買樓攻略2023｜黃埔花園細單位為例解說：供平過租 vs 租平過供

【買樓攻略2023】如果想搵樓，不少人都會考慮一個問題：到底買樓好抑或租樓好？這牽涉供平過租或租平過供的問題。何謂供平過租？何謂租平過供？如何界定和計算？現時買樓抑或租樓較適當？專家逐一分析。

買樓攻略2023｜供平過租 vs 租平過供

簡單而言，「供平過租」是指供樓開支低過租樓開支；「租平過供」則剛剛相反，是指租樓開支低過供樓開支。

黃埔花園細單位為例解說

以下以黃埔花園細單位為例，說明兩者分別：

屋苑及單位：黃埔花園一個389平方呎單位
樓價：640萬元

例子1：供平過租

按揭利率	3.225%
還款年期	30年
按揭成數	六成
租金	17,000元
每月供款	16,660元

例子2：租平過供

按揭利率	3.225%
還款年期	30年
按揭成數	七成
租金	17,000元
每月供款	19,916元

供款租金相比未必反映實況

黃埔花園這個細單位，在例子1，承造六成按揭，每月供款16,660元，較現時租金17,000元低340元。從數據來說，這是供平過租。至於例子2，承造七成按揭，每月供款19,916元，較現時租金增加2916元，可說是租平過供。

按揭成數影響供款額

不過，上述兩個例子是同一屋苑和單位，但各自承造按揭成數不同，影響供款額不同，得出不同結果。按照上述例子，「供平過租」或「租平過供」出現，跟供款人的首期和按揭成數有關，但這未必完全反映到真正情況。

利息支出供款額

若果參閱供款當中的利息支出款額，情況又如何？可參考以下例子：

屋苑及單位：啟德一號一個563平方呎單位
樓價：1100萬元

例子1：

按揭利率	3.225%
還款年期	30年
按揭成數	七成
租金	22,000元
每月供款	34,348元
每月利息支出	21,278元

例子2：

按揭利率	3.225%
還款年期	30年
按揭成數	八成
租金	22,000元
每月供款	39,255元
每月利息支出	24,317元

初期利息支出會佔較高比重

在供款開支當中，初期利息支出會佔較高比重，可能數年至十年，視乎每個按揭情況而定。租樓至少1至2年，兩者可以比較。在例子1，如果供款人承造七成按揭，每月利息支出21,278元，低於租金722元；但在例子2，如果供款人承造八成按揭，每月利息支出增至24,317元，卻高於租金2317元。

以利息支出計算不恰當

那麼，兩個例子所計算的利息支出，一個低於租金，另一個高於租金，這樣跟上述黃埔花園例子有異曲同工之妙，同樣是按揭成數影響了結果，這不算太恰當。

租金回報 vs 按息較客觀

都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗建議，可以以租金回報率跟按揭利率相比計算，這會較為客觀。他續稱，若果租金回報較按揭利率高，反映租金較貴；若果按揭利率較租金回報率高，反映供款較貴。

愈貴價物業租金回報愈低

愈貴價物業，租金回報愈低，這樣租樓抵過買樓。如果單位租金回報低，最好租樓不買樓，因租金平一些，樓價貴一些。不妨以這種方法，計算上述黃埔花園和啟德一號兩個單位，得出以下結果：

黃埔花園：

按揭利率：3.225%
租金回報率=17,000元×12/640萬元=3.19%

啟德一號：

按揭利率：3.225%
租金回報率=22,000元×12/1100萬元=2.4%

目前屬租平過供

兩個屋苑的租金回報率分別為3.19%和2.4%，皆低於現時最低按揭利率3.225%。跟上述以供款總額和利息支出相比，即使不同屋苑，結果基本上一致，現時租金回報率低於按揭利率，屬「租平過供」。

買樓雜費包括釐印費、律師費、代理佣金

無論買樓或租樓，除了考慮供款或租金外，亦需計算其他雜費。買樓雜費包括釐印費、律師費、代理佣金等，長遠開支包括差餉、管理費等。租樓的其他雜費不及買樓多，很多時差餉、管理費會包括在租金開支，俗稱「全包宴」。買樓或租樓的決定，首要考慮的是自己的負擔能力、收入等。

息口走勢專家未有共識

未來息口和樓市走勢，隨時影響準買家買樓或租樓的決定。專家對息口走勢未有一致意見。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，美國加息不是長期，加息目的是壓抑通脹，現時通脹下跌，故在未來2至3年息口向下的機會較高。

利息下調放緩是入市好時機

不過，馬耀宗則指，如果利息下調、放緩，是入市好時機，但早前聯儲局表示會繼續加息，雖然沒有說明具體加幅，但在市場預期減息情況下，美國卻持續加息，反映利息不會很快見頂。若果利率下跌，才會出現供平過租情況。

料本港半年後會再加息

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波預期，今年大半年後美國不會減息，因通脹仍然高企。他預計，本港半年後會再加息，加幅介乎0.25%至0.5%。

專家建議暫租樓觀察市況

息口走勢成市場關注點，現階段應持觀望態度。專家建議，可暫時租樓，觀察市場走勢。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，現在最好暫租樓一年，在這段時間觀察市況，預期年中美國完成加息，根據以往經驗，一至兩季後很快會減息。他說，年中再決定長期租樓或長期供樓，有機會出現供平過租情況。

靠定期收入租樓

另有學者提議，可暫時把資金投放在定期存款，然後從存款得到的收入用作租樓之用。馬耀宗覺得，利用定期利率收入租樓，好過買樓。他舉例說，以500萬元做定期，定期利率4厘，每年收入20萬元，每月收入16,000元(20萬元÷12個月)。

租500萬物業每月可節省4000元

若果租500萬元物業，每月租金12,000元，以每月定期收入16,000元交租，每月可節省4000元。按照學者提出的例子計算，即使租以上黃埔花園的單位，每月租金17,000元，都可以交近1年的租金。在一年時間觀察樓市走勢，時間上應該充裕。

現時利率高供樓高過租樓

馬耀宗續稱，若果買樓，需要先支付首期，假設樓價500萬元，100萬元做首期，若果這筆首期轉做定期存款，理應有利率收入，但現時當作買樓首期，即已失去定期利率收入。再連同餘下400萬元當作按揭，需要支付利息，這樣供款會貴過租金，因現時利率高，供樓高過租樓。

若收入穩定可買樓

那麼，那些人適合買樓？那些人適合租樓？若果本身是專業人士或公務員，已工作數年，收入會較穩定，這類人士適合買樓。但若果本身是剛畢業，做工不久，收入始終未穩定，如有需要，最好租樓。