【理財個案】45歲夫妻剛供滿3房自住樓，月入共約7萬，剛供完30年樓齡3房物業市值約550萬。想換港鐵盤方便出入，應平賣平買/先賣後租/先租後租/先租後買？

理財個案（1）讀者來信：45歲夫妻剛供滿3房自住樓

龔成老師，你好，想請問你一些高見，我們夫妻兩人約45歲， 一位小朋友剛升中一，兩人月入共6至7萬。

  • 擁有剛供完的30年樓齡三房的物業，市值約550萬，(可出租$12,000)
  • 港幣/人民幣定期, 債卷, 現金合共約有80萬, 收息股票約有10萬

問題：樓市回落 想換港鐵盤點部署

考慮搬遷到小孩學校附近及方便我們兩人上班，在西鐵上蓋物業，如三房12年樓齡市價約900萬，或租用$18,000因市場出現一些回落，所以在物業上有些困擾，不知應該：

  1. 先賣即買 (平賣平買)
  2. 先賣後租
  3. 先租後租
  4. 先租後買

但我們擔心在這年紀上是否不應付出太多資金在物業上加上在高息環境下，而為退休準備以供退休生活之用，想分注買入收息股，請問可有提議。謝謝你。

理財個案（1）龔成老師分析︰現時面對兩個問題

你現時面對兩個問題，換樓和退休，你要將資金平衡分配來滿足這兩個目標。以你們的年紀，剛好做到30年按揭，再遲的話，已經不能做30年的按揭。同時，你想買入的物業樓價比你之前的金額高，即是你要有充足的首期先可以考慮。

4個換樓模式 其實都可考慮

我哋自住物業，主要考慮是否符合「供得起」+「滿足未來10-20年的住屋需求」這2個條件。你所講的4個模式，其實都可以考慮，但各有優劣。

  1. 先賣即買︰你要考慮自己的供款能力，以及成交期的配合，否則有段時間你可能無持有物業，造成租金支出和買賣價格出現較大差異。
  2. 先賣後租︰不太建議，你會變成沽空樓市，有一定風險。唔係不能做，但你賣出後市況向好，你就會失去增值機會。
  3. 先租後租︰是可以考慮的策略，現時物業不賣，一邊放租現樓，同時你又租另一單位，將自己放租物業的租金補貼新居租金。
  4. 先租後買︰在你資金許可的情況下實行

先租後租可以搬回舊居

你換樓若主要為配合兒女的需求，等他們長大，升上大學之後可能轉住宿舍或有其他選擇。若你用（3），你們就可以搬回舊居，但這幾年就要每月要付$6000的月租差，但對經濟上來講不是不可應付，而且彈性較大，財富組合也可以得多更平衡配置。

資金較充裕可再加多個物業

未來時間，如果你資金較充裕，想再加多個物業，都係可以。但現時這一刻計，（3）會是較理想做法。當然，不是一定要用（3），只是（3）會令成件事較為平衡。

長遠收息股增值資金

資金方面，長遠你可以用以下收息股增值。但你2人年紀未算好大，如果有一定風險承受力，建議都加入平穏增長股，去提升增長力，對你而言會較理想。另外，（1）都是可以考慮的方案，不過就會有一定的買賣成本，以及你要考慮首期供樓等因素，你就要考慮自己的負擔因素等。

理財個案（2）讀者來信：買樓先放租變現金流疑問

龔成老師您好，我一直有個關於買樓的疑問，就係因為不想買咗之後因是自住，分分鐘變成負資產，無法帶來現金流，如果我置業第一次就係買來放租，咁就可以變成現金流。

希望買樓放租自己的租金

我自己再去租樓住，希望放租的租金可以cover到供樓及自己租樓嘅錢，不過身邊不少朋友覺得這方法不太可行，請問老師您怎麼睇？謝謝,祝身體健康

理財個案（2）龔成老師分析︰買樓自住不需想得太複雜

其實買樓自住不需要想得太複雜，只要「供得起」以及「滿足未來10-20年」的住屋需求就可以。至於你所講的方法，假設你買的樓是物業A，你出去租樓是物業B。如果物業A收租的租金回報率，明顯高於物業要交租的租金回報率，這才有價值。否則，如果兩邊物業的租金回報率接近，其實你不會有著數。

現時租金回報不高「以租養樓」不容易

「以租養樓」方法，但現時租金回報不高，而且你租出的單位的價錢要高於你租用的單位先可以達成你的目標，但以現時的情況來看，不容易。另外，只要是自住樓，而你每月準時供樓，就不要擔心負資產會有咩問題。又或你準備較多首期就得。

樓市另一作用是「投資」

樓市另一作用是「投資」，現時的租金無大跌情況，以投資回報率的角度分析，樓價都不會大跌，因此樓市平穩。當然，政府及中央現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。

長遠計樓價會平穩 但不是倍升

長遠計，樓價會平穩，但不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩向上。因此，香港樓作為自住的價值仍在，長遠樓價平穩及有少少向上。但投資價值，就只是一般(始終租金回報率都係低)，未見好吸引的水平。如果你買樓自住，只要你供得起，其實就算變成負資產，問題都不大。

建議先計算回報及供款

建議還是先做市場搜集，計算回報及供款，同時配合自己的目的，合適的話就可以進行。另外，我地做財富增值，會先著重增值，去累積一個本金。到有足夠金額或退休時，才會換成一些提供被動現金流的資產，去支援財務自由/退休生活。

不應只著重係個別資產類

而且，我哋唔會只著重係個別資產類，而係透過一個平衡組合，去完成而件事。當然，物業都係一種可以幫你增升財富的資產。但現時租金回報率不高，相對之下，優質股增值潛力會較好。

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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。

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