樓市走勢｜二手居屋成交升！十大跌幅最高屋苑＋白居二買樓注意

【二手居屋成交．樓市走勢】房屋委員會（房委會）於上月10日向4500名成功申請白表人士發出批准信及確認書，這批「白居二」人士可以在居屋第二市場揀選心儀的二手居屋。目前整體樓市下行，二手居屋樓價亦因應下跌，「白居二」人士可趁機執平貨。經過一番搜尋後，有10個跌幅最高的二手居屋屋苑可供參考。同時，「白居二」人士入市居屋時需注意4個要點。

樓市走勢｜12月上半月「白居二」交投增5倍

據房委會資料統計，12月上半月全港錄得88宗居屋第二市場成交，較上月同期14宗急升逾5倍，可見「白居二」購買力已開始進駐居屋第二市場。中原地產指，新一期白居二共有4500個名額，估計首一個月約一成購買力已入市。

二手居屋樓價部分跌幅超過兩成

既然「白居二」人士可以在一年內揀選合適居屋單位，現階段可以先搜羅多一些二手居屋的資料。其實今年不少二手居屋樓價已下跌，部分跌幅更超過兩成，跟私人住宅跌幅不遑多讓。

二手居屋成交｜9個月有成交可反映真正走勢

《香港財經時報》從都會大學得出的資料，今年首11個月超過100個二手居屋實用平均呎價錄得跌幅，當中部分居屋跌幅超過兩至三成。值得留意的是，雖然這些屋苑呎價跌幅高於大市，但部分屋苑在過去11個月成交量較疏落，僅有零星月份有成交，難以全面判斷其真正走勢。

10大跌幅最高二手居屋屋苑

現時選取的10個屋苑，過去11個月成交量多，通常至少有9個月錄得成交宗數，故可以較全面評估這些屋苑樓價真正走勢。

經過整理後，得出以下10個呎價跌幅最高的二手居屋：

二手居屋｜1. 宏景花園：累跌28.2%

2021年12月實用平均呎價：11,174元
2022年11月實用平均呎價：8023元
首11月累積跌幅：28.2%
買賣盤數目：8個
放盤叫價：399萬至650萬元
實用呎價：8034至11,710元

宏景花園屋苑資料

地區	鑽石山
地址	斧山道185號
座數	6
單位總數	2230個
單位實用面積	412至587平方呎
入伙日期	2000年2月
發展商	宏景置業、房委會
配套設施	宏景商場、兒童遊樂場、網球場、籃球場

二手居屋｜2. 富榮花園：累跌24.7%

2021年12月實用平均呎價：12,434元
2022年11月實用平均呎價：9363元
首11月累積跌幅：24.7%
買賣盤數目：47個
放盤叫價：438萬至850萬元
實用呎價：10,162至14,662元

富榮花園屋苑資料

地區	大角咀
地址	海庭道16號
座數	18
單位總數	3908個
單位實用面積	431至592平方呎
入伙日期	1998年6月
發展商	其士集團、房委會
配套設施	健身室、乒乓球室、遊樂場

二手居屋｜3. 寶盈花園：累跌22.1%

2021年12月實用平均呎價：12,308元
2022年11月實用平均呎價：9586元
首11月累積跌幅：22.1%
買賣盤數目：64個
放盤叫價：410萬至780萬元
實用呎價：8460至14,153元

寶盈花園屋苑資料

地區	將軍澳
地址	唐俊街11號
座數	8
單位總數	3200個
單位實用面積	427至591平方呎
入伙日期	2001年4月
發展商	房委會、瑞安集團
配套設施	兩層高商場、室外泳池、網球場、籃球場排球場等
附近交通配套	鄰近港鐵將軍澳站

二手居屋｜4. 慈愛苑：累跌21.6%

2021年12月實用平均呎價：9284元
2022年11月實用平均呎價：7278元
首11月累積跌幅：21.6%
買賣盤數目：22個
放盤叫價：315萬至650萬元
實用呎價：7441至10,000元

慈愛苑屋苑資料

地區	慈雲山
地址	慈雲山道120號
座數	12
單位總數	4020個
單位實用面積	401至650平方呎
入伙日期	1997年2月至2000年9月
發展商	房委會
配套設施	籃球場、兒童遊樂場、健體區、噴水池

二手居屋｜5. 美松苑：累跌20.4%

2021年12月實用平均呎價：8593元
2022年11月實用平均呎價：6836元
首11月累積跌幅：20.4%
買賣盤數目：27個
放盤叫價：320萬至620萬元
實用呎價：7039至11,221元

美松苑屋苑資料

地區	大圍
地址	美田路25至35號
座數	6
單位總數	1940個
單位實用面積	401至645平方呎
入伙日期	1996年4月
發展商	房委會
配套設施	兒童遊樂場

二手居屋｜6. 鯉安苑：累跌19.6%

2021年12月實用平均呎價：11,028元
2022年11月實用平均呎價：8867元
首11月累積跌幅：19.6%
買賣盤數目：43個
放盤叫價：450萬至770萬元
實用呎價：8893至13,178元

鯉安苑屋苑資料

地區	藍田
地址	鯉魚門道11號
座數	3
單位總數	853個
單位實用面積	506至663平方呎
入伙日期	2002年8月
發展商	房委會
配套設施	兒童遊樂場
附近交通配套	鄰近港鐵藍田站

二手居屋｜7. 富康花園：累跌17.6%

2021年12月實用平均呎價：9921元
2022年11月實用平均呎價：8172元
首11月累積跌幅：17.6%
買賣盤數目：44個
放盤叫價：400萬至700萬元
實用呎價：7516至11,824元

富康花園屋苑資料

地區	將軍澳
地址	唐明街1號
座數	10
單位總數	3966個
單位實用面積	431至592平方呎
入伙日期	1998年9月
發展商	其士集團、房委會
配套設施	小型商場、街市、兒童遊樂場、籃球場、羽毛球場、排球場
附近交通配套	步行5至8分鐘可到港鐵將軍澳站

二手居屋｜8. 廣明苑：累跌16.7%

2021年12月實用平均呎價：8382元
2022年11月實用平均呎價：6979元
首11月累積跌幅：16.7%
買賣盤數目：40個
放盤叫價：380萬至620萬元
實用呎價：6821至10,798元

廣明苑屋苑資料

地區	將軍澳
地址	寶康路108號
座數	7
單位總數	4256個
單位實用面積	426至646平方呎
入伙日期	1998年3月
發展商	房委會
配套設施	兒童遊樂場、籃球場、羽毛球場

二手居屋｜9. 錦泰苑：累跌16.3%

2021年12月實用平均呎價：9909元
2022年11月實用平均呎價：8297元
首11月累積跌幅：16.3%
買賣盤數目：42個
放盤叫價：410萬至800萬元
實用呎價：7794至12,307元

錦泰苑屋苑資料

地區	馬鞍山
地址	寧泰路33號
座數	12
單位總數	3440個
單位實用面積	506至650平方呎
入伙日期	2000年10月至2000年12月
發展商	房委會
配套設施	兒童遊樂場、羽毛球場、錦泰商場
附近交通配套	鄰近港鐵大水坑站，步行2至4分鐘可到

二手居屋｜10. 龍門居：累跌16.2%

2021年12月實用平均呎價：7826元
2022年11月實用平均呎價：6555元
首11月累積跌幅：16.2%
買賣盤數目：17個
放盤叫價：300萬至488萬元
實用呎價：6554至8614元

龍門居屋苑資料

地區	屯門南
地址	龍門路43號
座數	16
單位總數	3800個
單位實用面積	431至592平方呎
入伙日期	1998年8月
發展商	房委會、新昌營造
配套設施	緩跑徑、中央遊樂場、公園、地下商店、街市
附近交通配套	位近輕鐵龍門站

註：上述屋苑放盤單位屬未補地價。

減價二手居屋屋苑優點缺點整理

若果有意選擇上述屋苑，需考慮以下優點和缺點：

論樓價，上述部分屋苑如慈愛苑、廣明苑入場費300多萬元，無疑有一定吸引力。
部分屋苑如富榮花園屬於私人參建居屋，質素稍勝其他居屋。
屋苑如鯉安苑、寶盈花園鄰近港鐵站，交通方便。
這些屋苑樓齡20年或以上，要留意申請按揭時，未必做到較高成數的按揭，最好要預備多一些首期錢。

白居二買樓4大注意

「白居二」人士入市，需留意一些事項。綜合專家分析，有以下4點：

都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗意見：

買樓齡新居屋易脫手

居屋樓齡高，承造按揭限制較多，如樓齡達30年以上，難申請較高成數按揭。若果想未來較易脫手，最好買樓齡20年以下的居屋。如買樓齡27至28年居屋，幾年後已經30年，較難脫手。

折扣率高居屋補價低

即使同一屋苑，但單位分期推售，折扣率不同。如果考慮未來轉售時補地價的話，折扣率高低，會影響未來補地價金額。如果開售時折扣率六折，未補價時售價平一些，若果折扣率八折，售價貴一些。但其實，買折扣率八折的居屋，補地價金額會較少，只佔樓價兩成。相反，買折扣率六折的居屋，補地價是樓價四成。如果兩個單位裝修、座向相差不遠，那麼買折扣率八折會較六折好。

成交少居屋難轉售

如果買成交疏落的居屋，即使鋤到好價而買入，但未來較難轉售，因其他人見成交數據不多，不知買貴或買平，於是卻步。成交少，可能跟屋苑位置或樓齡有關。

業主因移民或「缺水」平賣

中原地產首席分區經理楊文傑認為，目前有兩類二手居屋盤平價放售：第一類是業主手上現金緊絀，急需放售，因現時經濟環境差，年底需要用錢；第二類是業主移民。如果想搵平盤，最好透過代理了解相關情況，因代理跟業主接觸時會知道。代理跟業主商議，業主是否願意調低單位售價，如業主移民，臨離開時售價折讓的幅度較大，較市價平。這跟二手私宅市場情況分別不大。

樓市走勢｜二手居屋成交升！10大跌幅最高屋苑＋白居二買樓注意