【樓市走勢2023】隨着近期利好消息呈現，市場轉調唱好樓市，並預期明年農曆年後出現「樓市小陽春」。然而，最重要是「小陽春」過後香港樓市的走向，到底持續上升，抑或再度回跌？專家提出影響後市走勢有5個因素。另外，若果準買家有意趁「小陽春」入市，可留意3個要點。

樓市走勢2023｜小陽春屬短期反彈

所謂「樓市小陽春」，是指樓市經過一段時期淡市後，樓價及成交量有所回升，但未確定未來升勢是否持續，只屬短期反彈。「樓市小陽春」通常會在農曆新年假期後發生，每逢農曆年假期前，即1月左右，樓市交投會較為淡靜，因不少人會出外旅遊，無暇睇樓。當農曆年假期後，不少購買力會流入市場，帶動樓市上升。

不一定全年表現也好

根據以往經驗，「樓市小陽春」出現在農曆年後，即由2月開始，一、二手市場交投量上升，樓價亦因應向上。但「小陽春」過後，樓市會否持續升勢則難有定論，不同時期會出現不同效應，樓市在「小陽春」期間表現好，不一定全年表現也好，亦不一定表現差。

2018下半年樓市表現乏力

舉例說，在2018年，上半年樓市表現好，但下半年受到利淡因素影響，價量齊跌。這些利淡因素包括美國加息、本港調高最優惠利率、中美兩國貿易戰爆發等。當時上半年住宅買賣合約宗數達33,896宗，但下半年買賣宗數減少，全年宗數57,247宗，按年下跌7%。在樓價方面，據差餉物業估價署(差估署)資料，當年私人住宅售價指數由1月的358.4，升至7月最高點的394.8，但之後跌至12月的359.4，下跌近9%。

本港首11月價量齊跌

今趟樓市會否出現「小陽春」？先分析當前市況。2022年整體樓市下行，價量齊跌。據差估署資料，首11個月私人住宅售價指數累跌13.8%，單是11月，私人住宅售價指數報339.4點，按月跌3.3%，已經連跌6個月。一般相信，12月樓價持續下跌。

樓市成交至目前為止全年新低

在交投方面，據土地註冊處資料，首11月住宅樓宇買賣合約為42,543宗，較2021年同期的69,152宗下跌38.5%。首11月宗數處於低位，除了5月的6202宗外，其餘月份住宅買賣合約徘徊約2000至4000多宗，11月更僅錄得2731宗，是目前為止全年新低。

利好消息令市場轉軚唱好

不過，踏入12月，利好消息陸續出台，包括中港兩地將於新一年1月通關、本港進一步放寬防疫措施，包括取消疫苗通行證、撤銷密切接觸者檢疫等，令市場紛紛轉軚看好樓市。市場預期明年樓市出現「小陽春」，地產代理美聯物業更指，本港短期內一再放寬防疫措施，等同於公布香港已「復常」。

通關在即 香港樓市料爆「大陽春」

全面通關在即，料吸引內地人於新春來港，香港樓市料爆「大陽春」，預計2023年首季一手樓交投按季升約3.8倍至4000宗水平，二手樓交投升約五成至重上1.2萬宗水平。樓價則走向平穩，甚至反彈回升。

專家料樓價微升3%

美聯物業預測非常樂觀，代表主流代理的看法，不過，亦有專家同意樓市會出現「小陽春」，但持審慎樂觀態度。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國亦指，樓市淡靜一段時間，忽然有多個利好消息呈現，不排除出現「小陽春」。他預期，市場交投暢旺，議價空間收窄，樓價反彈2%至3%，成交量增加10%至20%。

整體氣氛較先前好得多

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，整體氣氛較先前好得多，成交量會大增，預計2023年2月後市場成交增加10%以上，樓價至少止跌，並微升2%至3%。

5大因素左右樓市走向

不過，「小陽春」過後，樓市持續向好，抑或掉頭回落，兩位專家卻看法分歧。莊太量看好「小陽春」後樓市走勢；陳超國則看淡未來樓市走勢。綜合兩位專家分析，有5個正負面因素影響後市走勢。

內地資金買中價樓

莊太量分析，看不到「小陽春」後樓市會再跌，2023年年中以後樓市回升，因不利因素已消除。他指出有以下兩個正面因素：

  1. 中港通關屬長期因素：兩地重新開關，不會再封關。通關後，內地資金流入本港樓市，但流入的錢不會太多，內地買家買2000萬至5000萬元的中價物業居多。
  2. 加息短期內完結：美國加息週期短期內完結，長期因素主導短期因素。

高息仍然持續

陳超國預期，「小陽春」後樓市回落，樓價回落10%至15%，成交量跌回2022年最低水平，即一個月約2000宗，因實質基本因素沒有改善。他提出以下三個負面因素：

  1. 高息維持：即使明年不加息，但不等於減息，預期明年年中未必減息，高息維持。
  2. 內地經濟未改善：以往不少豪宅買家來自內地，內地資金除了流入本港豪宅市場外，亦帶動零售、股市。經濟好，樓市亦受惠。但一旦內地經濟表現欠佳，買家購買能力被削弱，而且內地資金緊絀，資金外流會受限，從而影響本港樓市。
  3. 中美兩國貿易摩擦未緩和：中國和美國貿易發生摩擦，仍然未緩和，現時未知會否有進一步制裁措施針對中國和香港兩地，令不少投資者感到憂慮，從而影響投資本港的信心，當中包括投資物業。同時，亦有有錢人士趁此賣樓。

趁回流潮前執平貨

兩位專家從不同角度分析「小陽春」後後市走勢，務求令準買家全面觀察樓市，有助作出置業決定。若果有需要置業，莊太量提出入市注意地方，共有3點：

1. 預備多些錢作後備：

明年息口仍處於高位，承造按揭時不要借得太盡，最好預備多些錢作後備，約首期10%。以首期100萬元計算，即最好預備多10萬元作後備之用。

2. 趁「小陽春」執平貨：

有原先移居海外的人士想回流，這類人士先居住一年，趁子女在當地開學第二個學期前(9月前)回港，預期明年6至8月將會有較高回流潮，從而帶動樓市。準買家可以在6月前執平貨，趁「小陽春」入市。

3. 衡量個人能力：

入市前要衡量個人供款能力，要視乎工作穩定性，但通關後料經濟轉好，較多內地人來港消費，零售、食肆生意會好，有利經濟，失業機會不高。

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