【買樓攻略2023】2022年樓市下行,發展商減慢推盤步伐,新盤成交大跌。據地產代理資料,原先獲批售樓的項目按兵不動,相信很大機會留待2023年出籠。據市場預期,新一年將有43個項目推出市場,涉及超過2.9萬個住宅單位。
買新盤不愁沒有選擇
如果置業人士有意買新盤,真是不愁沒有選擇。然而,買新盤要注意5個要點。另外,買新盤抑或買二手盤,專家指可考慮3個要點。
新盤逾1.1萬伙料延至2023年推出
今年樓市受到疫情和加息影響,一、二手市場交投大跌。據土地註冊處資料,今年首11個月,一手住宅買賣合約有10,068宗,按年同比下跌38%。其實,不少新盤項目已獲批售樓,但發展商遲遲未開盤。
獲批預售但未開售新盤有20個
據中原地產資料,地政總署於去年共批出36份預售樓花同意書(部分折開兩至三期推售),涉20,554個單位,僅16個已開售,涉8861個單位;其餘20個尚未推售,涉11,693個單位。一般相信,這些未開售的項目很大機會順延至2023年推出。
預期2023年將有43個項目推出
據本報統計,連同上述20個項目,涉及11,693個單位在內,預期2023年將有43個項目推出(部分同樣分期推出),涉及單位數目達29,722個。相關新盤資料如下:
預期2023年開售新盤列表(1)
獲批預售但未開售新盤項目 | 發展商 | 單位總數 | |
1 | 黃竹坑站港島南岸第4A期 | 嘉里、信和、 太古、港鐵 |
432個 |
2 | 何文田站瑜一 第A及B期 |
華懋、港鐵 | 630個 |
3 | 藍田KOKO HILLS第3A期 | 會德豐 | 392個 |
4 | 啟德跑道區承豐道19號1至3期 | 會德豐、恒基、 新世界、中海 |
1590個 |
5 | 元朗錦上路站 柏瓏III |
信和、嘉華、 中海、港鐵 |
680個 |
6 | 啟德跑道區承豐道15號1及2期 | 中海、嘉華、 會德豐 |
2138個 |
7 | 將軍澳日出康城 凱柏峰III |
信和、嘉華、 招商局置地、 港鐵 |
644個 |
8 | 大埔UniversityHill 2A及2B期 |
新地 | 1295個 |
9 | 啟德跑道區承豐道23號1及2期 | 會德豐、恒基、 新世界、帝國 |
1219個 |
10 | 長沙灣映岸 | 香港小輪、市建局 | 262個 |
11 | 深井飛揚2期 | 長實、新地 | 400個 |
12 | 元朗The YOHO Hub第C期 | 新地、港鐵 | 939個 |
13 | 啟德HENLEY PARK | 恒基 | 740個 |
14 | 畢架山延坪道9號1期 | 世茂 | 332個 |
預期2023年開售新盤列表(2)
新盤項目 | 發展商 | 單位總數 | |
15 | 北角海璇II(現樓) | 新地 | 351個 |
16 | 南區凱玥(現樓) | 龍光地產、 合景泰富 |
295個 |
17 | 何文田太子道西 233號項目 |
新地、會德豐 | 75個 |
18 | 黃竹坑站第3期 | 長實 | 1200個 |
19 | 黃竹坑站第4B期 | 嘉里、信和、 太古、港鐵 |
368個 |
20 | 北角皇都戲院項目 | 新世界 | 400個 |
21 | 長沙灣連方II | 萬科香港 | 392個 |
22 | 啟德MIAMI QUAY II | 會德豐、新世界、 恒基、帝國 |
571個 |
23 | 啟德承豐道18號 第1A期 |
中海、嘉華、 恒基、九倉 |
635個 |
24 | 啟德承豐道22號 | 華懋、中海、 恒基、新世界、 會德豐、帝國 |
566個 |
25 | 大角咀利奧坊第5期 | 恒基 | 220個 |
預期2023年開售新盤列表(3)
新盤項目 | 發展商 | 單位總數 | |
26 | 紅磡必嘉坊第3期 | 恒基 | 340個 |
27 | 油塘通風樓項目 | 信和、資本策略 | 792個 |
28 | 將軍澳日出康城第12期 | 會德豐 | 1985個 |
29 | 將軍澳日出康城第13期 | 信和、嘉里、 嘉華、招商局置地 |
2550個 |
30 | 元朗Grand YOHO 3期 | 新地 | 554個 |
31 | 元朗天榮站上蓋第1期 | 新地 | 1976個 |
32 | 屯門NOVOLAND 2A期 | 新地 | 929個 |
33 | 屯門NOVOLAND 2B期 | 新地 | 729個 |
35 | 屯門NOVOLAND 3A期 | 新地 | 534個 |
36 | 屯門NOVOLAND 3B期 | 新地 | 769個 |
37 | 深井管翠路18號 | 路勁基建、深圳控股 | 698個 |
38 | 大埔大埔滘(大埔市地段230號) | 萬泰集團 | 1100個 |
2023年熱門板塊新盤1. 鐵路站上蓋項目:佔總數35%
這類新盤項目每年都會推出,預期明年推出的項目包括黃竹坑站港島南岸第4A期(432伙)、何文田站瑜一第A及B期(630伙)、元朗錦上路站柏瓏III(680伙)、將軍澳日出康城凱柏峰III (644伙)、黃竹坑站第3期(1200伙)、黃竹坑站第4B期 (368伙)、將軍澳日出康城第12期 (1985伙)、將軍澳日出康城第13期(2550伙)、元朗天榮站上蓋第1期(1976伙)等,共提供達10,465個單位,佔總數35%。不過,首四個項目已獲批售樓,故推出的機會很高。
2023年熱門板塊新盤2. 啟德區:佔總數25%
近年啟德區是新供應的重鎮。明年推出的項目以跑道區為主,包括啟德跑道區承豐道19號1至3期(1590伙)、啟德承豐道15號1及2期(2138伙)、啟德承豐道23號1及2期(1219伙)、啟德HENLEY PARK(740伙)、啟德MIAMI QUAY II(571伙)、啟德承豐道18號第1A期(635伙)、啟德承豐道22號(566伙) 等,共提供7459個單位,佔總數25%。首四個項目已獲批售樓,相信會率先推出市場。
鐵路新盤較受追捧
上述兩個板塊,共提供17,924個單位,佔總數60%,可說是一手供應的主要來源。然而,對一般準買家來說,鐵路站上蓋項目始終吸引力較大,因賣點是交通方便。另一個板塊啟德區,近年已有多個項目推出,並有新屋苑陸續入伙。可是,啟德區配套設施仍有待發展,特別是跑道區,距離港鐵啟德站稍遠。
區內樓價和租金升幅或有限
若果買入這些屋苑物業,就要看長線,畢竟發展社區配套設施需要較長時間。其次,新屋苑入伙,不論是買賣盤或租盤,新供應增加,半新盤吸引力不遜於全新樓盤,故區內樓價和租金升幅或有限,在現時跌市更不用說。
樓價跌買新樓5個考慮點
如果有意買新盤,要注意以下5個重點:
1. 盤算自己經濟能力
無論買一手或二手物業,應預先計算自己的財政能力和工作收入,可以負擔到什麼價位的物業。
2. 清楚了解售樓書資料
買樓前,需要索取和細閱售樓說明書。售樓書會列明樓盤的位置、附近環境、單位的平面圖、座向、會所設施等,並且留意發展項目的預計落成日期、公共設施及公眾休憩用地資料、項目中的公用設施的資料、欠妥之處的保養責任期、斜坡維修等。如有疑問,可向代理或發展商職員查詢。
3. 應參觀清水房
由於項目正興建中,故發展商會搭建示範單位,以及清水房,讓準買家參觀。示範單位以靚裝修吸引準買家,但未必反映到真正單位狀況。準買家應該參觀無改動的清水房,因清水房跟實際單位狀況相近。
4. 選用發展商按揭要小心
發展商會提供多種付款方法,但基本上是「即供付款」及「建築期付款」兩種方法,選取那種方法要視乎自己的財政實力而定。但要留意,發展商提供的付款方法,如首2至3年免息免供,初期供款不多,但之後利息會較高,故要計算清楚。
置業人士不要借按揭太盡
發展商亦會提供二按,為未能承造較高成數按揭的人士而設。有學者提醒,選用二按要小心。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指,二按息口較高,年期短,只有數年,故考慮選用時要小心。他續稱,置業人士不要借按揭太盡,最好預留多一些現金作後備,金額是樓價三成已足夠。
5. 跟二手樓價比較
買一手樓前,應參考附近二手物業樓價,衡量一手物業是否值得購買。買新盤抑或二手盤,是準買家買樓前經常考慮的問題。到底那類物業好,很難一概而論。
李兆波提出3個考慮要點:
1. 考慮樓價
如果新盤售價低過二手樓價,或跟二手樓價相若,值得買,因新盤樓齡始終新,業主重新裝修程度有限,可節省裝修費。相反,二手樓需要重新裝修,至少一、兩個月時間。
2. 考慮管理費
管理費是長遠事宜,需要留意。一手樓管理費會較二手樓高,最高可達每平方呎5至6元。不妨跟其他屋苑管理費比較,並衡量涉及管理費的設施是否經常使用。
3. 考慮物業位置
物業位置是重要,亦要考慮是否方便自己日常生活。舉例說,買將軍澳日出康城新樓抑或買黃埔花園,要考慮居住那個物業方便上班。若果自己往中環上班,應該選擇黃埔花園。
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