【內地買樓程序】港人北上買樓,通常買一手樓為主。一手樓多人追捧,隨時有機會揀不到合適單位,可以轉往二手市場。本文講述內地一、二手買樓程序和8個注意事項。另一個較多人關注的事項是一、二手樓買賣所涉及的費用,專家分析5種稅務減免、節省費用方法。
跨境理財|內地買樓程序:一手新盤
港人一直較喜歡在內地買一手樓,因一手市場透明度稍高,即使出現問題,可向發展商、代理追討,始終較為容易。以下是買內地買新樓程序:
內地買新樓程序1:物色有信譽的發展商和代理
買家北上買新盤,始終人生路不熟,故應物色中港兩地具信譽發展商及地產代理,揀樓前詳細瞭解樓盤資訊、地方政策、物業類型及產權期限等。
內地買新樓程序2:簽認購書
揀好合心水單位後,簽署認購書,支付訂金,必須使用國家認定的商品房買賣認購書,確保認購書條款清晰。要留意,所有款項均需直接存入發展商指定的銀行監管帳戶,不需交予銷售人員或物業代理代勞。
內地買新樓程序3:簽正式合約
支付樓價首期,簽署正式買賣合約,並約定尾款的支付時間。內地買樓一般可選擇一次性付款或銀行按揭貸款。
內地買新樓程序4:可選本港或內地申請按揭
若果申請按揭,可向香港指定銀行或內地銀行申請按揭,如果選擇自動轉帳還款,宜於當地銀行開立還款帳戶。
內地買新樓程序5:辦理買賣公證手續
簽訂正式的買賣合約後,發展商會安排買家到公證處辦理買賣合約公證手續。
內地買新樓程序6:支付餘數
買家根據合同約定時間,向發展商支付餘數。如選擇按揭貸款,銀行會將尾款直接轉入發展商指定的銀行監管帳戶中。
內地買新樓程序7:辦理收樓手續
在收到發展商入伙通知書後,買家便可在指定時間內辦理收樓手續。收樓時,買家需支付房屋維修基金、物業管理費等費用。
內地買新樓程序8:申領產權證書
買家應向國土資源局,申請產權轉移過戶登記,並在指定日期獲取不動產權證書。一旦遇上產權問題,可及時通過法律途徑向賣方索償。
大灣區置業|5個內地買新樓注意事項
- 項目需有「五證」「二書」:要留意發展商和銷售商在銷售商品房時需提供「五證」及交樓時需提供「兩書」,並確保發展商和銷售商分別持有有效的《商品房外銷許可證》和營業執照。
- 「五證」包括國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證及商品房預售許可證;「兩書」則指商品房質量保證書和商品房使用說明書。
- 實地視察:應盡可能到物業地盤實地視察,親身了解樓盤情況、配套設施和四周環境。
- 把款項存入監控帳戶:支付房款時,應將款項存入商品房預售許可證上公布的監控帳戶,並領取發票和保留有效轉賬憑證。
- 驗樓見問題要發展商跟進:收樓前須仔細驗樓,如發現質量有問題,可根據房屋保修條例要求發展商跟進。
跨境理財|內地買樓程序:二手樓盤
買內地二手樓,更需謹慎,因買賣二手樓的透明度不及買賣一手樓,如業主身份、產權需要清楚核實。以下是買賣二手樓程序:
- 偕同代理睇樓:揀選可靠的地產代理公司,然後偕同代理睇樓。
- 簽買賣合約:睇中合適單位後,與賣方簽訂買賣合約。
- 賣方委託擔保公司辦理買賣事宜:賣方和擔保公司到公證處進行公證,賣方委託擔保公司辦理相關事務。
- 資金監管:買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號(一般是原貸款銀行,如果換其他銀行會多出一些費用),買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件。
- 申請按揭:買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款後發出貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司)。
- 贖樓和註銷抵押:買方向擔保公司支付擔保費用後,擔保公司向原貸款銀行申請贖樓,擔保公司向銀行發出贖樓擔保,進行贖樓及註銷抵押登記手續。
- 房屋過戶:買方同擔保公司簽訂買賣合約,遞交房產過户申請,擔保公司領取回執。
- 銀行給賣方貸款尾數:買方與擔保公司簽署回執繳費領取房產證,擔保公司領出新房產證,向按揭銀行作抵押登記,銀行把首期款額給賣方,新房產證抵押登記後,銀行把扣除贖樓貸款後的貸款給賣方。
- 收樓:買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過户,買方領鑰匙。
買內地二手樓4個注意事項
- 釐清產權和核實業主身份:必須釐清房屋的產權,以免買賣成交後取不到房屋產權證,可委託大型仲介查核。同時,亦需確認賣方是否產權證上的真正業主,查看產權證時,必須看正本。
- 留意屋內結構是否損壞:留意屋內結構,是否被破壞或老化,如查看牆身是否有裂縫、屋內是否有漏水。一旦發現相關問題,要考慮清楚是否購買,因日後要承擔較多維修費。
- 揀合資格有信譽仲介公司:物色有信譽兼取得執業資格的中介公司,最好親身前往相關公司,視察公司的情況,判斷公司的檔次。
- 視察附近環境:實地視察房屋周邊環境,了解附近環境、衛生情況、社區安全等。
大灣區置業|買賣深圳物業涉8項費用
買賣內地一、二手樓另一個關注點,是當中涉及的費用,買樓前需要計一計這些費用。不妨以買賣深圳商品住宅為例說明。當地買賣物業的費用涉及契税、印花税、住房維修基金、交易手續費、房屋登記費、增值税、個人所得税、不動產登記費等。
買新樓主要付契稅
在買賣一手樓方面,據戴德梁行提供的資料,涉及契税(税率1%至3%)、印花税(暫免徵收)、住房維修基金(總房款2%)、交易手續費(總面積3元)、房屋登記費(80元)以及按揭貸款等。
住宅契稅率最高3%
美聯物業羅湖西區總經理袁新有補充稱,買家購買一手樓時,主要繳付契稅,另一些費用如中介佣金、印花稅由發展商負擔。她說,契稅的稅率要視乎單位面積大小徵收,有以下3部分:
單位 | 稅率 |
面積90平方米以下 | 1% |
面積90平方米至144平方米 | 1.5% |
面積144平方米以上 | 3% |
至於買賣深圳二手商品住宅,主要涉及中介費、贖樓費用、按揭貸款及各項稅費手續費等。以下是買賣雙方支出的費用表:
內地買樓稅項費用:賣方(個人)支出費用表
稅種/費用 | 徵收條件 | 計算基數 | 稅率/收費 |
土地增值稅 | 個人 | - | 免徵 |
增值稅 | 購買不足5年的 普通住宅和 非普通住宅 |
不含稅銷售額 | 5% |
增值稅 | 購買滿5年的 普通住宅 |
- | 免徵 |
增值稅 | 購買滿5年的 非普通住宅 |
銷售收入減去購 房原價後的差額 |
5% |
增值稅附加稅 | 非普通住宅和購買 不足5年的普通住宅 |
增值稅 | 城市維護建設稅:7% 教育費附加:3% 地方教育附加:2% |
印花稅 | 個人 | 登記價格或計稅價格 | 免徵 |
個人所得稅 |
購買滿5年且是 |
- | 免徵 |
個人所得稅 | 核實徵收 | 計稅價格- 房產原值- 轉讓過程繳納的稅金、合理費用 |
20% |
個人所得稅 | 核定徵收 | 計稅價格 | 普通住房:1% 非普通住房:1.5% 拍賣房:3% |
內地買樓稅項費用:買方(個人)支出費用表
稅種/費用 | 徵收條件 | 計算基數 | 稅率/收費 |
契稅 | 家庭唯一住房 90平方米及以下 |
登記價格或 計稅價格 |
1% |
契稅 | 家庭唯一住房 90平方米以上 |
登記價格或 計稅價格 |
1.5% |
契稅 | 非家庭唯一住房 | 登記價格或 計稅價格 |
3% |
土地增值稅 | 個人 | - | 免徵 |
登記費 | - | - | 80元 |
備註:本表為深圳市二手商品住宅交易稅費一覽表,更新時間為2023年2月。隨時間推移和城市不同,相關稅率和減免條件會有所不同。
普通住宅指同時滿足以下條件的住宅:住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;單套住房套内建築面積120(含本數)平方米以下或者單套住房建築面積144(含本數)平方米以下;實際成交價格低於750萬元(含本數)。除此之外為非普通住宅。
資料提供:戴德梁行
專家教路:5種慳稅慳買賣樓費用方法
驟眼看,在內地買賣物業需繳付的稅項和其他費用不少,但其實,只要達到某種條件,買賣雙方可享稅項優惠,甚至免繳部分稅項或某些費用。戴德梁行華南及華中區研究部主管及高級董事張曉端以深圳為例,指出現時有以下5種寬免或節省費用的方法:
- 普通住宅購買超過5年後出售,可免徵增值税。
- 「滿五唯一」(購買滿5年,且是家庭唯一住房)可免徵個人所得税。
- 購買家庭唯一住房可享契稅優惠。
- 業主红本在手(没有抵押)的情况下,可免去贖樓等的費用。
- 深圳等城市於2022年底試點推出「帶押過戶」政策,買賣雙方貸款同一银行可減少贖樓等交易成本。
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內地買樓程序常見問題
問:內地住宅類型有多少?經常聽到的「商品房」、「公寓」、「SOHO」是什麼?
答:商品房是所有物業的總稱,它是指經…按此查看更多
問:內地一、二手買樓程序和8個注意事項是甚麼?
答:港人一直較喜歡在內地買一手樓,因為...按此查看更多
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