【買樓攻略2023】代理行每周10 大藍籌屋苑的成交量，是市場其中一個衡量樓市淡旺的指標之一。這10個屋苑之所以被稱作「藍籌」原因是多年來成交量及呎價都較較穩定，不過10大屋苑當中，有多個樓齡已經逼近或超過45年，而銀行對按揭物業供款年期計算，一般是以75減去計，即是說樓齡高於45年的話，按揭年期或者少於最長的30年！會否令轉手難度大增呢？
10大屋苑中美孚新邨的樓齡最高
現時10大屋苑中，以美孚新邨的樓齡最高，部分期數樓齡已接近55年。過去不少銀行都會個別審批部分樓齡「砸界」的按揭申請，早兩年仍有銀行可批出30年期按揭，但隨著樓齡與45年「分水嶺」愈來愈遠，現時銀行最盡只接受以80減去計年期。
現時銀行最盡只接受以80減去計年期
即是如樓齡55年的話，最高可以25年按揭，如要做於60%的高成數按揭，基於按揭保險公司要求要以75減樓齡作計算，更加最高只可做到20年按揭。
500萬元貸款額 P按實際息率3.475計
以500萬元貸款額，P按實際息率3.475計，做20年按揭月供約2.89萬元，而25年按揭月供則約2.5萬元，較做30年按揭月供約2.2萬元，每月供款多近2,600元及6,500元。壓力測下的入息要求也較30年期高3,800元及逾1萬元。
購入樓齡較高物業 轉手難度或大增
因此，要注意如要購入樓齡較高的物業，入息要求亦較高，同時如日後轉手樓齡更大時，下手買家按揭年期或更短。
假設貸款額為500萬元，息率3.475厘：
| 供款年期 | 30年 | 25年 | 20年 |
| 月供 | $22,382.5 | $24,964.2 | $28,933.8 |
| 較30年期按揭 | +$2,581.7 | +$6,551.3 | |
| 差幅 | +11.53% | +29.27% | |
| 壓測下 最低入息要求 |
$47,185.1 | $51,049.6 | $57,867.6 |
| 較30年期按揭 | +$3,864.5 | +$10,682.5 | |
| 差幅 | +8.193% | +22.64% |
不同物業類型 樓齡計算方法有不同
其實不同物業類型，樓齡的計算方法也有不同，例如村屋物業，每間銀行都計算方法差異也更大，有個別銀行可接受做60%或以下的按揭時，以80減村屋的樓齡，但有個別銀行則以60去減村屋樓齡，如果想做60%以上高成數按揭的話，按保公司一般只接受以55去減村屋樓齡。
更多買樓按揭相關內容
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
