樓市走勢2023】隨着近期利好消息呈現,市場轉調唱好樓市,並預期明年農曆年後出現「樓市小陽春」。然而,最重要是「小陽春」過後香港樓市的走向,到底持續上升,抑或再度回跌?專家提出影響後市走勢有5個因素。另外,若果準買家有意趁「小陽春」入市,可留意3個要點。

樓市走勢2023|小陽春屬短期反彈

所謂「樓市小陽春」,是指樓市經過一段時期淡市後,樓價及成交量有所回升,但未確定未來升勢是否持續,只屬短期反彈。「樓市小陽春」通常會在農曆新年假期後發生,每逢農曆年假期前,即1月左右,樓市交投會較為淡靜,因不少人會出外旅遊,無暇睇樓。當農曆年假期後,不少購買力會流入市場,帶動樓市上升。

不一定全年表現也好

根據以往經驗,「樓市小陽春」出現在農曆年後,即由2月開始,一、二手市場交投量上升,樓價亦因應向上。但「小陽春」過後,樓市會否持續升勢則難有定論,不同時期會出現不同效應,樓市在「小陽春」期間表現好,不一定全年表現也好,亦不一定表現差。

2018下半年樓市表現乏力

舉例說,在2018年,上半年樓市表現好,但下半年受到利淡因素影響,價量齊跌。這些利淡因素包括美國加息、本港調高最優惠利率、中美兩國貿易戰爆發等。當時上半年住宅買賣合約宗數達33,896宗,但下半年買賣宗數減少,全年宗數57,247宗,按年下跌7%。在樓價方面,據差餉物業估價署(差估署)資料,當年私人住宅售價指數由1月的358.4,升至7月最高點的394.8,但之後跌至12月的359.4,下跌近9%。

本港首11月價量齊跌

今趟樓市會否出現「小陽春」?先分析當前市況。2022年整體樓市下行,價量齊跌。據差估署資料,首11個月私人住宅售價指數累跌13.8%,單是11月,私人住宅售價指數報339.4點,按月跌3.3%,已經連跌6個月。一般相信,12月樓價持續下跌。

樓市成交至目前為止全年新低

在交投方面,據土地註冊處資料,首11月住宅樓宇買賣合約為42,543宗,較2021年同期的69,152宗下跌38.5%。首11月宗數處於低位,除了5月的6202宗外,其餘月份住宅買賣合約徘徊約2000至4000多宗,11月更僅錄得2731宗,是目前為止全年新低。

利好消息令市場轉軚唱好

不過,踏入12月,利好消息陸續出台,包括中港兩地將於新一年1月通關、本港進一步放寬防疫措施,包括取消疫苗通行證、撤銷密切接觸者檢疫等,令市場紛紛轉軚看好樓市。市場預期明年樓市出現「小陽春」,地產代理美聯物業更指,本港短期內一再放寬防疫措施,等同於公布香港已「復常」。

通關在即 香港樓市料爆「大陽春」

全面通關在即,料吸引內地人於新春來港,香港樓市料爆「大陽春」,預計2023年首季一手樓交投按季升約3.8倍至4000宗水平,二手樓交投升約五成至重上1.2萬宗水平。樓價則走向平穩,甚至反彈回升。

專家料樓價微升3%

美聯物業預測非常樂觀,代表主流代理的看法,不過,亦有專家同意樓市會出現「小陽春」,但持審慎樂觀態度。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國亦指,樓市淡靜一段時間,忽然有多個利好消息呈現,不排除出現「小陽春」。他預期,市場交投暢旺,議價空間收窄,樓價反彈2%至3%,成交量增加10%至20%。

整體氣氛較先前好得多

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指,整體氣氛較先前好得多,成交量會大增,預計2023年2月後市場成交增加10%以上,樓價至少止跌,並微升2%至3%。

5大因素左右樓市走向

不過,「小陽春」過後,樓市持續向好,抑或掉頭回落,兩位專家卻看法分歧。莊太量看好「小陽春」後樓市走勢;陳超國則看淡未來樓市走勢。綜合兩位專家分析,有5個正負面因素影響後市走勢。

內地資金買中價樓

莊太量分析,看不到「小陽春」後樓市會再跌,2023年年中以後樓市回升,因不利因素已消除。他指出有以下兩個正面因素:

  1. 中港通關屬長期因素:兩地重新開關,不會再封關。通關後,內地資金流入本港樓市,但流入的錢不會太多,內地買家買2000萬至5000萬元的中價物業居多。
  2. 加息短期內完結:美國加息週期短期內完結,長期因素主導短期因素。

高息仍然持續

陳超國預期,「小陽春」後樓市回落,樓價回落10%至15%,成交量跌回2022年最低水平,即一個月約2000宗,因實質基本因素沒有改善。他提出以下三個負面因素:

  1. 高息維持:即使明年不加息,但不等於減息,預期明年年中未必減息,高息維持。
  2. 內地經濟未改善:以往不少豪宅買家來自內地,內地資金除了流入本港豪宅市場外,亦帶動零售、股市。經濟好,樓市亦受惠。但一旦內地經濟表現欠佳,買家購買能力被削弱,而且內地資金緊絀,資金外流會受限,從而影響本港樓市。
  3. 中美兩國貿易摩擦未緩和:中國和美國貿易發生摩擦,仍然未緩和,現時未知會否有進一步制裁措施針對中國和香港兩地,令不少投資者感到憂慮,從而影響投資本港的信心,當中包括投資物業。同時,亦有有錢人士趁此賣樓。

趁回流潮前執平貨

兩位專家從不同角度分析「小陽春」後後市走勢,務求令準買家全面觀察樓市,有助作出置業決定。若果有需要置業,莊太量提出入市注意地方,共有3點:

1. 預備多些錢作後備:

明年息口仍處於高位,承造按揭時不要借得太盡,最好預備多些錢作後備,約首期10%。以首期100萬元計算,即最好預備多10萬元作後備之用。

2. 趁「小陽春」執平貨:

有原先移居海外的人士想回流,這類人士先居住一年,趁子女在當地開學第二個學期前(9月前)回港,預期明年6至8月將會有較高回流潮,從而帶動樓市。準買家可以在6月前執平貨,趁「小陽春」入市。

3. 衡量個人能力:

入市前要衡量個人供款能力,要視乎工作穩定性,但通關後料經濟轉好,較多內地人來港消費,零售、食肆生意會好,有利經濟,失業機會不高。

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