【買樓攻略2023】2022年過去，又是為樓市「埋單」時候。隨着2022年整體大市下行，私人屋苑樓價普遍下跌。據地產代理資料，全年有20個屋苑呎價跌幅達20%或以上，高於整體樓價跌幅。
樓市走勢｜市場預期2023年樓市回穩
然而，近期有利好消息呈現，市場預期2023年樓市回穩，甚至回升。展望2023年，經專家和本報分析，傳統屋苑如美孚新邨、太古城，以及荃灣西區的4個屋苑看高一線。
20屋苑呎價跌逾兩成
整體樓價跌幅擴大。據差餉物業估價署資料，11月私人住宅售價指數報339.4點，按月跌3.3%，連跌6個月。今年首11個月累跌13.8%。不過，部分私人屋苑樓價跌幅高於官方樓價指數。
只有3個屋苑實用平均呎價逆市上升
《香港財經時報》搜尋中原地產網頁，在138個成份屋苑當中，直至2022年12月18日止，僅有3個屋苑實用平均呎價逆市按年上升，其餘屋苑實用平均呎價皆下跌，跌幅由0.33%至最高近29%等，其中跌幅達20%或以上的屋苑有20個，名單如下：
2022年跌幅最大的屋苑（1）
| 屋苑 | 實用平均呎價(元) (26/12/21) |
實用平均呎價(元) (12/18/22) |
變幅 |
| 海濱花園 | 14,425.62 | 10,254.34 | -28.9% |
| 沙田第一城 | 18,160.52 | 13,339.06 | -26.5% |
| 大興花園 | 12,822.58 | 9437.85 | -26.4% |
| 太古城 | 19,917.11 | 14,858.66 | -25.4% |
| 富豪花園 | 13,602.53 | 10,204.38 | -25% |
| 銀禧花園 | 15208.34 | 11,480.79 | -24.5% |
| 翠怡花園 | 15,205.81 | 11,492.35 | -24.4% |
| 屯門市廣場 | 14,953.28 | 11,301.59 | -24.4% |
| 新都城 | 17,624.12 | 13,340.46 | -24.3% |
| 得寶花園 | 18,933.6 | 14,386.01 | -24% |
2022年跌幅最大的屋苑（2）
| 屋苑 | 實用平均呎價(元) (26/12/21) |
實用平均呎價(元) (12/18/22) |
變幅 |
| 翔龍灣 | 20,633.34 | 15,787.73 | -23.5% |
| 德福花園 | 14,446.69 | 11,137.68 | -22.9% |
| 藍灣半島 | 19,906.63 | 15,418.97 | -22.5% |
| 南豐新邨 | 16,284.03 | 12,645.37 | -22.3% |
| 君頤峰 | 28,168.18 | 21,951.38 | -22.1% |
| 匯景花園 | 16,112.06 | 12,587.99 | -21.9% |
| 新港城 | 18,635.42 | 14,656.14 | -21.4% |
| 新峰花園 | 12,758.26 | 10,104.84 | -20.8% |
| 邁亞美海灣 | 13,485.57 | 10,751.04 | -20.3% |
| 美孚新邨 | 13,124.58 | 10,537.5 | -20% |
資料來源：中原地產網頁
跌幅大屋苑樓齡偏高
跌幅最高屋苑，包括美孚新邨、德福花園、太古城、沙田第一城等這些傳統藍籌屋苑，其中沙田第一城和太古城實用平均呎價跌幅較高，分別為26.5%和25.4%。
樓齡最高的美孚新邨超過50年
其次，這些屋苑樓齡普遍不算新，樓齡最高的美孚新邨超過50年，即使樓齡相對較新的翔龍灣、君頤峰等屋苑，也超過10年。第三，部分屋苑位於鐵路上蓋或沿線，包括美孚新邨、太古城、德福花園、沙田第一城、匯景花園、新都城等，交通方便。
先前藍籌屋苑樓價升得多
上述屋苑呎價超跌，美聯物業首席分析師劉嘉輝分析指出，據差餉物業估價署資料，中小單位(431至1075平方呎)樓價指數跌幅高於大單位(即1076平方呎以上)，因先前藍籌屋苑樓價升得多，現時回落幅度較大。
業主早年買入 減價仍有賺
他續稱，這些屋苑業主很早買入單位，約8至10年甚至更早期買入，但自從加息後，換樓、投資需求減少，適逢有業主因移民等原因而急需現金，願意減價求售，減幅很大，惟跟原先買入價相比仍然有賺。
哪些屋苑看高一線？
近期利好消息浮現，如中港兩地逐漸放寬防疫措施，兩地通關可望下月實施。市場皆轉調，預期明年樓市回穩，並且回升。若果後市走勢一如市場所料，屋苑走勢同樣受惠。哪些屋苑看高一線？優點、缺點如何？
大型屋苑較保值
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，看好先前樓價跌得多的大型屋苑，這些屋苑鄰近港鐵站，設有商場，配套設施足夠，會較為保值。他看好美孚新邨、太古城，這些屋苑較「穩陣」。相關屋苑資料如下：
1. 美孚新邨
- 買賣盤數目：506個
- 放盤叫價：540萬至2800萬元
- 實用呎價：9007至31,203元
- 地區：荔枝角
- 地址：美孚百老匯街22至24號
- 座數：99座
- 單位總數：13,115個
- 單位實用面積：393至2785平方呎
- 入伙日期：1968年10月至1978年5月
- 發展商：美孚企業、新世界
- 賣點，鄰近港鐵美孚站，附近商場、民生舖林立。
2. 太古城
- 買賣盤數目：502個
- 放盤叫價：750萬至6500萬元
- 實用呎價：13,722至51,167元
- 地區：鰂魚涌
- 地址：太古灣道
- 座數：61
- 單位總數：12,698個
- 單位實用面積：440至1819平方呎
- 入伙日期：1976年12月至1987年5月
- 發展商：太古
- 賣點：鄰近港鐵太古站，而且太古城中心是屋苑內商場，規模大，店舖林立。
樓齡高難借高成數按揭
不過，莊太量提醒，樓齡高的屋苑承造高成數按揭不易，即使申請按揭保險計劃，亦未必完全獲批最高成數按揭，最多會承造多一至兩成按揭，故最好預備樓價四至五成的款額作為首期。
放租不乏租客追捧
莊太量又說，如果是退休人士，可買入細單位作收租之用，因屋苑位置方便，而且租金不算很高，較受租客追捧。據中原地產網頁資料，現時美孚新邨租金入場費為14,000元；太古城入場費為16,000元。兩個屋苑租金入場費較一些新樓齡的屋苑還低。
荃灣西站屋苑值得留意
劉嘉輝則說，較看好一些新發展區，並建議荃灣西區值得留意，這區的屋苑配套充足，設有商場之餘，亦有單車徑設施，較受新一代準買家歡迎。劉嘉輝所指的荃灣西區，相信是鄰近西鐵荃灣西站地區，那裡有4個鐵路上蓋屋苑，屋苑資料如下：
3. 海之戀
- 買賣盤數目：129個
- 放盤叫價：780萬至4500萬元
- 實用呎價：16,818至39,164元
- 首11個月累積跌幅：14.3%(2022年11月實用平均呎價：18,504元)
- 地址：大河道100號
- 座數：9座
- 單位總數：2406個
- 單位實用面積：370至1163平方呎
- 入伙日期：2018年7月至11月
- 發展商：港鐵、長實
- 配套設施：海之戀商場、住客會所
4. 柏傲灣
- 買賣盤數目：51個
- 放盤叫價：580萬至3100萬元
- 實用呎價：18,954至28,902元
- 首11個月累積跌幅：1.6%(2022年11月實用平均呎價：19,616元)
- 地址：永順街51號
- 座數：2
- 單位總數：983
- 單位實用面積：306至1366平方呎
- 入伙日期：2018年4月
- 發展商：港鐵、新世界、萬科置業
- 配套設施：住客會所
5. 全‧城滙
- 買賣盤數目：58個
- 放盤叫價：850萬至2288萬元
- 實用呎價：16,888至26,636元
- 首11個月累積跌幅：7.3%(2022年11月實用平均呎價：18,093元)
- 地址：大河道98號
- 座數：7
- 單位總數：953個
- 單位實用面積：427至859平方呎
- 入伙日期：2018年6月
- 發展商：港鐵、華懋
- 配套設施：住客會所、商場如心廣場2期
6. 環宇海灣
- 買賣盤數目：63個
- 放盤叫價：700萬至1700萬元
- 實用呎價：13,450至28,337元
- 首11個月累積跌幅：0.6%(2022年11月實用平均呎價：16,108元)
- 地址：永順街48號
- 座數：7
- 單位總數：1717個
- 單位實用面積：464至1609平方呎
- 入伙日期：2014年9月
- 發展商：港鐵、長實、南豐
- 配套設施：住客會所、安老院
上述四個屋苑有以下特點：
- 屋苑樓齡新，不逾10年。
- 鐵路上蓋屋苑交通方便。
- 屋苑配套充裕，設有大型商場，購物消費方便。
- 海之戀臨海而建，部分單位可望海景。
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