【樓市走勢2022】雖然官方數據指，首9個月香港樓價指數累積跌幅貼近一成，但其實現時有不少二手屋苑樓價跌幅已不止此數，部分屋苑樓價累積跌幅更超過兩成。

樓市走勢2022｜二手屋苑呎價跌幅逾兩成

據地產代理資料，目前首個10月呎價累積跌幅最高的首10個二手屋苑當中，有4個屋苑呎價跌幅已達至兩成或以上，拋離大市。而且，有10個二手屋苑呎價仍「逆市上升」。專家逐一拆解上述情況。

差估署：私人住宅售價指數累跌8.1%

據差餉物業估價署資料，今年首9個月私人住宅售價指數累跌8.1%。10月份樓市仍處於跌勢，樓價指數累積跌幅有機會達至一成或以上。不過，據中原地產網頁資料，今年首個10月止，不少二手屋苑呎價跌幅已經超過一成，甚至更達至兩成或以上。

10個跌幅最高的屋苑排名

在133個成份屋苑當中，排首4個跌幅最高的屋苑呎價跌幅已達至兩成或以上，以下是首10個跌幅最高的屋苑排名：

屋苑 21年12月*
實用呎價(元)		 2022年10月**
實用呎價(元)		 累積變幅
沙田第一城 18,160.52 14,011.96 -22.8%
海濱花園 14,425.62 11,237.8 -22.1%
得寶花園 18,933.6 14,981.55 -20.9%
翠怡花園 15,205.81 12,092.25 -20.5%
駿景園 14,793.87 11,914.81 -19.5%
美孚新邨 13,124.58 10,624.85 -19%
翔龍灣 20,633.34 16,809.62 -18.5%
新港城 18,635.42 15,143.11 -18.7%
馬鞍山中心 17,556.34 14,371.32 -18.1%
屯門市廣場 14,953.28 12,332.04 -17.5%

*直至21年12月26日 **直至22年10月30日 / 資料來源：中原地產

海濱花園呎價跌穿8000元

近期跌幅排第二的海濱花園，錄得一宗呎價跌穿8000元的成交，反映屋苑造價跌幅擴大。據美聯物業表示，屋苑19座低層B室，實用面積700平方呎，以540萬元成交，實用呎價7714元，呎價跌穿8000元。隨着二手樓價跌勢未止，屋苑呎價跌幅有機會再擴大。

早年低價買入 劈價也賺錢

這些屋苑呎價跌幅達至兩成或以上，美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明提出3個原因。

  • 首先，這些屋苑樓齡舊，樓價跌幅會多一些。
  • 其次，這些屋苑的業主早年以低價買入，即使現時減價賣出單位，也能賺錢。如早在十多年前以100多萬元買入沙田第一城單位，今日以400多萬元賣出，也賺300多萬元。
  • 第三，部分老牌屋苑的單位是移民盤，業主想移民，願意平價賣出單位。

細戶樓價超升

沙田第一城、海濱花園、得寶花園和翠怡花園皆提供中小型住宅單位。有學者指，先前細單位樓價飊升，但現時大市下滑，這些屋苑樓價亦難免大跌。都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析指，以翠怡花園為例，5年前呎價約12,000元。

翠怡花園呎價曾升至15,000元

當時市場追捧細價單位，令這類單位樓價上升，呎價曾升至15,000元，但現時大市下跌，於是這類屋苑樓價亦跌得多。他又說，這些屋苑通常成交量較多，可反映到市場真正情況。以下為4大跌幅最高屋苑資料：

1. 沙田第一城：單位總數逾萬

  • 買賣放盤量：380個
  • 叫價：365萬至1350萬元
  • 實用呎價：11,489至22,368元

沙田第一城屋苑資料

地區 沙田
地址 得利街4號
座數 52
單位總數 10642個
單位實用面積 282至854平方呎
校網 小學：91  
中學：沙田區
入伙日期 1980年10月至1987年10月
發展商 恒基、新世界、新鴻基、長實
配套設施 兩座商場

2. 得寶花園：樓齡38年

  • 買賣放盤量：53個
  • 叫價：399萬至680萬元
  • 實用呎價：13,065至19,504元

得寶花園屋苑資料

地區 九龍灣
地址 牛頭角道3號
座數 8座
單位總數 2016個
單位實用面積 253至398平方呎
校網 小學：46  
中學：觀塘區
入伙日期 1984年11月
發展商 恒基、新世界、永泰建業
配套設施 商場、室外泳池、遊樂場

3. 海濱花園：入場費450萬

  • 買賣放盤量：97個
  • 叫價：450萬至1000萬元
  • 實用呎價：10,018至15,789元

海濱花園屋苑資料

地區 荃灣
地址 怡樂街2至12號
座數 20座
單位總數 5636個
單位實用面積 417至700平方呎
校網 小學：62  
中學：荃灣區
入伙日期 1988年8月至1989年12月
發展商 新世界、加德士
配套設施 住客會所

4. 翠怡花園：設商場會所

  • 買賣放盤量：71個
  • 叫價：483萬至810萬元
  • 實用呎價：11,964至17,527元

翠怡花園屋苑資料

地區 青衣
地址 楓樹窩路1號
座數 11座
單位總數 3216個
單位實用面積 365至501平方呎
校網 小學：66  
中學：葵青區
入伙日期 1989年11月至1990年4月
發展商 新鴻基、捷和製造廠
配套設施 翠怡商場、會所

執平貨要留意上述屋苑5個特點：

  1. 在交通配套設施方面，得寶花園和沙田第一城稍勝，由兩個屋苑步行前往港鐵站，10分鐘內可到。相比之下，翠怡花園和海濱花園交通方便程度稍遜，由兩個屋苑步行前往超過10分鐘。
  2. 在民生配套設施方面，得寶花園附近有多個商場，選擇較多。其餘屋苑本身設有商場，惟選擇相比之下較少。
  3. 翠怡花園和海濱花園近海，部分單位可望海景，這方面較得寶花園和沙田第一城優勝。
  4. 四個屋苑樓齡較高，如沙田第一城樓齡達42年。若果承造按揭，就要留意銀行估價，銀行估價或者相對保守，未必批出較高的按揭成數，最好預留多些錢作首期之用。
  5. 這些屋苑樓齡高，不時需要維修，要了解清楚負擔維修費的問題。

10個二手屋苑呎價「企硬」逆市上升

樓市下跌，二手屋苑樓價普遍回軟，但亦有部分屋苑樓價「硬淨」，逆市上升。據中原地產網頁，有10個二手屋苑呎價仍然「企硬」，相關屋苑名單如下：

屋苑 21年12月* 
實用呎價(元) 		 2022年10月** 
實用呎價(元) 		 累積變幅
（9月底變幅）
浪翠園 11,492.94 12,306.82 +7.1%(+8.5%)
新元朗中心 13,312.15 14,137.85 +6.2%(+6.96%)
譽‧港灣 19,030.44 20,148.4  +5.9%(+6.5%)
香港黃金海岸 10,512.09 11,003.64 +4.7%(+6.1%)
寶翠園 25,558.37 26,569.92 +4%
翠擁華庭 12,494.64 12,494.63 ----(+2%)
帝景園 42,191.86 42,751.28 +1.3%(+1.84%)
珀麗灣 12,139.5 12,228.54 +0.7%(+0.38%)
和富中心 18,438.34 18,519.74 +0.4%(+2.2%)
畢架山一號 31,521.11 31,644.83 +0.39%(+1.25%)

*直至21年12月26日 **直至22年10月30日 / 資料來源：中原地產

屋苑逆市上升幅度放緩

翻查資料，除了寶翠園外，其餘9個屋苑呎價同樣在9月底「逆市上升」。不過，若果跟10月底相比，除了珀麗灣外，其餘8個屋苑呎價升幅放緩，相信是受到跌市影響。

專家指不具大市指標

雖然這些屋苑「逆市上升」，但專家不覺得是大市指標。布少明指，這些屋苑成交少，只是個別買家接受業主出價而已，才有成交，稱不上算是大市指標。馬耀宗補充稱，這些屋苑在跌市下成交少，業主不急於放售單位，令二手供應少。

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