【居屋2022|樓市走勢】今期居屋早前進行攪珠後,房委會已於本周二(11月8日)上載新居屋樓書及價單等詳細資料,預計下星期二(11月15日)起可開始揀樓。值得留意的是,7個新屋苑的關鍵日期較先前公佈有所延後,《香港財經時報》提提你購買新居屋入伙及按揭安排的注意事項。
居屋2022|樓市走勢|新屋苑關鍵日期延後
今期居屋一共推出7個新屋苑,共涉及8,926伙單位。據房委會上載的項目樓書顯示,7個新居屋屋苑的預計關鍵日期比先前公佈的時間延後了1至3個月不等,最遲為啟欣苑,要等到2025年3月才入伙。
居屋2022|7個新屋苑關鍵日期一覽
屋苑 | 最新關鍵日期 | 原先預計關鍵日期 | 延後時間 |
北角驥華苑 | 2024年9月30日 | 2024年7月31日 | 2個月 |
啟德啟欣苑 | 2025年3月31日 | 2024年12月31日 | 3個月 |
土瓜灣冠山苑 | 2024年12月31日 | 2024年11月30日 | 1個月 |
坑口昭明苑 | 2024年11月30日 | 2024年9月30日 | 2個月 |
沙田愉德苑 | 2023年6月30日 | 2023年5月31日 | 1個月 |
東涌裕雅苑 | 2022年12月31日 | 2022年9月30日 | 3個月 |
觀塘安秀苑 | 2025年2月28日 | 2024年11月30日 | 3個月 |
居屋2022|關鍵日期:決定入伙時間
無論是私樓、居屋或公屋新樓,都有「關鍵日期」。基本上,關鍵日期指的就是新樓的完工日期,是由建築師、工程師等認可人士對工程進行監察後定出的預計日期。不過,關鍵日期有機會因惡劣天氣等各種因素延後,因此業主不能只看關鍵日期來確定自己可以於何時收樓、入伙。
居屋2022|有政府擔保,批出按揭問題不大
居屋延後入伙時間,對承造按揭有何影響?經絡按揭轉介首席副總裁曹德明接受《香港財經時報》訪問時表示,由於居屋按揭是由政府房委會作擔保,因此買家在向銀行申請按揭時,批核標準亦不會太嚴苛,買家通常都能夠借到足成數的貸款金額。
居屋2022|延後時間屬合理範圍之內
曹德明形容,新居屋的關鍵日期延後1至3個月,屬合理範圍,不會對銀行批出貸款有太大影響。一般而言,買家於入伙前3至6個月可以開始向銀行查詢及申請按揭貸款,雖然有政府作為擔保,但買家仍要帶備相關文件,例如入息證明等等,以便進行手續。
居屋2022|利息支出會否上升?
不過,成功借到按揭只是第一步,買家日後還要面對供樓。關鍵日期延遲,會不會令到買家因為遲了申請按揭,利息提高,進而增加供樓開支?這方面問題同樣不大。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,部份銀行為了吸客,通常會為買家提供申請時最優惠的按揭產品,而買家日後亦可以以申請當下的息率進行供款。
居屋2022|若入伙期延遲太多則可能影響供款
然而,隨著息口轉變,銀行的最優惠利率(P)以及H按鎻息上限都有可能上調。假如入伙日期延後太久,在買家申請按揭的若干時期內仍未能入伙上會,銀行就有機會在結算期過後調整有關按揭的利率(通常為半年一次)。是以,若真的拖太久都未能入伙,之前申請的按揭息口,或許就未能續期到真正入伙的時間。
居屋2022|用H按最穩陣
以前買居屋只能用P按,自到今年4月起,政府宣佈為居屋買家提供H按計劃的選擇。黃詠欣說,大部份銀行現時的H按封頂位,其實際利率與P按相同,但若然拆息回落,H按息率仍有機會跟隨下調。買一手居屋而言,H按仍屬於「進可攻,退可守」的選擇。
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居屋2022|申請居屋按揭的注意事項
事實上,有政府擔保,各位居屋準業主亦不用過於擔心,今次新居屋屋苑的延期遠不到6個月,因此料對按揭及利息支出造成的影響仍非常有限。不過,在申請按揭之前,仍有一些事項要留意:
(1)保持良好信貸紀錄
黃詠欣指出,就算銀行對居屋按揭的批核較寬鬆,在上會之前,申請人也必須要保持良好的信貸紀錄,如找清卡數、不可出現破產紀錄等等,以免妨礙上會。
(2)按揭借到盡
另一件事則是建議借足按揭。黃詠欣說,銀行現時多有推出「高息存掛鈎戶口」,而且現時港元定期存款息口也偏高,故建議買家就算有多餘資金,都借盡居屋按揭(綠表最多借95%,白表最多借90%),令資金靈活性更高。
(3)留意新居屋轉售限制
承第(2)點,居屋比私樓更難套現,如業主因特殊原因急須大量現金,也更難申請轉按,息口亦高。再加上,政府今年初收緊居屋轉售限制,在未補地價和自由市場的轉售年期都大大加長。所以,借盡按揭,同時留下一部份資金應急是較為保險的方法。
入伙新居屋前的注意事項
此外,有關新居屋入伙的其他事方面,曹德明就提醒,入伙日期延後,對現正租住其他房屋的買家而言,最大的影響是要租多幾個月才可入住新樓,故在租約租金方面要多加留意。
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及早安排裝修事宜
另一方面,新居屋是以清水樓形式落成,不是可以即時入住的狀態,因此想盡快入住新屋,就要安排好裝修、佈置、購買家具等事項,免得新樓落成時,業主收樓後卻入住無期。
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