【二手居屋成交.樓市走勢】房屋委員會(房委會)於上月10日向4500名成功申請白表人士發出批准信及確認書,這批「白居二」人士可以在居屋第二市場揀選心儀的二手居屋。目前整體樓市下行,二手居屋樓價亦因應下跌,「白居二」人士可趁機執平貨。經過一番搜尋後,有10個跌幅最高的二手居屋屋苑可供參考。同時,「白居二」人士入市居屋時需注意4個要點。
樓市走勢|12月上半月「白居二」交投增5倍
據房委會資料統計,12月上半月全港錄得88宗居屋第二市場成交,較上月同期14宗急升逾5倍,可見「白居二」購買力已開始進駐居屋第二市場。中原地產指,新一期白居二共有4500個名額,估計首一個月約一成購買力已入市。
二手居屋樓價部分跌幅超過兩成
既然「白居二」人士可以在一年內揀選合適居屋單位,現階段可以先搜羅多一些二手居屋的資料。其實今年不少二手居屋樓價已下跌,部分跌幅更超過兩成,跟私人住宅跌幅不遑多讓。
二手居屋成交|9個月有成交可反映真正走勢
《香港財經時報》從都會大學得出的資料,今年首11個月超過100個二手居屋實用平均呎價錄得跌幅,當中部分居屋跌幅超過兩至三成。值得留意的是,雖然這些屋苑呎價跌幅高於大市,但部分屋苑在過去11個月成交量較疏落,僅有零星月份有成交,難以全面判斷其真正走勢。
10大跌幅最高二手居屋屋苑
現時選取的10個屋苑,過去11個月成交量多,通常至少有9個月錄得成交宗數,故可以較全面評估這些屋苑樓價真正走勢。
經過整理後,得出以下10個呎價跌幅最高的二手居屋:
二手居屋|1. 宏景花園:累跌28.2%
- 2021年12月實用平均呎價:11,174元
- 2022年11月實用平均呎價:8023元
- 首11月累積跌幅:28.2%
- 買賣盤數目:8個
- 放盤叫價:399萬至650萬元
- 實用呎價:8034至11,710元
宏景花園屋苑資料
地區 | 鑽石山 |
地址 | 斧山道185號 |
座數 | 6 |
單位總數 | 2230個 |
單位實用面積 | 412至587平方呎 |
入伙日期 | 2000年2月 |
發展商 | 宏景置業、房委會 |
配套設施 | 宏景商場、兒童遊樂場、網球場、籃球場 |
二手居屋|2. 富榮花園:累跌24.7%
- 2021年12月實用平均呎價:12,434元
- 2022年11月實用平均呎價:9363元
- 首11月累積跌幅:24.7%
- 買賣盤數目:47個
- 放盤叫價:438萬至850萬元
- 實用呎價:10,162至14,662元
富榮花園屋苑資料
地區 | 大角咀 |
地址 | 海庭道16號 |
座數 | 18 |
單位總數 | 3908個 |
單位實用面積 | 431至592平方呎 |
入伙日期 | 1998年6月 |
發展商 | 其士集團、房委會 |
配套設施 | 健身室、乒乓球室、遊樂場 |
二手居屋|3. 寶盈花園:累跌22.1%
- 2021年12月實用平均呎價:12,308元
- 2022年11月實用平均呎價:9586元
- 首11月累積跌幅:22.1%
- 買賣盤數目:64個
- 放盤叫價:410萬至780萬元
- 實用呎價:8460至14,153元
寶盈花園屋苑資料
地區 | 將軍澳 |
地址 | 唐俊街11號 |
座數 | 8 |
單位總數 | 3200個 |
單位實用面積 | 427至591平方呎 |
入伙日期 | 2001年4月 |
發展商 | 房委會、瑞安集團 |
配套設施 | 兩層高商場、室外泳池、 網球場、籃球場排球場等 |
附近交通配套 | 鄰近港鐵將軍澳站 |
二手居屋|4. 慈愛苑:累跌21.6%
- 2021年12月實用平均呎價:9284元
- 2022年11月實用平均呎價:7278元
- 首11月累積跌幅:21.6%
- 買賣盤數目:22個
- 放盤叫價:315萬至650萬元
- 實用呎價:7441至10,000元
慈愛苑屋苑資料
地區 | 慈雲山 |
地址 | 慈雲山道120號 |
座數 | 12 |
單位總數 | 4020個 |
單位實用面積 | 401至650平方呎 |
入伙日期 | 1997年2月至2000年9月 |
發展商 | 房委會 |
配套設施 | 籃球場、兒童遊樂場、 健體區、噴水池 |
二手居屋|5. 美松苑:累跌20.4%
- 2021年12月實用平均呎價:8593元
- 2022年11月實用平均呎價:6836元
- 首11月累積跌幅:20.4%
- 買賣盤數目:27個
- 放盤叫價:320萬至620萬元
- 實用呎價:7039至11,221元
美松苑屋苑資料
地區 | 大圍 |
地址 | 美田路25至35號 |
座數 | 6 |
單位總數 | 1940個 |
單位實用面積 | 401至645平方呎 |
入伙日期 | 1996年4月 |
發展商 | 房委會 |
配套設施 | 兒童遊樂場 |
二手居屋|6. 鯉安苑:累跌19.6%
- 2021年12月實用平均呎價:11,028元
- 2022年11月實用平均呎價:8867元
- 首11月累積跌幅:19.6%
- 買賣盤數目:43個
- 放盤叫價:450萬至770萬元
- 實用呎價:8893至13,178元
鯉安苑屋苑資料
地區 | 藍田 |
地址 | 鯉魚門道11號 |
座數 | 3 |
單位總數 | 853個 |
單位實用面積 | 506至663平方呎 |
入伙日期 | 2002年8月 |
發展商 | 房委會 |
配套設施 | 兒童遊樂場 |
附近交通配套 | 鄰近港鐵藍田站 |
二手居屋|7. 富康花園:累跌17.6%
- 2021年12月實用平均呎價:9921元
- 2022年11月實用平均呎價:8172元
- 首11月累積跌幅:17.6%
- 買賣盤數目:44個
- 放盤叫價:400萬至700萬元
- 實用呎價:7516至11,824元
富康花園屋苑資料
地區 | 將軍澳 |
地址 | 唐明街1號 |
座數 | 10 |
單位總數 | 3966個 |
單位實用面積 | 431至592平方呎 |
入伙日期 | 1998年9月 |
發展商 | 其士集團、房委會 |
配套設施 | 小型商場、街市、兒童遊樂場、 籃球場、羽毛球場、排球場 |
附近交通配套 | 步行5至8分鐘可到港鐵將軍澳站 |
二手居屋|8. 廣明苑:累跌16.7%
- 2021年12月實用平均呎價:8382元
- 2022年11月實用平均呎價:6979元
- 首11月累積跌幅:16.7%
- 買賣盤數目:40個
- 放盤叫價:380萬至620萬元
- 實用呎價:6821至10,798元
廣明苑屋苑資料
地區 | 將軍澳 |
地址 | 寶康路108號 |
座數 | 7 |
單位總數 | 4256個 |
單位實用面積 | 426至646平方呎 |
入伙日期 | 1998年3月 |
發展商 | 房委會 |
配套設施 | 兒童遊樂場、籃球場、 羽毛球場 |
二手居屋|9. 錦泰苑:累跌16.3%
- 2021年12月實用平均呎價:9909元
- 2022年11月實用平均呎價:8297元
- 首11月累積跌幅:16.3%
- 買賣盤數目:42個
- 放盤叫價:410萬至800萬元
- 實用呎價:7794至12,307元
錦泰苑屋苑資料
地區 | 馬鞍山 |
地址 | 寧泰路33號 |
座數 | 12 |
單位總數 | 3440個 |
單位實用面積 | 506至650平方呎 |
入伙日期 | 2000年10月至2000年12月 |
發展商 | 房委會 |
配套設施 | 兒童遊樂場、羽毛球場、 錦泰商場 |
附近交通配套 | 鄰近港鐵大水坑站, 步行2至4分鐘可到 |
二手居屋|10. 龍門居:累跌16.2%
- 2021年12月實用平均呎價:7826元
- 2022年11月實用平均呎價:6555元
- 首11月累積跌幅:16.2%
- 買賣盤數目:17個
- 放盤叫價:300萬至488萬元
- 實用呎價:6554至8614元
龍門居屋苑資料
地區 | 屯門南 |
地址 | 龍門路43號 |
座數 | 16 |
單位總數 | 3800個 |
單位實用面積 | 431至592平方呎 |
入伙日期 | 1998年8月 |
發展商 | 房委會、新昌營造 |
配套設施 | 緩跑徑、中央遊樂場、 公園、地下商店、街市 |
附近交通配套 | 位近輕鐵龍門站 |
註:上述屋苑放盤單位屬未補地價。
減價二手居屋屋苑優點缺點整理
若果有意選擇上述屋苑,需考慮以下優點和缺點:
- 論樓價,上述部分屋苑如慈愛苑、廣明苑入場費300多萬元,無疑有一定吸引力。
- 部分屋苑如富榮花園屬於私人參建居屋,質素稍勝其他居屋。
- 屋苑如鯉安苑、寶盈花園鄰近港鐵站,交通方便。
- 這些屋苑樓齡20年或以上,要留意申請按揭時,未必做到較高成數的按揭,最好要預備多一些首期錢。
白居二買樓4大注意
「白居二」人士入市,需留意一些事項。綜合專家分析,有以下4點:
都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗意見:
買樓齡新居屋易脫手
居屋樓齡高,承造按揭限制較多,如樓齡達30年以上,難申請較高成數按揭。若果想未來較易脫手,最好買樓齡20年以下的居屋。如買樓齡27至28年居屋,幾年後已經30年,較難脫手。
折扣率高居屋補價低
即使同一屋苑,但單位分期推售,折扣率不同。如果考慮未來轉售時補地價的話,折扣率高低,會影響未來補地價金額。如果開售時折扣率六折,未補價時售價平一些,若果折扣率八折,售價貴一些。但其實,買折扣率八折的居屋,補地價金額會較少,只佔樓價兩成。相反,買折扣率六折的居屋,補地價是樓價四成。如果兩個單位裝修、座向相差不遠,那麼買折扣率八折會較六折好。
成交少居屋難轉售
如果買成交疏落的居屋,即使鋤到好價而買入,但未來較難轉售,因其他人見成交數據不多,不知買貴或買平,於是卻步。成交少,可能跟屋苑位置或樓齡有關。
業主因移民或「缺水」平賣
中原地產首席分區經理楊文傑認為,目前有兩類二手居屋盤平價放售:第一類是業主手上現金緊絀,急需放售,因現時經濟環境差,年底需要用錢;第二類是業主移民。如果想搵平盤,最好透過代理了解相關情況,因代理跟業主接觸時會知道。代理跟業主商議,業主是否願意調低單位售價,如業主移民,臨離開時售價折讓的幅度較大,較市價平。這跟二手私宅市場情況分別不大。
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