【樓市走勢】今年美國步入加息周期,先後加了6次息,本港相應加了兩次息(指最優惠利率,即P),但其實銀行已調高銀行同業拆息(Hibor,H按)的封頂息率。
樓市走勢|美國加息對在港供樓影響
美國連番加息對香港樓市、以至供樓人士有影響,專家會從4個範疇分析其影響,並提出有意買樓置業人士如何應對的3個要點。
美國年內暫加6次息
今年美國連番加息,連同上周三(2日)最新的一次加息,累積加息6次,共加3.75%,最新聯邦基金利率已達至3.75%至4%。以下是今年迄今美國加息時間表:
2022年美國聯儲局加息表
日期 | 加息基點 | 加息後聯邦基金利率 |
2022年1月26日 | 0 | 0.25% |
2022年3月17日 | 0.25% | 0.25%-0.5% |
2022年5月4日 | 0.5% | 0.75%-1% |
2022年6月15日 | 0.75% | 1.5%-1.75% |
2022年7月28日 | 0.75% | 2.25%-2.5% |
2022年9月22日 | 0.75% | 3%-3.25% |
2022年11月2日 | 0.75% | 3.75%至4% |
2022年12月14日 | - | - |
最優惠利率調高 港息累加0.375%
隨着美息上升,本港息口亦不得不相應調高。本港主要銀行如滙豐銀行調高兩次最優惠利率,分別於9月23日上調港元最優惠利率0.125%,由年利率 5% 調高至5.125%;以及剛於本周四(3日)再上調最優惠利率0.25%,由年利率5.125%調高至5.375%,即累加0.375%。
現時封頂息率普遍達2.725%以上
其實,在未調高最優惠利率前,本港銀行已經紛紛調高銀行同業拆息的封頂息率,因現時供樓人士普遍使用H按。現時封頂息率普遍已經達至2.725%以上。
經絡:料今年港息累加逾0.625%
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預料,美國加息仍會持續,年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘半或以上水平,聯繫匯率制度下,港美息口差距進一步擴寬。加上銀行結餘進一步下降及拆息高企,在資金成本壓力下,本港銀行加息已難避免。
各銀行料陸續跟隨加息步伐
相信各銀行因應自身資金成本將陸續跟隨加息步伐。曹德明預測,本港銀行於下月議息會議後或再調升P,加息幅度約0.25厘或以上,即料今年本港銀行合共加息或超過0.625%。
美國加息對在港供樓人士影響
美國會持續加息。聯儲局主席鮑威爾於本周議息後表示,現時談論停止加息屬「言之尚早」,但接下來的兩次議息會議上可能會放緩加息速度。聯儲局將於下月14日再次議息,市場預期下次加息幅度為0.5%。息口持續上升,由整體樓市,以至供樓人士會受到影響,本文從4個範疇分析其影響:
1. 對樓價影響:2023年樓價料跌半成
據差餉物業估價署資料,今年首9個月私人住宅售價指數累跌8.1%。下列是今年首9個月樓價指數走勢:
至今私人住宅(私宅)售價指數走勢
月份 | 私宅樓價指數 |
1 | 390.8 |
2 | 383.6 |
3 | 381.4 |
4 | 385 |
5 | 385.5 |
6 | 381.8 |
7 | 376.8 |
8 | 369.7 |
9 | 362.1 |
資料來源:差餉物業估價署
香港樓市受壓 樓價由6月起連跌4個月
在2、3月期間,本港受到第五波疫情影響,政府收緊防疫措施,影響樓市,樓價連跌兩個月,但後來疫情放緩,政府於4月下旬開始放寬防疫措施,4、5月樓市逐漸回穩。不過,美國由3月開始連番加息,最高加幅達0.75%,香港樓市受壓,樓價由6月開始連跌4個月。
美加息或超預期
美國再加息0.75%,本港主要銀行跟隨加0.25%,市場預期未來息口續升,有學者預期對樓市會產生更負面影響。都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析指,市場預期美國加息至5%便會停止,但聯儲局已表示加息幅度超過市場預期,即使美國經濟衰退,但仍會以打壓通脹為主。
加息令本港物業產生負面影響
馬耀宗表示,加息令美國經濟衰退,對全球資產價格,包括本港物業,會產生更負面影響。他亦指,加息影響市場需求,但若果政府推出利好經濟措施,吸引多些外資來港,在利好和利淡因素互相抵銷下,估計明年全年樓價下跌5%。
2. 對租金影響:明年租金料平穩
按照今年至今,租金未受到加息太大影響,據差餉物業估價署資料,今年首9個月私人住宅租金指數僅累跌1.3%。下列租金首9個月走勢表可供參考:
今年至今私人住宅(私宅)租金指數走勢
月份 | 私宅租金指數 |
1 | 181.1 |
2 | 180.2 |
3 | 178.5 |
4 | 177.3 |
5 | 177.9 |
6 | 178 |
7 | 178.4 |
8 | 180 |
9 | 180.3 |
資料來源:差餉物業估價署
租金指數不跌反升
即使美國於3月開始加息,租金指數不跌反升。馬耀宗解釋,租金會較受實際需求影響,利率通常影響資產價格,而不是影響租金。租金反而受到移民潮影響較大,多人離港,令租樓需求減少。他說,租金下跌,是因經濟表現不好,或者收入下跌,租值因而減少,未必直接受利率影響。他預期,明年如果防疫措施放寬,經濟回穩,租金會平穩。
3. 對供樓影響:壓測收入要求調高
今趟本港主要銀行再加息0.25%,直接影響置業人士,每月供款額會增加,同時亦調高壓力測試對收入的要求,以下例子嘗試比較加息前後情況:
加息前:
- 貸款額:600萬元
- 還款年期:30年
- 按揭利率:2.725%
- 每月供款額:24,416元
- 壓力測試收入要求:52,015元
加息後:
- 貸款額:600萬元
- 還款年期:30年
- 按揭利率:2.975%
- 每月供款額:25,216元
- 壓力測試收入要求:53,530元
每月供款增800元
以貸款額600萬元為例,還款年期30年,加息前二手物業按揭利率2.725%計算,每月供款額24,416元,壓力測試收入要求52,015元。加息後,按揭利率加至2.975%,每月供款額25,216元,即每月增加800元,增幅3.3%。
壓力測試最低月入要求增幅2.9%
在壓力測試上,金融管理局已於9月放寬壓力測試收入要求,用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘。以現時二手物業市場按息2.725%加至2.975%計,供款壓力測試假定加2厘後會由4.725%調整至4.975%計算,以600萬貸款額30年期計,壓力測試下最低月入要求由52,015元調升至53,530元,增加1515元,增幅2.9%。
4. 對負資產影響:預期負資產雙位數增幅
樓價下跌,令近期負資產數字大升。據金融管理局表示,負資產住宅按揭貸款宗數由2022年第二季末的55宗,增加至2022年第三季末的533宗。這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而這類貸款的按揭成數一般較高。
借九成按揭易成負資產
本港再加息,令樓價持續下跌,負資產宗數會增加。馬耀宗指出,加息令樓價下跌,如果樓價跌超過一成,借九成按揭的人士有機會變成負資產,特別是先前選用九成按揭保險計劃(即「林鄭plan」或「波叔plan」)的人士。
銀行未必call loan
馬耀宗預期,負資產宗數有機會雙位數增幅。不過,馬耀宗說,即使多人成為負資產,但銀行未必call loan(提早償還貸款),因近期同業拆息升得不多,反映銀行資金仍然充足。息口續升,樓市前景難料,有意置業人士又如何應對當前境況?馬耀宗提出以下3個要點。
有意置業人士3招應對:
- 如果未買樓,可以暫時觀望一下,不妨把資金用作銀行短期定期存款,存款利率有4厘,會較為穩陣。
- 若果申請按揭,不要借得太盡。
- 即使通過壓力測試,但由於美國已表明持續加息,最好再按現時利率再加多1.5厘以上計算,視乎自己收入可否供得起,以及衡量對自己生活壓力是否很大。
更多樓市走勢相關文章:
相關文章:樓市走勢|樓價暴跌如何避免變負資產?負資產成因後果、業主斷供銀行call loan詳解
相關文章:樓市走勢2022|業主減價大平賣!4類樓盤劈價最狠!執平貨前五點必知
免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。