樓市走勢2022】每逢樓市處於跌勢,「負資產」這三個字成為樓市熱話。近期香港樓市持續下跌,「負資產」又再惹起關注。有意置業的人士,對「負資產」應該多了解。

負資產定義、成因後果

本文會解釋負資產定義負資產原因及後果,並且回顧97年後「負資產」情況,分析現時的情況。不少人關注銀行對負資產態度和做法,業主斷供會否call loan(即要求提早償還按揭金額),專家就此會提出意見,並提出3種避免成為負資產的方法。

負資產:物業市值跌穿貸款額

負資產是指物業市值低於未償還銀行貸款額,即所謂「資不抵債」的意思。舉例說,有買家購入500萬元物業,承造九成按揭,即貸款額450萬元,但後來樓價下跌,物業價格跌穿450萬元,那麼這位業主已成為負資產。

負資產原因:樓價大跌+高成數按揭

為何會有負資產呢?負資產出現,有兩個原因:首先,樓價大幅回落;其次,買家向銀行承造高成數按揭,如九成按揭。如果香港樓價跌幅大,如跌一成或以上,物業價格低過貸款額,於是買家成為負資產。但若果樓價只回落不超過一成,或者不是承造高成數按揭,未必成為負資產。

負資產起源自97年後

提起負資產,自不然令人回憶起1997年本港回歸後情況,當時樓市處於高峰期,但由1997年至2003年,本港受到亞洲金融風暴、科網股爆破、「沙士」爆發等重大事件影響,香港樓價拾級而下。據差餉物業估價署(差估署)資料,由97年10月至2003年底,私人住宅售價指數累跌62%。因此,不少業主變成負資產。

香港負資產宗數資料

下列是金管局在2001年第三季至2003年第四季負資產宗數資料:

年份 季度 宗數
2001年 第三季末 65,000
第四季末 73,000
2002年 第一季末 67,500
第二季末 66,941
第三季末 70,112
第四季末 77,935
2003年 第一季末 83,177
第二季末 105,697
第三季末 99,805
第四季末 67,575

資料來源:金融管理局

03年負資產逾10萬宗達高峰

金管局於2002年3月開始公布負資產數據,由2001年第三季末至2003年第四季末,每季負資產宗數都有數萬宗,其中2003年第二季末更達至超過10萬宗,是金管局有記錄以來的最高宗數,可謂慘不忍睹,不少業主出現「資不抵債」情況。

2012年第三季末才跌至零宗

期間,經濟狀況欠佳,令業主百上加斤,一點也不好受。然而,2003年後,情況逐漸改善,負資產宗數逐步減少,2005年第三季末跌破萬宗,跌至9,056宗,但也要到了2012年第三季末才跌至零宗,時間很長。

97年時不少人承造九成按揭

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國分析指,97年時不少人承造九成按揭,當樓價短期內跌超過一成,便變為負資產,後來樓市在2003年回升得快,加上業主逐漸償還貸款,故負資產宗數相應回落。

利淡因素暫未令負資產嚴重

到了2022年的今天,適逢香港樓市處於跌勢,本港受到新冠病毒、加息影響,負資產情況是否再次嚴重?根據金管局資料,情況暫時未算嚴重,2020年至今負資產宗數相關數據如下:

年份 季度 宗數
2020年 第一季末 384
第二季末 127
第三季末 199
第四季末 185
2021年 第一季末 67
第二季末  5
第三季末 3
第四季末 21
2022年 第一季末 104
第二季末  55

資料來源:金融管理局

負資產涉銀行職員高成數按揭

由2020年計起,是因新冠病毒在這年年初開始在本港爆發,美國於2021年開始連番加息,到了今年,美息持續上升,本港銀行亦調高同業拆息封頂息率,主要銀行於上月下旬最終調高最優惠利率0.125%。不過,若果參考過去兩年樓價走勢,樓價不跌反升。

2022年第二季有55宗負資產

差估署資料,2020年私人住宅售價指數僅累升0.18%,2021年指數累升3.7%。但到了今年至8月,指數卻累跌6.5%。在負資產宗數方面,最多是2020年第一季末,有384宗,最低是去年第三季末,僅3宗,跟先前97年後相比可謂天淵之別。

負資產個案暫未涉及普羅業主

順帶一提的是,據金管局表示,這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而這類貸款的按揭成數一般較高。但從金管局公布的資料,負資產個案暫未涉及普羅業主。

專家料負資產個案上升

儘管如此,惟今年首8月樓價累積下跌6.5%,按照現時情況推斷,未來樓價仍會持續下跌。陳超國預期,負資產個案有機會增加,因未來樓市仍會下調,但個案增加的幅度,要視乎樓價下跌有多快而定。

業主變負資產 銀行會否call loan?

若果未來樓價持續下跌,業主不幸成為負資產,那麼銀行會否call loan?有按揭界人士指,只要業主持續供款,銀行不會這樣做。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指,事實上,銀行因樓價跌而「Call Loan」的個案甚少,除非貸款人拖欠供款、業主將物業申請財務公司二按或被發現出租高成數按揭物業。

業主不斷供  銀行不call loan

另外,因懷疑涉及洗黑錢活動、利用個人戶口進行商業交易等也有機會被銀行暫停戶口運作及追收按揭貸款,導致要緊急轉按。莊錦輝續稱,如果業主每月準時供樓,不幸成為負資產,銀行「Call Loan」的機會也很微。

高成數按揭 要求提早還按揭機會更少

首先,「Call Loan」的個案甚少,如被傳媒報導,對銀行品牌及按揭業務造成負面影響。即使是高成數按揭,只要貸款人不要做違反按揭契的事,如「偷雞出租」,因有按揭保險保障了銀行,高成數按揭反而「Call Loan」機會更少。

先勸喻業主續供

即使業主未有準時供款,銀行會先通知業主,不會一下子call loan。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,一旦借貸人首次沒有供款,銀行會致電提醒借貸人供款,但若果借貸人持續2、3個月都沒有供款,銀行會發信通知。

銀行發出破產令再收樓

如果借貸人不再跟銀行商談,銀行會向借貸人發出破產令,然後收樓,把物業拍賣。莊錦輝補充稱,借貸人會收到銀行信件通知追收按揭貸款。銀行一般會給一個期限去還款,其實借貸人只要把按揭轉按到其他銀行便成。

避免成為負資產3個要點

那麼,如何避免成為負資產?綜合兩位專家意見,有3個要點:

1. 按揭成數不要借盡

曹德明認為,按揭成數最好不要借盡,申請按揭時,最好不要借到盡,如果借九按揭,一旦樓價下跌逾一成,就會成為負資產。最好借八成或以下按揭較適宜,相對安全。

2. 盡可能縮短還款年期

另外,曹德明指,業主應盡可能縮短還款年期!如果計算供款時,可以在25年內供得到,就申請25年,不要申請較長的還款期,如30年。

3. 買入價不應高市價太多 

莊錦輝則表示,買入價不應高市價太多,香港樓市氣氛疲弱,建議準業主入市時買入價不應比市價高出太多。事實上,有了壓力測試以及金管局種種限制按揭成數的措施後,整體樓按穩健,只要貸款人目前負資產情況並不嚴重,銀行普遍都不會因物業資不抵債而採取行動。

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