樓市走勢2022香港樓市弱勢未改,香港樓價繼續下跌!差餉物業估價署公布,9月私樓價格按月跌幅擴大至2%,連跌4個月,創2019年1月以來逾三年半新低,今年首9個月累計跌約8.1%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預料,第四季香港樓價跌幅加劇,全年樓價料跌15%!

樓市走勢2022|差餉物業估價署:香港樓價連跌4個月

差餉物業估價署公布,本港9月私樓售價指數報362.1,按月跌幅擴大至2%,本港9月樓價連跌4個月,按年則跌9%,今年首9個月累計跌約8.1%。而本港9月私樓租金指數報180.3,按月升約0.2%,連升5個月,但今年首9個月累計跌幅則達1.3%。

中原地產陳永傑表示,9月指數主要反映8月份成交,9月股樓齊跌,香港亦開始步入加息周期,料下月公布的樓價指數跌勢會加劇,若第四季缺乏利好消息,料全年樓價跌15%。

樓市走勢2022|樓價跌勢未見轉向

今日公布的指數創三年半新低,而今年首9個月樓價已跌逾8%。陳永傑指,9月份香港上調按揭息率,令成交量及樓價跌勢加劇,9月份僅錄約605宗一手成交,10月份一手成交量更慘不忍睹,截至昨日僅錄約203宗一手成交。

樓市走勢2022|中原地產:料全年樓價下跌15%

而上周公布的施政報告,未有為樓市減辣,樓價跌勢未見轉向,下周美國將議息,再加息0.75厘機會甚高,陳永傑預計屆時香港按揭息口將進一步向升,若第四季欠缺樓市利好消息,以樓價每月下調2%的速度,料第四季樓價將下調6%,全年下跌15%。

樓價自去年高位至今已下調9%,若去年以9成按揭入市的上車客,很快將面臨負資產。

樓市走勢2022|年尾銀主盤數量或增至1,000個

根據中原紀錄,現時銀主盤放盤委託達200個,是13年新高,若樓價持續下跌,銀主盤數量將以複式遞增,至年尾或增至1,000個。負資產及銀主盤量增加,已為樓市響起警號,若情況惡化下去,或會為金融機構造成衝擊。

樓市走勢2022|陳永傑:籲政府適時適度減辣

陳永傑續指,今年除了樓價錄得跌幅外,成交量更低至不正常水平,預測今年首10個月,一二手私人住宅買賣登記僅37,237宗,平均每月僅3723宗,預測2022年全年一二手私人住宅僅44,000宗成交,創1996年有紀錄以來歷史新低。陳永傑再次籲政府,適時適度減辣,免樓市陷入萬劫不復之境。

樓市走勢2022|首9個月官方樓價累跌8.07%

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,樓價持續下跌,而《施政報告》未有針對放寬辣招措施,料第四季樓價再跌3%。差估署今日公布的最新數據顯示,2022年9月份私人住宅售價指數報362.1點,較8月的369.7點再跌2.06%,連跌4個月兼創自2018年12月以來的46個月最大單月跌幅。今年第3季樓價指數跌了5.16%,首9個月則累跌8.07%,而比起去年9月份的歷史高位398.1點,更累跌9.04%。

樓市走勢2022|香港正式踏入加息周期

陳海潮指出,9月份差估署樓價指數已跌至2019年2月以來的44個月(即逾3年半)新低,9月份指數主要反映8月中旬至9月上旬的實際市況,當時疫情不斷升溫至突破萬宗水平,而本地銀行亦陸續調升H按封頂息,市場成交淡靜致使業主減價求售,加大樓價跌幅。

9月下旬,美國再次大幅加息四分三厘,本港亦在四年以來首度加息八分一厘,令香港正式踏入加息周期,幸好隔日金管局隨即調低承造按揭壓力測試一厘,算是對沖了加息的影響,不過整體市場氣氛依然淡薄,料下次公布的10月份樓價指數有機會再錄得1.5%的跌幅,跌勢可望有所收窄。

樓市走勢2022|利嘉閣地產:全年樓價料跌達10.81%

展望11及12月份,陳海潮指出,由於《施政報告》未有對樓市減辣,專才置業退稅在跌市中的短期效力有限,未能激活樓市;反之,下周美國再度議息,料維持較大加幅,本港息口亦料再升,而短期內「0+0」檢疫限制恐難放寬,故整體樓價在第四季料再跌3%,而全年樓價料跌達10.81%,將是繼2003年下跌11.87%後,十九年來最大的按年跌幅。

樓市走勢2022|萊坊:相信全年官方樓價指數跌幅一成內

萊坊董事,大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,因為官方樓價指數反映二手樓價為主,九月份官方樓價指數按月跌2.1%。受股市下跌及經濟前景不確定性影響,預計短期內官方指數表現將繼續尋底,但相信全年官方樓價指數跌幅會在一成內。

王兆麒指出,施政報告措施對樓市無太大刺激作用,短期內購買力仍然不足,整體成交量維持在低水平,預計全年一二手成交量50,000宗左右,創9年低位。

樓市走勢2022|王兆麒:相信住宅租金走勢平穩向上

而新盤在短期內繼續會爭奪二手市場購買力,而一手盤在市場上有較大吸引力,樓價也相對硬淨,二手樓價繼續受壓。發展商不會再加快推盤步伐,相比下新界區一手盤去貨速度較快,今年餘下時間一手市場成交每月維持在1,000宗左右。

王兆麒預期入境人士數量開始慢慢回升,對住宅長租及短租均有支持,部分原有本地準買家亦開始轉買為租,相信住宅租金走勢平穩向上。

另外,金管局放寬壓力測試門檻能長遠增加600-1,200萬樓盤買家的購買力,王兆麒預計待市場消化目前不利因素後,相關成交量會增加5-10%。

綜合三位樓市專家預測 

  • 陳永傑:全年樓價下跌15%
  • 陳海潮:全年樓價料跌達10.81%
  • 王兆麒:相信全年官方樓價指數跌幅會在一成內

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