樓市走勢2023｜港銀不加息：業界料樓價升11%！按揭供款走勢

樓市走勢2023｜美國聯儲局剛宣佈加息0.25厘；本港匯豐銀行則宣佈不加息，料其他大型銀行加息機會亦不大。雖然不加息暫未對供樓人士的支出造成影響，但美國已預告今年內不會減息，本港息口仍有上行風險，香港樓市又面臨甚麼前景？一文睇清業界對是次議息結果的回應，按揭相關資料及各大代理行對樓市走勢的看法。

樓市走勢2023｜美國加息0.25厘

美國聯儲局剛公佈最新議息結果，將息率上週0.25厘，符合市場預期。是次為今次加息周期的第9次加息，累加4.75厘，現時聯邦基金目標利率升至4.75厘至5厘。據局方提供的資料，聯儲局官員對今年底聯邦基金利率預期終端利率將落在5厘至5.25厘水平，意味著美國加息周期有望於年內見頂。

樓市走勢2023｜本港銀行不加息

本港方面，本港龍頭銀行匯豐（0005.HK）率先宣佈不跟加，最優惠利率維持在5.625厘，是該行連續兩次在美國加息後，沒有上調息率；對上一次加息是在去年12月16日。

此外，恒生銀行（0011.HK）同樣宣佈港元最優惠年利率維持5.625厘不變。

業界回應｜利嘉閣按揭：年內仍有機會加P

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，美國加息步伐放慢，目前由各項數據看，今年內美國最多再加息0.25厘，但年內減息機會不大，香港銀行或仍要跟隨加息一次。不過，由於上周多家大型銀行已先行下調二手物業H按鎖息上限0.25厘，預計可抵銷未來加息的影響。

鎖息上限降低可抵銷影響

黃詠欣指，現時大型銀行H按鎖息上限為P-2.25%，以滙豐銀行維持最優惠利率（P）於5.625厘之下，二手物業的實際按息現為3.375厘。以500萬元貸款，年期30年計，每月供款為22,105元，較上周鎖息上限仍為3.625厘時，每月供款少約698元（-3%）。假設未來銀行會上調P最多0.25%的話，上周減鎖息上限的舉動，已經完全抵銷未來可能加息的影響。

不同息率下供款壓力變化

以貨款額500萬元及年期30年為例：

H按	未加息前 H按鎖息上限	若3月中大型銀行下調鎖息上限0.25厘	假設加息 0.125厘
實際按息	2.5%	3.375%	3.5%
月供	$19,756	$22,105	$22,452
差幅	－	+$2,349 (11.89%)	+$347 (1.57%)
壓力測試下家庭入息	$47,316	$46,664	$47,316
全期利息支出	211萬元	296萬元	308萬元

港銀仍有加息壓力

黃詠欣解釋，香港銀行加息幅度雖然大幅落後於美息加幅，美國累積加息4.75厘，而同期香港最優惠利率謹上調0.75厘，香港銀行仍大機會追加。加上近日1個月港元拆息反覆企於3厘以上，以現時H按計劃普遍為H+1.3%計，仍然高於封頂位（3.375%）水平，反映銀行仍有加息壓力。

供樓息率上限下調

黃詠欣指，中小型銀行早前推出快閃「時光倒流價」3.125%的息率優惠，客戶流向較低息的銀行做按揭，令大型銀行都要出招迎戰，3月中起陸續有大型銀行下調二手物業H按鎖息上限0.25%至3.375%，與一手物業看齊。

新買家宜把握現時高回贈優惠

觀乎近日銀行仍積極搶按揭生意，不單息率優惠，現金回贈亦有增加，部分大額按揭回贈可高達2.45%，屬有紀錄的新高水平。建議購入新盤買家選用即供計劃，把握近日的按揭優惠。

業界回應｜經絡按揭：對樓市有支持作用

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，是次匯豐銀行宣布最優惠利率P維持不變，相信根據自身資金狀況以及公司策略等因素而作出此決定，並預視本港加息周期或見尾聲。

曹德明表示，隨着中港兩地恢復通關，經濟已逐步復常，而近期樓市回暖，銀行開始積極爭取按揭業務，加上現時滙豐銀行宣布最優惠利率P維持不變，業主供樓負擔暫未增加，以上多個因素對本港樓按市場有正面支持作用。

業界回應｜中原按揭王美鳳：市場已消化加息影響

中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國加息周期已近尾聲，港息調整是否已提早完結仍視乎未來拆息走勢、資金流向及水平；今年市場聚焦「復常」令本港經濟及投資環境進一步向好，料市場資金維持充裕，不排除本港加息周期或已完結；相信即使年內若需再加P，亦僅再多一次。

香港加息幅度大幅低於美國

王美鳳指，本港受惠於防疫措施逐步解除、通關復常、息率將見頂等因素，市場氣氛已回暖，樓市交投明顯增加，是次大型銀行決定維持最優惠利率（P）不變令按息維持現有水平，為市場進一步帶來好消息。事實上，是次加息周期本港銀行已大幅落後於美息加幅（美加息4.5厘 VS 港P加0.625厘），故此在樓市前景向好下，相信巿場已完全消化加息影響。

業界回應｜中原陳永傑：上半年樓價有望升逾1成

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，美國加息步伐放緩，相信離見頂不遠，而匯豐銀行宣布將維持最優惠利率，對一眾香港業主而言屬喜訊，供樓成本減輕亦有助加快準買家決定，料第二季樓價可升5%，上半年合共可升11%。

樓市利好因素多將引起升浪

陳永傑指表示，年初至今利好消息湧現，如財案寬減物業印花稅、通關效應、美國放緩加息等，都為樓市起了振興作用，由樓市小陽春踏入較長遠的樓市升浪。加上港府為吸引人才，推行多項引入人才計劃，對中價物業租賃市場帶來支持，吸引更多投資者入市，相信配合美國放慢加息步伐，香港中價物業將緊接中小型單位的升浪，第二季看高一線。

成交價量齊升

他續指，樓市一手成交量拾級而上，由去年12月的200餘宗，每月成交量增幅一倍，2月份約900宗，至預料3月份可達2,500宗的一手成交量，較去年12月成交增幅逾10倍；樓價方面，中原城市領先指數CCL於年內已錄得逾6%的升幅。

陳永傑指，今年首季樓市跟隨經濟復甦而進入轉角市，樓價升幅相對較快，料第二季經濟復甦進入中後期，樓價升幅將稍後放緩。

業界回應｜美聯布少明：料中小型單位主導大市

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，本港銀行今次維持最優惠利率不變，而早前本港有大型銀行已降低二手物業H按封頂息，相信未來港息未會大幅上升。隨著本港息率不變，相信對樓市帶來正面的支持。

千萬元以下單位成交料再增加

布少明指，尤其是中細價的中小型單位物業，更可受惠於息口穩定及政府調整首置人士的印花稅措施。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，本年迄今（截至3月21日）一手成交量共錄得超過2,700宗，1,000萬元或以下佔當中約77%，料調低印花稅配合港息不變下，比率有望突破8成水平。

受惠通關港樓首季「價量齊升」

回顧首季樓市，美國加息步伐放緩的同時，香港與內地全面通關的帶動下，本港經濟逐步復常，樓市向好，價量齊升。「美聯樓價指數」最新報153.85點，重升11周，重返去年11月上旬的19星期新高，而本年迄今升5.35%，今年至今成交量亦交去年第四季大幅超出2倍。

業界回應｜港置：業主負擔維持不變

香港置業行政總裁馬泰陽表示，本港大型銀行宣佈不跟隨加息，對一眾準買家及業主來可說是「鬆一口氣」，供樓負擔維持不變，加上近日有多間大型銀行更下調二手物業H按封頂息率，均對樓市帶來支持。

本月交投有望再創逾半年新高

馬泰陽指，近日新盤混戰升溫，發展商採取「先求量，再求價」的銷售策略，刺激市場購買力。綜合讓該行及《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，3月迄今（截至21日）新盤成交量共錄1,345宗，較上月的867宗按月增加逾55%，暫已創7個月新高。

隨著本港大型銀行息率不變，相信有助本周末新盤銷售進一步火熱，全月有力突破2,000宗水平，預計全年交投按年有望升逾6成至約1.5萬宗。

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