【樓市走勢2022】香港樓市下滑是不爭事實，當前不少人會問：到底樓價跌到幾時？何時見底是市場關注的焦點問題。綜合學者意見，得出5個「見底訊號」！未來觀察樓市走勢時不妨留意這些訊號是否出現。

《香港財經時報》同時分析2003年和2008年情況，當時樓市亦曾經歷下跌和見頂反彈，溫故知新，值得參考。

樓市走勢2022｜首8月私樓售價指數累跌6.5%

據官方數據顯示，近期樓市量價俱跌。據差餉物業估價署資料，今年首個8月，私人住宅售價指數累跌6.5%，自從5月後更連跌3個月。

首9個月買賣合約共有36,664宗

在樓市成交上，從土地註冊處資料所得，今年首9個月每月住宅樓宇買賣合約宗數皆低過去年同期，最新9月僅有3,875宗，較去年9月的5,844宗下跌34%，首9個月買賣合約共有36,664宗，按年同比下跌38%。

摩根士丹利：預計明年將再跌5%

近期多間大行唱淡本港樓市。摩根士丹利發表報告表示，本港住宅樓價由年初至今已累跌8%，並預計明年將再跌5%，指目前尚未觸底。

高盛：今明兩年樓價跌幅共30%

另一間大行高盛看法最淡。該行指，由於拆息（Hibor）高升，以及銀行調升最優惠利率（P），市場預期美國明年初再加息1.5%，故相信本港樓市仍有下調風險，估計今明兩年樓價分別跌15%，跌幅合共30%。

瑞銀：政府如「撤辣」樓價回升5%

不過，另一間大行瑞銀未完全唱淡港樓。瑞銀指，將今年本港住宅樓價的基本場景預測從跌5%下調至跌10%，最高跌幅更達至15%，原因除了加息外，還包括疫情，以及今年至今較預期嚴重的人口外流。

但瑞銀指，若果今年內地人才大規模流入，以及港府「撤辣」，即撤銷針對非本地買家及非首置人士的印花稅，不排除樓價回升，估計最多升5%。

學者對樓價見底看法分歧

學者對樓價見底未有一致看法。經濟學者關焯照指，難預測樓市何時見底，因目前市場形成跌市期望，樓價跌幅多少，各人看法不同，有人預期跌幅不少，既然有跌市期望，準買家不會去睇樓，或者有時間才去睇樓而已。

目前樓價較2019年高峰期下跌10%

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，目前樓價較2019年高峰期下跌10%，估計有機會再跌多3%至5%。他預計，明年上半年美國仍會加息，直至年中美國結束加息期後，屆時本港樓市會見底。

莊太量料樓市年尾見底

不過，中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量預期，樓市於今年底見底。他分析指，今次本港樓價下跌，不是經濟出現特別大問題，而是本港因防疫而封關，若果解決這個問題，樓市會回穩，並且向上。他又說，按揭對樓市影響不算很大，因大部分業主已供滿樓，對借高成數按揭的新買家壓力會大一些。

資金鏈未斷   樓市跌勢難長

即使樓價下跌，但跌幅不會很大，亦不會長時間下跌。莊太量指出，自從2003年「沙士」結束後，香港樓市上升時間較長，下跌時間較短，每次跌幅最多10%，但自從2019年社會事件發生，以及之後疫情爆發，樓價未有下跌。

樓市難再下跌3個原因

他續稱，現時個別物業樓價跌一成，官方數據顯示樓價暫時累跌6%，預計至年底累積跌幅達至10%，很難持續再下跌，有以下3個原因：

  1. 人工未有大跌，一直上升。
  2. 其實，本港購買力仍然很高，專業人士如律師、醫生有財政實力，以現金買樓沒有問題。
  3. 現時資金鏈未有斷裂，不似97年，當時資金鏈斷裂，銀行「閂水喉」，令樓市「大冧」。目前未有這個問題，樓市很難大跌，跌勢很難拖長。

香港樓市5個見底跡象

若果未來樓市見底，是否可以預先觀察得到？憑那些跡象可以預知？綜合三位學者意見，得出以下5個要點：

香港樓市見底訊號（1）不少人有信心入市

關焯照表示，二手住宅成交量達至4,000至5,000宗：現時每月普遍二手成交量約2,000至3,000宗，要連續幾個月內每月二手住宅成交量增至4,000至5,000宗，這反映不少人有信心入市，投放真金白銀入市場，屆時樓價企穩，然後慢慢向上。

以下是首8個月二手住宅買賣登記宗數資料：

月份 宗數
1月 3,194
2月 2,431
3月 2,708
4月 3,639
5月 4,710
6月 3,444
7月 2,494
8月 2,573
9月 2,440

資料來源：土地註冊處

香港樓市見底訊號（2）第三季經濟料轉好

莊太量認為，今年首兩季，經濟表現最差，這已過去，預期第三季經濟表現會好一些，失業率持續下跌，就業人口在過去兩個月見底回升，較多公司招聘人手。

香港樓市見底訊號（3）息口快近頂

息口有機會再加，但差不多接近頂位。市場預期美國於年底再加息，香港會再加息多一次，最多加幅0.25%。到了明年初，息口不再調升，因高息會影響美國經濟增長及就業，經濟增長慢，就業情況會放緩，通脹回落，屆時高息口不會維持。

香港樓市見底訊號（4）新盤優惠減少

李兆波則表示，若果發展商推售新盤時，減少提供優惠，顯示樓市見底有跡象。

香港樓市見底訊號（5）二手樓價低於一手樓價

如果二手樓叫價持續向下，或者二手樓價跟同區一手樓樓價相若，反映樓市未見底。若果二手樓樓價持續低於同區一手樓樓價，反映樓市不會持續下跌，屬見底跡象。

03年7月樓價是近19年最低位

過往本港地產市場曾經歷過多次跌市，對照今天的情況，2003年跌市值得參考。2003年是谷底反彈一年，97年後發生金融風暴、科網股爆破和2003年「沙士」病毒爆發，期間樓市一直受壓。

據差餉物業估價署資料，到了2003年7月，私人住宅售價指數報58.4點，是97年10月至2003年7月的最低位，7月後樓價逐步回升，以下是2003年全年私人住宅售價指數：

2003年私人住宅售價指數

月份 樓價指數
1  63.6
2 61.2
3 60.5
4 60.5
5 59.7
6 59.3
7 58.4
8 58.6
9 60.9
10 63.4
11 64.3
12 65.4

資料來源：差餉物業估價署

自由行成03年樓市見底訊號

2003年7月私人住宅售價指數是最低位，之後樓價指數逐漸回升，甚至到了今天，可說是近19年的最低位，之後谷底反彈。莊太量分析說，2003年7月內地開始在港推出「自由行」措施，而且「沙士」病毒結束，樓市由這時開始基本上未有下跌過，可說是見底訊號。

市場憧憬通關利樓市

現時本港情況類近2003年「沙士」情況，當時疫情過後，大批旅客來港，推動本港經濟和樓市。目前政府放寬至「0+3」措施，由外國入境人數增加，但本港跟內地仍未通關，市場憧憬如果兩地通關，對經濟和樓市同樣起正面作用。

2008年金融海嘯＋雷曼兄弟破產

2008年金融海嘯是近19年影響本港樓市的其中一件大事，當年9月美國雷曼兄弟在美國聯準會拒絕提供資金支持援助後提出破產申請，在同一天美林證券宣布被美國銀行收購。兩件事觸發全球股市暴跌，本港股市和樓市同樣受牽連。

08年金融海嘯  樓價跌一成多

當年美國於年底開始減息，因經濟表現欠佳，股市調整。而本港亦跟美國減息，之後美國推出量化寬鬆措施，推動資產價值上升，本港樓市僅跌了數個月後回升。

減息是當時樓市見底的訊號

翻查差餉物業估價署資料，2008年9月雷曼兄弟「爆煲」後，樓價指數由9月跌至12月，累積跌15%，但到了2009年1月已回升。可見減息是當時樓市見底的訊號。正如有學者所指，2003年後，即使2008年發生金融海嘯，本港樓價下跌，跌幅大約一成。

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