樓市走勢2023｜仲量聯行曾煥平：明年樓市重演1999年漫長跌浪！樓價跌足5年累跌50%

【樓市走勢2023】股市大跌沽樓周轉，加上移民急讓套現離場，利嘉閣地產指出，第三季私人住宅轉手共錄風418宗虧損，佔比擴至8.5%。仲量聯行更表示，中小型住宅樓價年初迄今已下跌逾7%，顯示香港樓市漫長的升市已告逆轉，預期2023年香港樓價，會重演1999至2003年的漫長下行周期跌勢。回顧當年期間，香港樓價每年下跌10%，累積跌幅高達約50%。

疫情＋加息＋股市跌＋移民＝轉手獲利比率下挫

香港樓市走勢每況愈下，業主若不面對現實減價促銷，放售單位亦難獲承接。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，疫情及加息因素令樓市拾級而下，加上股市大跌及移民急需沽貨套現，致令二手私宅轉手獲利比率及賺幅雙雙下挫。

第三季私宅轉手虧損個案錄得418宗

綜合土地註冊處資料所得，2022年第三季本港共錄4,415宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達90.2%，較第二季的94.3%大跌4.1個百分點，連跌6季，並創2010年首季以來的51季(即近13年)新低，反映疫情及加息夾擊帶來的影響。

虧損個案錄得418宗，佔比急增至8.5%，相關比例按季增加3.4個百分點，反映股市下瀉及移民急走，令部分急需套現的業主無奈蝕讓離場；至於平手者則有63宗，佔比亦按季增至1.3%。

香港樓市｜第三季二手私宅獲利登記帳面利潤分布

資料來源：土地註冊處及利嘉閣地產研究部

香港樓市漫長的升市已告逆轉

港樓價見底未？相信不少人都希望知道答案。若以多間大行及專家的預測，似乎跌浪只是剛剛開始！

仲量聯行最近發表報告，指出過去9個月每月平均的住宅交投量已跌至20年以來的新低，中小型住宅樓價年初迄今已下跌逾 7%，顯示香港樓市漫長的升市已告逆轉。

樓市走勢2023｜預期香港樓價跌勢將持續

仲量聯行預期樓價跌勢將持續，借高按揭承數的買家將面對變負資產的風險。面對樓市不再熾熱，政府應撤走冷卻樓市的措施。

• 仲量聯行的中小型住宅樓價指數顯示，樓價於同期已下跌逾 7%，預期全年將跌10%。
• 豪宅市場方面，今年首 9 個月平均每季僅錄得500宗2,000萬港元以上的豪宅成交，較去年平均每季的1,100 宗減少 55%，也較過去五年平均每季的成交宗數少約40%。

樓市走勢2023｜1999至2003年的漫長下行周期大有機會重演

仲量聯行香港主席曾煥平表示，樓市剛踏入跌市，未來逆市料將持續。儘管樓價不會斷崖式下滑，但在加息、全球及區域經濟疲弱及地緣政治局勢等多項因素影響下，香港樓市於1999至2003年經歷的漫長下行周期大有機會重演。

回歸香港樓價於1999至2003年期間，每年下跌10%，累積跌幅高達約 50%。

樓市走勢2023｜負資產宗數將會急增

仲量聯行預期2023年樓價會重演此跌勢。若冷卻樓市措施於全球經濟下行及政局動盪下仍然維持，樓價跌勢將加劇，負資產宗數將會急增。

曾煥平認為，政府撤回買家印花稅，避免發展商因息口上升及要繳付買家印花稅而放慢舊樓重建步伐；額外印花稅則需要調整，買家出售獲利才需要繳交，避免蝕讓賣樓的業主要蒙受雙重損失。

買家印花稅、雙倍印花稅大減

稅務局資料顯示，今年第二季買家印花稅收入僅達4.1億港元，為2014年開徵此稅項以來最低的季度收入。雙倍印花稅則跌至13.3億港元，為2022年第一季新低後的第二低位。印花稅收入低，反映投資者及業主的置業意欲俱低。

樓市走勢2023｜香港樓市失去按市況變化而快速調整能力

仲量聯行香港研究部執行董事黃志輝表示，在重重逆周期措施下，香港樓市已失去按市況變化而快速調整的能力，導致香港樓市交投於近年一直於低位徘徊。香港樓價已累積下跌近 10%，近年以9成按揭購買新盤單位的買家將首當其衝承受最大風險。樓價持續下跌將令這批買家需要負擔更多首期以獲得按揭貸款。

樓市走勢2023｜住宅市場無可避免要面對另一浪價格調整

其他已獲得按揭貸款的買家在面對要承擔特別印花稅下，將難以透過出售單位減少損失。若樓價再跌穿10%，負資產個案將會颷升。

金管局數字顯示，現時負資產個案仍屬低位。然而，此局面可急速變化，正如2016年負資產個案便於6個月內由0宗急升至1,432 宗。黃志輝坦言，面對本地經濟增長乏力、人口減少、加息及股市表現欠佳的多項因素，住宅市場將無可避免要面對另一浪的價格調整。

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