【內地買樓攻略2023】若果有意北上大灣區置業，有必要預先了解內地物業市場情況。究竟內地住宅類型有多少？經常聽到的「商品房」、「公寓」、「SOHO」是什麼？購買這些物業時需注意6個要點？

另外，專家分析住宅、公寓地契分類和年期，以及涉及補地價的問題。《香港財經時報》先說明「商品房」、「公寓」和「SOHO」三者特點和分別。

內地買樓攻略2023｜內地住宅類型1：商品房

其實，商品房是所有物業的總稱。它是指經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司開發的，建成後用於市場出售出租的樓宇，包括住宅、商業樓宇、公寓、商舖。

類似香港的「私樓」

商品房可按法例和有關規定在市場上自由買賣，而不受政府政策限制，類似香港的「私樓」。它是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。

分商品和政策性住宅兩類

在住宅方面，主要分為商品住宅和政策性(保障性)住宅兩大類，市場上流通的產品主要是商品住宅。除此之外，涉及居住用途的物業還有租賃住房、宿舍、公寓等。從面積和樓價劃分，住宅分為兩類。據美聯物業羅湖西區總經理袁新有表示，這兩類包括普通住宅和豪宅。

  • 面積低於1000平方呎的是普通住宅；
  • 面積超過1000平方呎以上的是豪宅。

內地普通住宅 vs 豪宅

然而，她說，按照深圳政府因應稅收規定，普通住宅和豪宅有以下分別：

  • 普通住宅：面積1400平方呎以下，樓價750萬元人民幣(下同)以下。
  • 豪宅：面積1400平方呎以上，樓價750萬元以上。

住宅商品房6個特點：產權年期達70年

  1. 一般住宅為兩梯三戶或者四戶，也可能是一梯兩戶，密度較低。
  2. 住宅的用地性質是居住用地，產權最長為70年。
  3. 可以申請公辦學位。
  4. 住宅的水電費按照民用水電的標準來收取，有陽台可通燃氣。
  5. 按揭視乎不同城市而定，最高可按八成或七成。
  6. 購買和出售較受內地限購令限制。

內地買樓攻略2023｜內地住宅類型2：公寓

公寓是商品房的其中一種，本身是商業樓宇，但亦有公寓是商住兩用物業，把寫字樓和住宅結合。公寓之所以包含住宅用途，因政府希望為在某區寫字樓、酒店工作的人士提供居住配套，但要證明入住人士是否真的在某區工作並不容易。

目前在公寓產品主要包含3類：

  1. 商業性公寓：建設在商業用地或综合用地上，產權年期40或50年。
  2. 住宅性公寓：建設在住宅用地之上，產權年期70年。
  3. 酒店式公寓：建設在商業用地或酒店用地，產權年期40年。

公寓一般可即買即住

從整體上來說，公寓一般為過渡性質，是即買即住型住宅，大多為商業性質，有5個特點：

  • 一梯多戶，居住密度較高。
  • 公寓沒有陽台，不通燃氣，不可以申請公辦學位。
  • 這類物業大多配帶精裝修，可即買即住。
  • 買家以年輕人居多。
  • 按揭最高可按五成。
  • 在購買和出售方面限制較少。

內地買樓攻略2023｜內地住宅類型3：SOHO

SOHO即Small Office，Home Office，主要是用於家庭辦公所用，類似寫字樓，有4大特點：

  1. SOHO既可以大面積銷售，也可以間成小面積銷售。
  2. SOHO建築標準不同於普通住宅，不通燃氣且不設陽台，樓宇間距也與住宅用地和住宅式公寓不同，採用的是辦公建築標準。
  3. SOHO用地性質是辦公，所以土地使用年限最長為50年。
  4. 不可以申請公辦學位。

內地買樓攻略2023｜香港人可以在大陸買樓嗎

現時港人主要購買商品住宅。戴德梁行華南及華中區研究部主管及高級董事張曉端解釋說，這是市面上可供香港居民以個人名義購買的居住類物業。而商業性公寓(商務公寓)，根據相關規定，深圳、廣州、北京、上海等城市暫不允許香港居民以個人名義購買非住宅物業，故不可以個人名義購買商務公寓。

需以內地公司名義買公寓

張曉端續稱，如考慮購買商務公寓、寫字樓、商舖等物業，港人要先註册公司，方能以內地公司名義購買，但公司名義不能購買住宅。袁新有補充說，港人以公司名義買入公寓，需一次性付款，不可借貸。當購入後，取得房產證，才可以向銀行申請貸款，銀行收取企業經營貸利息，大約3%。

港人無需社保可買大灣區樓

張曉端建議，港人購買內地商品住宅時，需注意購買房資格、產權、税費、手續費、按揭、出售限制等問題。另外，商品住宅購房資格方面，要注意內地不同城市的限購政策。

大灣區9個城市享本地居民待遇

在北京、上海等主要城市，香港居民可能需要居住證明/一年社保記錄等材料才能買商品住宅，且只可用於自住。而在大灣區內地9個城市，香港居民享受本地居民待遇，無需社保、個税、工作等證明，僅需無房證明和自住承諾即可買商品住宅。

需留意公寓地契到期時間

至於購買內地公寓方面，中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量則建議港人應釐清公寓可否轉作住宅用途出售，這個問題最好向當地地產代理、律師查詢清楚。另亦要留意地契年期，如公寓年期40年，現時跟到期時間不遠，如只餘下1年，未必有人願意買入。而且，這類物業的二手市場規模較細，投資價值不大。

大灣區置業｜應參閱買家意見

莊太量續指，發展商推售公寓時，通常會宣傳物業優點，如附近有學校，最好不要盡信發展商的宣傳，應參閱買家意見，如瀏覽網上對物業的評語。他表示，公寓對象通常是單身人士、附近工作人士，家庭亦不會租住這類物業，除非物業位於發展成熟的商業區，其投資價值才較高。

地契到期暫採兩「不」做法

購買物業時，需留意地契年期，到期後如何處理，如續期會否涉及補地價問題。張曉端分析指，針對住宅建設用地使用權期間屆滿，根據《中華人民共和國物權法》，自動續期。

並非一定是無償續期

在此基礎上，《中華人民共和國民法典》增加了「續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理」的說法，這意味着繳納或減免有待於今後法律或者行政法規的規定來進行辦理。儘管目前法律層面上暫未規定和明確有關費用標準，却為今後立法預留了空間，並非一定是無償續期。

不需要提出續期申請

她又說，在尚未對住宅建設用地等土地使用權到期後續期作出法律安排前，少數住宅建設用地使用權期間屆滿的，採用兩「不」一「正常」的過渡辦法：即不需要提出續期申請、不收取費用、正常辦理交易和登記手續。

更多內地買樓攻略2023、跨境理財及大灣區置業內容

【按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊】

內地買樓常見問題

問：內地住宅類型有多少？經常聽到的「商品房」、「公寓」、「SOHO」是什麼？

答：商品房是所有物業的總稱，它是指經…按此查看更多

問：香港人在大陸買樓，主要買哪類物業？

答：現時港人主要購買商品住宅，如考慮購買商務公寓、寫字樓、商舖等物業，港人要先…按此查看更多

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。