樓市走勢2022】受到近期利淡消息如港股大瀉影響,香港樓市續跌,業主不得不大幅減價求售,劈價盤湧現。綜合專家分析,現時市場大致上有4類劈價盤。如果有意揀這些劈價二手盤,專家提出5個注意要點,大家不妨參詳一下。

樓市走勢2022|首9月樓價累跌9%

今年香港樓價持續下滑。差餉物業估價署公布最新樓價數據,9月份樓價指數報362.1點,按月下跌約2.06%,創3年半以來新低。今年首三季樓價指數累跌8.07%,較去年9月歷史高位更累跌約9.04%。市場預期,今年全年樓價跌幅達至10%。

受到近期利淡因素影響,二手市場多人急於掟貨求售,影響私人住宅獲利。利嘉閣地產表示,疫情及加息因素令樓市拾級而下,加上股市大跌及移民急需沽貨套現,致令二手私宅轉手獲利比率及賺幅雙雙下挫。

樓市走勢2022|持貨期短業主沽貨增

樓市走勢2022第三季,本港共錄4,415宗私宅轉手獲利買賣登記,佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達90.2%,按季大跌4.1個百分點,連跌6季,並創2010年首季以來的51季(即近13年)新低,反映疫情及加息夾擊帶來的影響。

在平均獲利幅度方面,今年第三季每宗私宅轉手個案平均賺幅只有55.8%,較第二季的65.5%顯著回落9.7個百分點,為25季以來首度跌穿六成水平,並創下2012年第三季以來的41季(即逾10年)新低,反映疫情引發的經濟憂慮令樓市走下坡,多了持貨期相對短的業主沽貨,因而導致整體賺幅劇降。

樓市走勢2022|劈價盤減價10%或以上

樓價跌幅逐步加大,二手市場議價空間相應擴闊,急於放售物業的業主亦會大幅減價求售,更多劈價盤會湧現市場。所謂劈價盤,通常減價幅度達10%或以上。現時市場上有多少類劈價盤?綜合專家意見,大致上分為四類:

劈價盤(1)因移民而急於劈價賣樓

近3年這類二手盤出現,因業主想移民。香港置業營運總監兼九龍區董事馬泰陽指,原先2、3個月前移民盤不算多,但近期發現這類盤愈來愈多,可見有人急於放售。今次移民跟90年代不同,90年代移民的是老闆,今次是中產人士,本身在港只有一個物業,若果移民去其他地方再買物業,必須放售在港物業。在賣出物業後,然後在當地置業,拓展人生歷程。

高威閣累減160萬轉售

業主因移民而急於放售,減價幅度不小,甚至超過100萬元,近期柴灣高威閣錄得相若成交。據中原地產表示,高威閣1座高層G室,實用面積503平方呎,屬區內罕有3房放盤。業主去年11月放盤,叫價720萬元,後來市況轉差及業主已移民,即大幅減價至600萬元,買家還價後最終以560萬元將單位易手,折合平均實用呎價11,133元。按此計算,即減價160萬元。買家屬於用家。原業主於2009年以194萬元買入單位,持貨13年,帳面獲利366萬元,單位升值189%。

劈價盤(2)因投資股市失利而劈價賣樓

部分投資者持有多過一個物業,自己買股票,股市下跌,蒸發大筆資金,故業主賣樓,然後用作「補倉」。今年樓價跌一成,但股票已跌超過兩至三成,部分業主覺得股票輸很多錢,於是透過賣樓所得的款項,作為補償股票的損失。

劈價盤(3)因經營生意不景而劈價賣樓

不少業主做生意,或者經營餐廳,但各行各業受到疫情和港中兩地未通關影响,令生意額大跌。不過,業主不想經營的生意結業,同時亦想出糧給員工,於是賣樓套現,以應付目前生意所面對的困境。

劈價盤(4)樓齡高二三線屋苑盤

利嘉閣地產新界區董事陳大偉表示,這類盤來自二、三線屋苑,樓齡達40至50年,正因樓齡高,保值低,並涉及維修費用,故業主減價多一些。而且,業主先前以低價購入,有條件平價賣出。他舉例說,如業主10至30年前以100萬元買入物業,放售時開價600萬元,最終500萬元售出,仍然有賺。

南豐新邨三房戶售價跌穿700萬

近期鰂魚涌有二線屋苑單位減價售出。中原地產表示,南豐新邨6座低層E室,實用面積516平方呎,三房間隔,原叫價750萬元,後來以638萬元易手,呎價12,364元,售價重返2016年水平。原業主於2011年以435萬元購入,持貨11年帳面獲利203萬元。屋苑繼兩房1個月4度破低價後,三房亦跌穿7字頭。中原網頁資料顯示,南豐新邨於1977年8月至1978年10月入伙,樓齡介乎44至45年。

單從銀碼,劈價盤確實有一定吸引力,但背後可能有文章。其實,購買這類二手盤時需注意的地方不少。綜合多位專家意見,得出以下5個要點:

要點(1)透過代理網絡搵盤

如何搵到劈價盤?單靠自己未必可以做到,惟有跟地產代理保持接觸,因代理較清楚了解市場放盤情況。代理幫準買家揾盤,並一齊睇樓。如果準買家覺得單位適合,不妨大膽還價,並遞上本票,顯示誠意,測試業主是否急賣。即使不成功,那就揾其他盤也無妨。

要點(2)要留意單位是否需要裝修

購買平價盤,要留意內櫳狀況,特別是是否有裝修,抑或殘裝。若果要裝修,費用數額往往會高於樓價一成的數額。比方一個配有裝修的單位,樓價500萬元,相比另一個沒有裝修的單位,樓價450萬元,帳面上450萬元單位較平。但450萬元單位日後需要裝修,如裝修費涉及100萬元,加起來跟500萬元單位相比,反而略高。

要點(3)事前多做功課

事前最好了解多一些樓上樓下單位的售價,做好功課,可以較快作出決定,因這些平盤會突然放售,有時這些平盤正收租,有人租住,未必一定可以親身睇樓。如果覺得合適,就要隨即「扑鎚」決定。不過,若果未能親身睇樓,會有一定風險,所以購買前要謹慎一點。

要點(4)跟業主議價前需準備

若果看中某個平價盤,最好預先做好以下準備:

  1. 應了解單位業主原先購入物業的時間,愈早時間買入,議價空間會較大,因業主始終有賺。若果業主在過去4、5年買入,有可能蝕讓,這方面沒有誘因大減價。
  2. 參考附近二手樓盤放售價。
  3. 參考銀行估價,看看是否有折讓。

做好以上準備後,跟業主議價會較有利。

要點(5)查清劈價盤底細

倘若放售的二手盤售價太平,有需要查清楚物業的狀況,比方物業是否凶宅、或者是否被釘契,買入後會否被追債。

更多樓市走勢相關文章

更多內容:樓市走勢2022|官方樓價指數連跌4個月!中原地產:全年樓價料跌15%、銀主盤增至1,000個

更多內容:樓市走勢2022|業界:11月最優惠利率料加至少0.25厘!按揭利率直逼3厘!拆解供樓開支變化

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。