【樓市走勢2023】讀者來信：Anthony Sir你好，最近旺角地王以超低價賣出，每呎樓面呎價僅為3,103元，實在嚇了一跳，這可以旺角地王啊！怎麼會這麼平呢？是發展商睇淡嗎？會對樓市帶來負面影響嗎？
回覆讀者來信：睇到標題都會驚訝
相信很多朋友睇到標題都會驚訝，旺角地王呎價三千幾？隨之而來，當然會牽動不少多淡淡網友的負面情緒，擔心剛剛反彈的香港樓市出現危機，事實上最近賣地成績差強人意，觀塘地王流標，赤柱地流標、小蠔灣地流標、啟德地平賣…令到政府庫房收入大減，旺角地王中標價又低估值下限16%，令淡淡憂慮。
香港樓市 賣地條款複雜
今次旺角地王平賣，其中一個原因是賣地條款非常複雜，之前甚至有測量師估計有流標風險，根據資料顯示，今次中標的財團，需要負責興建指定的社會服務設施、社區會堂、公共交通交匯處、過境巴士車站以、公眾停車位、公眾活動空間、連接附近大廈的天橋等設施，同時需要保留地皮內的3棵榕樹，高難度啊！
發展時間很長
有測量師預計發展商要投入過百億的建築成本，而且發展的時間很長，利息成本增加，也令到發展商的資金流轉減慢，財團出價低亦無可厚非。
香港經濟 商業仍未復甦
雖然疫情已過，但實體經濟距離完全復甦仍有一段時間，很多企業及人才都流走，例如轉移到新加坡，難道今天除下口罩，企業及人才明天就會回來嗎？所以特首及一眾官員最近都頻頻外訪，全力搶企業搶人才。現在香港的商業大廈空置率挺高，據資料顯示中環核心區高達10%，東九龍第二核心商業區更高達15%，再加上過去三年的疫情，令到商業生態亦有所改變。
商業生態有所改變
很多朋友都試過Work From Home吧，經常用Zoom開會，經常網購和叫外賣吧，我們的培訓課程都由實體轉型為Online上課配合實體活動了，商業面積需求何時能重返疫情之前實在難以預計，這樣的氣氛商業地如何賣到好價錢呢？
樓市氣氛剛剛好轉
至於住宅市場，隨着經濟復常，樓市氣氛逆轉，看看最近幾個新盤例如愛海頌、KoKo Rosso、Novoland等等的銷情，稍稍減價就能賣個滿堂紅，樓市轉勢已成定局。然而要回到疫情前的熱鬧氣氛尚需要一點時間，環球惡性通賬及加息仍然對市場做成困擾，很多人仍然對經濟是否能夠全面復甦抱懷疑態度，相信短期內樓市只會悄悄地上升。
最近賣地成績差 唔劈價就笨
要像2018年的大爆發，大概要多等幾個月，甚至年尾，加息周期完結的時候就毫無懸念了。再加上發展商仍有不少貨尾單位尚待消化，這個時候又怎會用高價投地呢？加上最近賣地成績差，唔劈價就笨，相信短期內的賣地，發展商都會出低價嘗試政府的底線。
平價買地 不等如要平價賣樓
發展商平價買地，是否代表將來會平賣樓呢？似乎又沒有必然關係，假如你去年有聽我們LIVE說，成功劈價買樓，原本500萬的樓劈到400萬到到，將來若氣氛好轉，市場賣到500萬，你又會唔會因為買入價平，所以平平地450賣樓益街坊呢？事實證明發展商無論多平買入土地，只要賣樓時市況好，一樣會高價賣樓！
政府應該檢討
所以今天地價平對幾年後的樓市沒有大影響，尤其是市區地罕有。相反政府應該檢討，是否應該堅持在經濟未復甦的時候盲目推出及賤賣土地呢？如果是一些新發展區都可以理解，但如此核心的地王，賣咗就冇！是否應該待樓市氣氛好轉才賣呢？賤賣土地，庫房收入減少，政府就要考慮增加其他稅收，到時承受又要全港市民一起埋單了。
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作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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