買樓攻略｜1.1萬伙新盤料2023年推售！樓價跌買新樓5個考慮點

【買樓攻略2023】2022年樓市下行，發展商減慢推盤步伐，新盤成交大跌。據地產代理資料，原先獲批售樓的項目按兵不動，相信很大機會留待2023年出籠。據市場預期，新一年將有43個項目推出市場，涉及超過2.9萬個住宅單位。

買新盤不愁沒有選擇

如果置業人士有意買新盤，真是不愁沒有選擇。然而，買新盤要注意5個要點。另外，買新盤抑或買二手盤，專家指可考慮3個要點。

新盤逾1.1萬伙料延至2023年推出

今年樓市受到疫情和加息影響，一、二手市場交投大跌。據土地註冊處資料，今年首11個月，一手住宅買賣合約有10,068宗，按年同比下跌38%。其實，不少新盤項目已獲批售樓，但發展商遲遲未開盤。

獲批預售但未開售新盤有20個

據中原地產資料，地政總署於去年共批出36份預售樓花同意書（部分折開兩至三期推售），涉20,554個單位，僅16個已開售，涉8861個單位；其餘20個尚未推售，涉11,693個單位。一般相信，這些未開售的項目很大機會順延至2023年推出。

預期2023年將有43個項目推出

據本報統計，連同上述20個項目，涉及11,693個單位在內，預期2023年將有43個項目推出(部分同樣分期推出)，涉及單位數目達29,722個。相關新盤資料如下：

預期2023年開售新盤列表（1）

	獲批預售但未開售新盤項目	發展商	單位總數
1	黃竹坑站港島南岸第4A期	嘉里、信和、太古、港鐵	432個
2	何文田站瑜一第A及B期	華懋、港鐵	630個
3	藍田KOKO HILLS第3A期	會德豐	392個
4	啟德跑道區承豐道19號1至3期	會德豐、恒基、新世界、中海	1590個
5	元朗錦上路站柏瓏III	信和、嘉華、中海、港鐵	680個
6	啟德跑道區承豐道15號1及2期	中海、嘉華、會德豐	2138個
7	將軍澳日出康城凱柏峰III	信和、嘉華、招商局置地、港鐵	644個
8	大埔UniversityHill 2A及2B期	新地	1295個
9	啟德跑道區承豐道23號1及2期	會德豐、恒基、新世界、帝國	1219個
10	長沙灣映岸	香港小輪、市建局	262個
11	深井飛揚2期	長實、新地	400個
12	元朗The YOHO Hub第C期	新地、港鐵	939個
13	啟德HENLEY PARK	恒基	740個
14	畢架山延坪道9號1期	世茂	332個

預期2023年開售新盤列表（2）

	新盤項目	發展商	單位總數
15	北角海璇II(現樓)	新地	351個
16	南區凱玥(現樓)	龍光地產、合景泰富	295個
17	何文田太子道西 233號項目	新地、會德豐	75個
18	黃竹坑站第3期	長實	1200個
19	黃竹坑站第4B期	嘉里、信和、太古、港鐵	368個
20	北角皇都戲院項目	新世界	400個
21	長沙灣連方II	萬科香港	392個
22	啟德MIAMI QUAY II	會德豐、新世界、恒基、帝國	571個
23	啟德承豐道18號第1A期	中海、嘉華、恒基、九倉	635個
24	啟德承豐道22號	華懋、中海、恒基、新世界、會德豐、帝國	566個
25	大角咀利奧坊第5期	恒基	220個

預期2023年開售新盤列表（3）

	新盤項目	發展商	單位總數
26	紅磡必嘉坊第3期	恒基	340個
27	油塘通風樓項目	信和、資本策略	792個
28	將軍澳日出康城第12期	會德豐	1985個
29	將軍澳日出康城第13期	信和、嘉里、嘉華、招商局置地	2550個
30	元朗Grand YOHO 3期	新地	554個
31	元朗天榮站上蓋第1期	新地	1976個
32	屯門NOVOLAND 2A期	新地	929個
33	屯門NOVOLAND 2B期	新地	729個
35	屯門NOVOLAND 3A期	新地	534個
36	屯門NOVOLAND 3B期	新地	769個
37	深井管翠路18號	路勁基建、深圳控股	698個
38	大埔大埔滘(大埔市地段230號)	萬泰集團	1100個

2023年熱門板塊新盤1. 鐵路站上蓋項目：佔總數35%

這類新盤項目每年都會推出，預期明年推出的項目包括黃竹坑站港島南岸第4A期(432伙)、何文田站瑜一第A及B期(630伙)、元朗錦上路站柏瓏III(680伙)、將軍澳日出康城凱柏峰III (644伙)、黃竹坑站第3期(1200伙)、黃竹坑站第4B期 (368伙)、將軍澳日出康城第12期 (1985伙)、將軍澳日出康城第13期(2550伙)、元朗天榮站上蓋第1期(1976伙)等，共提供達10,465個單位，佔總數35%。不過，首四個項目已獲批售樓，故推出的機會很高。

2023年熱門板塊新盤2. 啟德區：佔總數25%

近年啟德區是新供應的重鎮。明年推出的項目以跑道區為主，包括啟德跑道區承豐道19號1至3期(1590伙)、啟德承豐道15號1及2期(2138伙)、啟德承豐道23號1及2期(1219伙)、啟德HENLEY PARK(740伙)、啟德MIAMI QUAY II(571伙)、啟德承豐道18號第1A期(635伙)、啟德承豐道22號(566伙) 等，共提供7459個單位，佔總數25%。首四個項目已獲批售樓，相信會率先推出市場。

鐵路新盤較受追捧

上述兩個板塊，共提供17,924個單位，佔總數60%，可說是一手供應的主要來源。然而，對一般準買家來說，鐵路站上蓋項目始終吸引力較大，因賣點是交通方便。另一個板塊啟德區，近年已有多個項目推出，並有新屋苑陸續入伙。可是，啟德區配套設施仍有待發展，特別是跑道區，距離港鐵啟德站稍遠。

區內樓價和租金升幅或有限

若果買入這些屋苑物業，就要看長線，畢竟發展社區配套設施需要較長時間。其次，新屋苑入伙，不論是買賣盤或租盤，新供應增加，半新盤吸引力不遜於全新樓盤，故區內樓價和租金升幅或有限，在現時跌市更不用說。

樓價跌買新樓5個考慮點

如果有意買新盤，要注意以下5個重點：

1. 盤算自己經濟能力

無論買一手或二手物業，應預先計算自己的財政能力和工作收入，可以負擔到什麼價位的物業。

2. 清楚了解售樓書資料

買樓前，需要索取和細閱售樓說明書。售樓書會列明樓盤的位置、附近環境、單位的平面圖、座向、會所設施等，並且留意發展項目的預計落成日期、公共設施及公眾休憩用地資料、項目中的公用設施的資料、欠妥之處的保養責任期、斜坡維修等。如有疑問，可向代理或發展商職員查詢。

3. 應參觀清水房

由於項目正興建中，故發展商會搭建示範單位，以及清水房，讓準買家參觀。示範單位以靚裝修吸引準買家，但未必反映到真正單位狀況。準買家應該參觀無改動的清水房，因清水房跟實際單位狀況相近。

4. 選用發展商按揭要小心

發展商會提供多種付款方法，但基本上是「即供付款」及「建築期付款」兩種方法，選取那種方法要視乎自己的財政實力而定。但要留意，發展商提供的付款方法，如首2至3年免息免供，初期供款不多，但之後利息會較高，故要計算清楚。

置業人士不要借按揭太盡

發展商亦會提供二按，為未能承造較高成數按揭的人士而設。有學者提醒，選用二按要小心。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，二按息口較高，年期短，只有數年，故考慮選用時要小心。他續稱，置業人士不要借按揭太盡，最好預留多一些現金作後備，金額是樓價三成已足夠。

5. 跟二手樓價比較

買一手樓前，應參考附近二手物業樓價，衡量一手物業是否值得購買。買新盤抑或二手盤，是準買家買樓前經常考慮的問題。到底那類物業好，很難一概而論。

李兆波提出3個考慮要點：

1. 考慮樓價

如果新盤售價低過二手樓價，或跟二手樓價相若，值得買，因新盤樓齡始終新，業主重新裝修程度有限，可節省裝修費。相反，二手樓需要重新裝修，至少一、兩個月時間。

2. 考慮管理費

管理費是長遠事宜，需要留意。一手樓管理費會較二手樓高，最高可達每平方呎5至6元。不妨跟其他屋苑管理費比較，並衡量涉及管理費的設施是否經常使用。

3. 考慮物業位置

物業位置是重要，亦要考慮是否方便自己日常生活。舉例說，買將軍澳日出康城新樓抑或買黃埔花園，要考慮居住那個物業方便上班。若果自己往中環上班，應該選擇黃埔花園。

買樓攻略2023｜1.1萬伙新盤料新一年推售！樓價跌買新樓5個考慮點