買樓攻略2023｜銀行按揭比較：浮息定息P按H按特點＋供樓影響

【買樓攻略2023】加息無疑加重置業人士供樓負擔。如果現時入市，總希望選用的按揭，可以減輕負擔。現時市面按揭分兩大類，分別是浮息按揭和定息按揭，其中浮息按揭再分為P(最優惠利率)按和H(同業拆息)按。本文分析這3種按揭特點和加息所產生的影響。面對息口持續向上，那種按揭利率較有着數？可減少利息支出？

買樓攻略2023｜P升跌受美息走勢影響

目前置業人士普遍選用浮息按揭，浮息按揭包括P按和H按兩種。最優惠利率由銀行訂立，不同銀行按照現時借貸情況及未來預測釐定，升跌是受到美國利率走勢所影響。不同銀行訂立不同利率，以下是本港主要銀行P按情況：

銀行按揭比較：本港主要銀行P(最優惠利率)按

銀行	P	P按
滙豐銀行	5.625%	P-2.15%=3.475%
恒生銀行	5.625%	P-2.15%=3.475%
中國銀行	5.625%	P-2.15%=3.475%
渣打銀行	5.875%	P-2.25%=3.625%
花旗銀行	5.875%	P-2.5%=3.375%

資料來源：經絡按揭

P按以最優惠利率計算

P按是以最優惠利率計算，以最優惠利率減去一定百分比，便得出按揭利率。正如上述圖表，不同銀行訂立的最優惠利率各有不同，得出的實際按揭利率亦不同，如滙豐P是5.625%，減去2.15%，實際利率是3.475%；渣打P是5.875%，減去2.25%，實際利率是3.625%。

H按受資金流向左右

H按是近年較多人選用的浮息按揭，屬於銀行同業拆息按揭計劃，即是Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱HIBOR，是指銀行與銀行之間借貸時所採用的利率，反映出銀行的資金成本。H按通常以一個月銀行同業拆息去計算，以拆息利率(H)加一定百分比，就得出供款利率，如H為0.19%，百分比為1.3%，即供款利率為0.19%+1.3%=1.49%。

H按設封頂息率

銀行同業拆息是受到銀行體系資金走勢所影響，舉例說，有大型新股掛牌，抽走市場資金，在這段時期，同業拆息會上升。不過，若拆息因某種因素如市場大量走資而飊升，供款息口相應急升，供樓人士要捱貴息，但銀行普遍會為H按設「封頂息率」(Cap Rate)來計算按揭利率，封頂息率以往通常跟P按看齊，但隨着近年息口急升，情況有變化，請看以下H按表：

銀行按揭比較：本港主要銀行H(同業拆息)按

銀行	H	息率	鎖息上限
滙豐銀行	2.46%	H+1.3%=3.76%	一手樓：P-2.25%=3.375% 二手樓：P-2%=3.625%
恒生銀行	2.46%	H+1.3%=3.76%	一手樓：P-2.25%=3.375% 二手樓：P-2%=3.625%
中國銀行	2.46%	H+1.3%=3.76%	一手樓：P-2.25%=3.375% 二手樓：P-2%=3.625%
渣打銀行	2.46%	H+1.3%=3.76%	一手樓：P-2.25%=3.625% 二手樓：P-2.25%=3.625%
花旗銀行	2.46%	H+1.3%=3.76%	一手樓：P-2.5%=3.375% 二手樓：P-2.5%=3.375%

註：H=2.46%是2月7日Hibor rate。上述銀行P rate是參照P按表。
資料提供：經絡按揭

H按封頂利率高於P按

近期上述主要銀行的拆息利率為3.76%，明顯高於鎖息上限的利率，銀行會以封頂利率計算。但要留意，現時部分銀行二手樓H按封頂利率卻高於P按的實際利率，如滙豐、恒生和中銀三間銀行，P按實際利率皆為3.475%，二手樓H按封頂利率皆為3.625%，P按利率低於封頂利率，因近年部分銀行對沖市場利率風險走勢，故亦調升封頂利率。

定息利率超過4%

定息按揭是銀行把按揭利率固定在某一個百分比，這種按揭是在2020年提出，當時屬於試驗計劃，2021年10月按揭證券公司宣布轉為恒常計劃，分為10年、15年和20年計劃，按揭證券公司按照其資金成本、業務風險和市場情況等因素不時釐定定息年利率。以下是最新利率：

定息按揭利率：

按揭年期	定息利率	定息期完結後之按揭利率	全數/部分提前還款罰款
10年	4.5%	當時的定息按揭利率或適用的浮息按揭利率	於第一年提前還款：還款額之3%
15年	4.65%		於第二年提前還款：還款額之2%
20年	4.8%		於第三年提前還款：還款額之1%

資料來源：按揭證券公司

定息按揭免壓測

雖然近年息口上升，但若果跟現時銀行浮息按揭利率(無論是H按或P按)相比，定息利率仍高於浮息按揭利率，不算着數。但這種按揭有好處，一旦申請浮息按揭人士未能通過壓力測試，可以轉而申請定息按揭，並可「免壓力測試」，但沒有現金回贈。申請人可以選用10年期按揭，3年後可轉按，選用浮息按揭。

3種按揭利息支出如何？

供樓除了本金外，利息支出所佔的比重不少。不少置業人士關注，息口上升，這3種按揭利息支出如何？那一種利息支出較低？不妨以樓價800萬元計算，以下是選用3種按揭計算得出的結果：

以樓價800萬元為例：選用P按

按揭利率	3.475%
還款年期	30年
按揭成數	九成
每月供款	32,231元
全期利息總支出	4,403,096元

以樓價800萬元為例：選用H按

按揭利率	3.625%
還款年期	30年
按揭成數	九成
每月供款	32,836元
全期利息總支出	4,620,850元

以樓價800萬元為例：選用定息按揭

按揭利率	4.5%
還款年期	10年
按揭成數	九成
首10年每月供款	36,481元

按揭利率	3.475%(滙豐P按利率)
還款年期	20年
按揭成數	九成
之後20年每月供款	33,369元
全期利息總支出	5,186,320元

P按利息支出最少

P按和H按利率以滙豐為基準，定息按揭選用10年期，10年後選用滙豐P按利率計算。綜合3種按揭，定息按揭全期利息支出最多，達518萬元；P按全期利息支出最少，約440萬元。顯而易見，現時P按利率最低，繳付的全期利息支出亦是最低。不過，有一點要留意，是定息按揭餘下20年的利率難以預計，上述利率只是按照現時情況假設，採用滙豐P按利率計算。

選用P按比例驟增

去年3月起，美國連番加息，本港銀行亦跟隨加息，選用P按的人逐漸增加。翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。

現時P按利率低於H按封頂利率

至於以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，反而逐漸下跌，由6月份的97.9%下降至12月份的67.5%。選用P按的人比重之所以逐漸增加，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明解釋指，多人選用P按，因現時P按利率低於H按封頂利率。

長遠宜轉H按

中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，雖然美國加息，但同業拆息逐漸下跌，這個趨勢持續，故選用H按會較適合。他說，現時P按利率較低，但未來可以透過轉按轉用H按。

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