【樓市走勢2023】轉瞬間，一年將盡。2022年香港樓市走勢不佳，官方數據顯示，首10月樓價累跌近11%，全年下行是市場共識。2023年樓市走向如何？影響樓市走勢有3個因素，專家會逐一分析這些因素，以及預測走勢。
樓市走勢2023｜加息疫情令樓市受壓
今年美國連番加息，本港不得不跟隨加息，以及年初第五波疫情爆發，政府收緊防疫措施，本港樓市受壓。差餉物業估價署資料指，10月份私人住宅樓價指數報352.4點，按月下跌約2.41%，更連跌五個月，是創2017年12月錄得的352.7點後近5年新低。今年首10個月，本港樓價累跌10.54%。每月住宅買賣跌至2000宗水平
2022年首11月住宅樓宇買賣合約跌38.5%
在樓市成交方面，據土地註冊處資料，2022年首11月住宅樓宇買賣合約為42,543宗，較2021年同期的69,152宗下跌38.5%。單看2022年買賣合約宗數，除了5月的6202宗外，其餘月份住宅買賣合約徘徊約2000至4000多宗，11月更僅錄得2731宗，創目前為止全年新低。2021年全年月份住宅買賣合約徘徊4000至7000多宗，遠高於2022年。
影響樓市的因素有3個
近期地產代理看淡今年樓市走勢，中原地產和利嘉閣地產預期全年樓價跌超過一成。那麼，明年樓市走勢如何？目前影響樓市的因素有3個，這些因素會否出現變化？
1. 息口因素：銀行年利率升至5.625%
今年樓市受壓，加息是其中一個主要原因。今年美國連番加息，連同本月最新的一次加息0.5%，累積加息7次，共加4.25%，最新聯邦基金利率已達至4.25%至4.5%，加幅較過去4次會議每次0.75%為低。
滙豐已經連續3次加息
本港銀行亦不得不跟隨加息，連同最新一次上調最優惠利率(P)0.25%，主要銀行滙豐已經連續3次加息，年利率上調至5.625%。滙豐銀行上調最優惠利率0.25%，加息後按息將升至達3.5%水平，市場按息約介乎3.375%至3.625%。
加息幅度如屬預期 影響不大
明年美國仍會加息，但加幅屬於市場預期之內。都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析指，預期明年美國加息逐步放緩，不會無頂加息，加幅不會超出市場預期，因經濟數據穩定。他續稱，過去一年樓市表現差，因聯儲局曾表示無上限加息，令不少人不敢買樓。
供款能力應付到便會入市
但當經濟數據穩定，即使預期加1%至2%，只要供款能力應付得到，便會入市。他預期，明年本港會跟隨美國加息，全年加幅不超過1%。未來息口加幅屬預期之內，對樓市、資產價格影響不太大。
學者料明年美國次季減息0.25%
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量則預期，明年第一季美國加息一至兩息，每次加0.25%，之後不加息，因屆時已成功壓抑通脹，高息會影響經濟。他又料，第二季美國有機會開始減息，每次減幅0.25%，本港亦會同樣跟隨美國減息0.25%，逐步減至今年加息前水平，對樓市有利，但未必很大刺激作用，因不少人移民，需求不及以往多。
2. 經濟因素：本港經濟暫錄負增長
疫情爆發，本港收緊防疫措施，影響經濟表現。據統計處資料指，經季節性調整後按季比較，第三季實質本地生產總值下跌2.6%。首三季合計，實質本地生產總值按年下跌3.3%。不過，只要疫情持續受控及相關限制措施進一步放寬，經濟活動應能逐漸復常。
香港經濟短期前景欠佳
考慮到今年首三季的實際數字，以及短期前景欠佳，今年全年實質本地生產總值增長預測向下修訂至-3.2%。不過，失業率卻下跌，經季節性調整的失業率由今年7月至9月的3.9%下跌8月至10月的3.8%。
通關有助帶動樓市
近期香港和內地公布放寬防疫措施，更有消息傳出兩地將於明年1月通關，若果通關，香港經濟和樓市皆受惠。莊太量指，如果本港跟內地通關，來港旅客大增，預期明年經濟錄得3%至5%正增長，失業率跌至2.8%。
料2023年第一季後本港經濟轉好
在樓市方面，他預期未來2、3個月樓市不會有大突破，農曆新年後兩地逐步通關，人流增加，樓價亦會慢慢地上升。馬耀宗補充說，通關不單止跟內地，還包括跟其他地方的人士，預期明年第一季後本港經濟轉好，吸引外資，從而帶動樓市。
3. 辣招稅：買賣物業印花稅
現時買賣印花稅，主要分為從價印花稅、買家印花稅(BSD)和額外印花稅(SSD)。其實，買賣物業一直需要繳付印花稅，但由於先前樓市熾熱，政府修訂部分稅項，以及推出新稅項，目的是壓抑熾熱的樓市。
非首置稅率可調低
第一種從價印花稅，於2013年2月訂立，主要分為兩種：第一種是為永久居民兼首次置業人士而設，購買物業樓價0至200萬元，最低稅率僅100元，直至樓價2173.912萬元以上，最高稅率為4.25%。
有機會調低非首次置業稅率
另一種是針對非首次置業人士，以及非本地人。政府原先於2013年2月實施雙倍印花稅，後來於2016年11月加辣，稅率劃一為15%。馬耀宗指，非首次置業人士想買入多一個物業，需繳付15%稅率，有機會調低稅率，這可吸引投資者入市。
專家籲調低BSD退稅期限
較多人關注的是買家印花稅和額外印花稅。買家印花稅於2012年10月推出，是針對境外投資者和公司，是按照物業交易的代價款額或物業市值，以15%的稅率計算。為招攬海外人才，特首李家超於今年施政報告提出，合資格外來人才如在今天或以後在港置業，可於居港7年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅。
馬耀宗指，為進一步吸引不同海外地方人士來港置業和工作，政府可再放寬買家印花稅條款，縮短7年後退稅的期限，長遠對樓價有支持作用。
如撤SSD 樓價跌得快
至於額外印花稅，早於2010年11月推出，目的是壓抑當時飊升的樓市。這項稅是根據物業交易的代價款額或物業市值，按賣方或轉讓方轉售或轉讓前持有物業的不同持有期而定的稅率計算，若果轉售期在36個月內，徵收稅率由10%至20%。
料政府不會撤銷額外印花稅
地產界要求減辣或撤辣，是針對額外印花稅。在跌市時，一旦把這種稅項「鬆綁」，業主無需等足3年就可以放售物業，不需額外繳交稅項。不過，專家指政府不會撤銷額外印花稅。馬耀宗指，訂立額外印花稅，可減低市場成交量，但樓價跌幅不會跌得很急，慢慢跌。他又說，如果沒有額外印花稅，業主急於減價求售，樓價反而跌得快。
學者料2023年樓價升半成
綜合兩位學者上述分析，他們對明年樓市預測審慎樂觀。馬耀宗指，第一季樓價續跌1%至2%，隨着加息放緩，第二季樓市回穩後回升，預計一年內樓價有機會回升5%至8%。莊太量則指，明年兩地通關機會較高，而且年中美國有機會減息，故預計明年樓價可升5%。
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