【買樓攻略2023】2022年過去,又是為樓市「埋單」時候。隨着2022年整體大市下行,私人屋苑樓價普遍下跌。據地產代理資料,全年有20個屋苑呎價跌幅達20%或以上,高於整體樓價跌幅。
樓市走勢|市場預期2023年樓市回穩
然而,近期有利好消息呈現,市場預期2023年樓市回穩,甚至回升。展望2023年,經專家和本報分析,傳統屋苑如美孚新邨、太古城,以及荃灣西區的4個屋苑看高一線。
20屋苑呎價跌逾兩成
整體樓價跌幅擴大。據差餉物業估價署資料,11月私人住宅售價指數報339.4點,按月跌3.3%,連跌6個月。今年首11個月累跌13.8%。不過,部分私人屋苑樓價跌幅高於官方樓價指數。
只有3個屋苑實用平均呎價逆市上升
《香港財經時報》搜尋中原地產網頁,在138個成份屋苑當中,直至2022年12月18日止,僅有3個屋苑實用平均呎價逆市按年上升,其餘屋苑實用平均呎價皆下跌,跌幅由0.33%至最高近29%等,其中跌幅達20%或以上的屋苑有20個,名單如下:
2022年跌幅最大的屋苑(1)
屋苑 | 實用平均呎價(元) (26/12/21) |
實用平均呎價(元) (12/18/22) |
變幅 |
海濱花園 | 14,425.62 | 10,254.34 | -28.9% |
沙田第一城 | 18,160.52 | 13,339.06 | -26.5% |
大興花園 | 12,822.58 | 9437.85 | -26.4% |
太古城 | 19,917.11 | 14,858.66 | -25.4% |
富豪花園 | 13,602.53 | 10,204.38 | -25% |
銀禧花園 | 15208.34 | 11,480.79 | -24.5% |
翠怡花園 | 15,205.81 | 11,492.35 | -24.4% |
屯門市廣場 | 14,953.28 | 11,301.59 | -24.4% |
新都城 | 17,624.12 | 13,340.46 | -24.3% |
得寶花園 | 18,933.6 | 14,386.01 | -24% |
2022年跌幅最大的屋苑(2)
屋苑 | 實用平均呎價(元) (26/12/21) |
實用平均呎價(元) (12/18/22) |
變幅 |
翔龍灣 | 20,633.34 | 15,787.73 | -23.5% |
德福花園 | 14,446.69 | 11,137.68 | -22.9% |
藍灣半島 | 19,906.63 | 15,418.97 | -22.5% |
南豐新邨 | 16,284.03 | 12,645.37 | -22.3% |
君頤峰 | 28,168.18 | 21,951.38 | -22.1% |
匯景花園 | 16,112.06 | 12,587.99 | -21.9% |
新港城 | 18,635.42 | 14,656.14 | -21.4% |
新峰花園 | 12,758.26 | 10,104.84 | -20.8% |
邁亞美海灣 | 13,485.57 | 10,751.04 | -20.3% |
美孚新邨 | 13,124.58 | 10,537.5 | -20% |
資料來源:中原地產網頁
跌幅大屋苑樓齡偏高
跌幅最高屋苑,包括美孚新邨、德福花園、太古城、沙田第一城等這些傳統藍籌屋苑,其中沙田第一城和太古城實用平均呎價跌幅較高,分別為26.5%和25.4%。
樓齡最高的美孚新邨超過50年
其次,這些屋苑樓齡普遍不算新,樓齡最高的美孚新邨超過50年,即使樓齡相對較新的翔龍灣、君頤峰等屋苑,也超過10年。第三,部分屋苑位於鐵路上蓋或沿線,包括美孚新邨、太古城、德福花園、沙田第一城、匯景花園、新都城等,交通方便。
先前藍籌屋苑樓價升得多
上述屋苑呎價超跌,美聯物業首席分析師劉嘉輝分析指出,據差餉物業估價署資料,中小單位(431至1075平方呎)樓價指數跌幅高於大單位(即1076平方呎以上),因先前藍籌屋苑樓價升得多,現時回落幅度較大。
業主早年買入 減價仍有賺
他續稱,這些屋苑業主很早買入單位,約8至10年甚至更早期買入,但自從加息後,換樓、投資需求減少,適逢有業主因移民等原因而急需現金,願意減價求售,減幅很大,惟跟原先買入價相比仍然有賺。
哪些屋苑看高一線?
近期利好消息浮現,如中港兩地逐漸放寬防疫措施,兩地通關可望下月實施。市場皆轉調,預期明年樓市回穩,並且回升。若果後市走勢一如市場所料,屋苑走勢同樣受惠。哪些屋苑看高一線?優點、缺點如何?
大型屋苑較保值
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指,看好先前樓價跌得多的大型屋苑,這些屋苑鄰近港鐵站,設有商場,配套設施足夠,會較為保值。他看好美孚新邨、太古城,這些屋苑較「穩陣」。相關屋苑資料如下:
1. 美孚新邨
- 買賣盤數目:506個
- 放盤叫價:540萬至2800萬元
- 實用呎價:9007至31,203元
- 地區:荔枝角
- 地址:美孚百老匯街22至24號
- 座數:99座
- 單位總數:13,115個
- 單位實用面積:393至2785平方呎
- 入伙日期:1968年10月至1978年5月
- 發展商:美孚企業、新世界
- 賣點,鄰近港鐵美孚站,附近商場、民生舖林立。
2. 太古城
- 買賣盤數目:502個
- 放盤叫價:750萬至6500萬元
- 實用呎價:13,722至51,167元
- 地區:鰂魚涌
- 地址:太古灣道
- 座數:61
- 單位總數:12,698個
- 單位實用面積:440至1819平方呎
- 入伙日期:1976年12月至1987年5月
- 發展商:太古
- 賣點:鄰近港鐵太古站,而且太古城中心是屋苑內商場,規模大,店舖林立。
樓齡高難借高成數按揭
不過,莊太量提醒,樓齡高的屋苑承造高成數按揭不易,即使申請按揭保險計劃,亦未必完全獲批最高成數按揭,最多會承造多一至兩成按揭,故最好預備樓價四至五成的款額作為首期。
放租不乏租客追捧
莊太量又說,如果是退休人士,可買入細單位作收租之用,因屋苑位置方便,而且租金不算很高,較受租客追捧。據中原地產網頁資料,現時美孚新邨租金入場費為14,000元;太古城入場費為16,000元。兩個屋苑租金入場費較一些新樓齡的屋苑還低。
荃灣西站屋苑值得留意
劉嘉輝則說,較看好一些新發展區,並建議荃灣西區值得留意,這區的屋苑配套充足,設有商場之餘,亦有單車徑設施,較受新一代準買家歡迎。劉嘉輝所指的荃灣西區,相信是鄰近西鐵荃灣西站地區,那裡有4個鐵路上蓋屋苑,屋苑資料如下:
3. 海之戀
- 買賣盤數目:129個
- 放盤叫價:780萬至4500萬元
- 實用呎價:16,818至39,164元
- 首11個月累積跌幅:14.3%(2022年11月實用平均呎價:18,504元)
- 地址:大河道100號
- 座數:9座
- 單位總數:2406個
- 單位實用面積:370至1163平方呎
- 入伙日期:2018年7月至11月
- 發展商:港鐵、長實
- 配套設施:海之戀商場、住客會所
4. 柏傲灣
- 買賣盤數目:51個
- 放盤叫價:580萬至3100萬元
- 實用呎價:18,954至28,902元
- 首11個月累積跌幅:1.6%(2022年11月實用平均呎價:19,616元)
- 地址:永順街51號
- 座數:2
- 單位總數:983
- 單位實用面積:306至1366平方呎
- 入伙日期:2018年4月
- 發展商:港鐵、新世界、萬科置業
- 配套設施:住客會所
5. 全‧城滙
- 買賣盤數目:58個
- 放盤叫價:850萬至2288萬元
- 實用呎價:16,888至26,636元
- 首11個月累積跌幅:7.3%(2022年11月實用平均呎價:18,093元)
- 地址:大河道98號
- 座數:7
- 單位總數:953個
- 單位實用面積:427至859平方呎
- 入伙日期:2018年6月
- 發展商:港鐵、華懋
- 配套設施:住客會所、商場如心廣場2期
6. 環宇海灣
- 買賣盤數目:63個
- 放盤叫價:700萬至1700萬元
- 實用呎價:13,450至28,337元
- 首11個月累積跌幅:0.6%(2022年11月實用平均呎價:16,108元)
- 地址:永順街48號
- 座數:7
- 單位總數:1717個
- 單位實用面積:464至1609平方呎
- 入伙日期:2014年9月
- 發展商:港鐵、長實、南豐
- 配套設施:住客會所、安老院
上述四個屋苑有以下特點:
- 屋苑樓齡新,不逾10年。
- 鐵路上蓋屋苑交通方便。
- 屋苑配套充裕,設有大型商場,購物消費方便。
- 海之戀臨海而建,部分單位可望海景。
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