期居屋價錢有折扣優惠，讓合資格的綠、白表人士認購。從數據表看，除了2017年那一期外，其餘4期居屋折扣率達至四成或超過四成，如上一期「居屋2022」折扣率49%，接近原價一半，吸引力不差。

近5期新居屋折扣率

年份	折扣率
2017	7折
2018	52折
2019	59折
2020	6折
2021	無新居屋
2022	51折

私樓減幅難匹敵居屋

在私人住宅市場，發展商推售一手樓盤時，甚少直接減價，因這會對市場造成震撼。發展商通常提供優惠，變相減價，但折扣率跟居屋相比之下仍有不如。如近期即將開售的何文田樓盤瑜一，最高折扣優惠為15%。即使在二手市場，市況下滑，業主減價幅度很難達至30%或以上。

抽居屋的優點（2）居屋買家獲批最高成數按揭

新居屋推售，在房委會擔保下，綠表人士可獲批最高九成半按揭，白表人士可獲批最高九成按揭，不需壓力測試，還款期25年。此外，去年房委會修改申請居屋按揭的做法，居屋申請人可選用H（銀行同業拆息）按，跟私人住宅市場一樣，不指定使用P按。在低息環境下，H按的封頂息率低於P按，可節省利息支出。

私樓買家未必借到高成數按揭

如果申請私樓上車盤按揭，未必人人可獲批高成數按揭。本身是首次置業人士，才可申請按揭保險計劃（按保）。據按揭證券公司資料，選購樓價400萬元以上至1,000萬元或以下物業，最高按揭成數八至九成，並繳付保費，保費介乎貸款額1.32%至5%不等，最高還款期30年。若果申請人沒有申請按保，最高可獲批六成按揭，需通過壓力測試。

抽居屋的優點（3）居屋實用率稍高

中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，居屋實用率較高，因居屋屋苑通常不設有住客會所。但他說，私人屋苑設有住客會所，較受新一代買家垂青。

另外，現時居屋單位面積稍高於部分私人住宅。都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指出，即使居屋、私樓樓價相若，但居屋面積稍高於私樓，因目前不少私樓提供「納米化」單位，居屋人均面積勝過私人住宅。

抽居屋相比買私樓亦有缺點

不過，抽居屋也有一些購買私樓或新盤沒有的缺點，主要在買家身份、轉售有一定限制，需要留意。以下是5個抽居屋的缺點：

抽居屋的缺點（1）居屋買家入息資產受限

購買居屋分為兩類人士，包括綠表和白表人士。綠表資格人士須符合以下條件：

a.需年滿18歲。
b.本身是房委會轄下公屋住戶；或房協轄下出租屋邨的住戶；或年長者居住單位的住戶。
c.持有由房屋署或市建局發出有效《綠表資格證明書-祇適用於出售居者有其屋計劃單位》的人士。
d.房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。

白表居屋申請資格

而白表資格人士須符合以下條件：

a.需年滿18歲，並居港滿7年。
b.為私營房屋的住戶。
c.房委會轄下公屋、房協轄下出租屋邨或任何資助房屋計劃單位住戶的家庭成員；
d.透過房委會轄下「租置計劃」購得單位不足10年內的業主及其戶籍內的所有認可家庭成員。

須符合資產及入息限額

綠表人士主要是公屋住戶，本身有入息及資產淨值審查，並且每兩年就會審查一次。白表人士申請時，需要接受審查。下列是上一期居屋對白表入息和資產要求：

家庭人數	每月入息限額(元)	資產限額(元)
1人	33,000	925,000
2人或以上	66,000	1,850,000元

至於私樓買家，無需有入息和資產上限，更不需接受審查。

抽居屋的缺點（2）如想抽中惟靠長者或家庭

馬耀宗說，若果想增加抽中居屋的機會，就要偕同長者或家庭成員申請。按照現時居屋銷售規定，如參加「家有長者優先選樓計劃」的申請者，可優先揀樓，其他家庭申請者（核心和非核心）隨後揀樓。不過，要留意，「家有長者」申請者需承諾跟長者同住。

私樓買家不受限

相反，在私樓市場，若果新盤開售，只是按抽韱號碼先後次序揀樓，買家身份不重要。在二手市場，買家睇樓不受限制。

抽居屋的缺點（3）居屋轉售有限制

新居屋有轉售限制。以「居屋2022」來說，由首次轉讓契據日期起計第6至第15年內，業主須在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予房委會提名的人。至於首次轉讓契據日期起計十五年後，則－

a.業主可在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予房委會提名的人。
b.業主亦可在繳付補價後於公開市場出售或出租單位。

倘轉售私樓需繳辣招稅

在私人住宅市場，並無任何轉售限制，但現時購入單位後，首3年內轉售需繳付額外印花稅(所謂辣招稅)：

a.如物業持有期為6個月或以內轉售，稅率為20%；
b.如物業持有期超過6個月但在12個月或以內轉售，稅率為15%；
c.如物業持有期超過12個月但在36個月或以內轉售，稅率為10%。

繳付額外印花稅，只是希望採取行政措施，遏制短期炒風，而不是直接限制轉售。買家仍然可以轉售，但需要按照持貨時間繳付某個百分比的額外印花稅。

抽居屋的缺點（4）轉售對象有限

正如上一點提到，居屋業主可在居屋第二市場或自由市場放售單位。若果在居屋第二市場放售，對象只局限符合資格的白表或綠表人士，買家範圍有限。雖然可以在公開市場放售，銷售對象可擴闊至其他準買家，但有兩個不利因素：

二手私樓流通性高

一是需繳付補地價後才可放售；
二是禁售期較長，如「居屋2022」規定，業主需由首次轉讓契據日期起15年後才可補價放售，15年時間很長，屆時補地價金額難以預測，故脫手不易

相反，私樓在二手市場放售，沒有轉售限制，買家身份亦不限，其流通性較居屋第二市場高。

抽居屋的缺點（5）不可隨時放租

未補價居屋不能放租。若果要放租，需要留待禁售期後，繳付補地價後才可以在自由市場放租，一如私人物業。正如上一期居屋，業主要在15年後補地價，再在公開市場放租。私人住宅就可以隨時放租放售，不受限制。

結論：居屋宜自住多於投資

綜上所述，買居屋由於有轉讓限制和未補價前不可放租的兩大特性，私樓比居屋更適宜作投資之中。

不過，雖然表面上，抽居屋優點較少，但其實這些優點是具關鍵性，包括售價折扣率高、承造高成數按揭，若果本身是合資格人士，入場門檻不算高，反映居屋適宜自住多於投資。

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