樓市走勢2023】雖然當前樓市下行,但如果基於需要而買樓沽樓租樓,也是無可厚非。最好事前了解整體大市走勢,然後按照自己需要作出決定。本文預測今明兩年樓市走勢,並會為6類人士提供買賣物業租樓錦囊

樓市走勢2022|首9月二手樓成交量跌40%

樓市在今年首8至9個月皆價量俱跌。據差餉物業估價署資料,首8個月私人住宅售價指數累跌6.5%。而一、二手住宅成交量齊跌。據中原地產指,今年首九個月一手私人住宅買賣合約登記錄得8968宗,總值988.9億元,較2021年同期的12,834宗及1793.2億元,分別下跌30.1%及44.9%。

買賣合約登記暫錄得25,383宗

二手住宅方面,首九個月二手私人住宅買賣合約登記錄得25,383宗,總值2262.9億元,較2021年同期的42,345宗及3855.9億元,分別下跌40.1%及41.3%。

今年港樓價料跌8%

今年還有兩個月時間,但專家認定全年樓價向下。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指,美國會再加息,故預計今年剩餘時間本港樓價再跌多1%至2%,全年樓價跌6%至8%。

2023年下半年樓市走勢難料

明年上半年樓市跌勢料持續,主要受到加息和移民盤所影響。李兆波分析說,明年上半年美國仍會加息,其次是市場上移民盤增加,部分人因應政治環境變化而決定移民,原本想把物業用作收租,但覺得租金回報不理想,故寧願賣樓,拖低樓價。他估計,上半年樓價持續跌3%,但下半年難預計,要視乎美國息口走勢而定。

買賣物業不外以下6類人士

未來大市持續下行,但若果有本身需要而買賣物業或租樓,需要注意地方不少,一般而言,買賣物業不外以下6類人士:

1. 同家人住有意買樓:先揀中下價樓

這類人士屬首次置業,手頭錢未必很多,趁現時樓市下跌,不妨先考慮中下價的減價物業,因現時部分物業減價求售,如原先500多萬元,可能調低至400多萬元,或者移民盤,通常這些物業減價幅度會較一般物業高一些。

買樓需考慮以下要點:

  • 入市前,應計清楚自己首期是否足夠,如果不夠,可以跟家人商討,靠「父幹」或「母幹」支付部分或全部首期,未嘗不是一個方法。
  • 首次置業人士需繳付從價印花稅,並獲稅率寬減,稅率由0.01%至4.25%不等,視乎樓價而定。若果購買物業樓價400萬至500萬元,印花稅率3%左右。
  • 可申請按揭保險計劃,承造最高九成按揭。但現時樓市下跌,最好不要借得太盡,如借九成按揭,否則容易變負資產。最好借八成或以下按揭較適宜,相對安全。

2. 正租樓有意上車買樓:可暫租觀望市況

這類人士同屬首次置業,但既然租住單位,本身有一定財力。李兆波指,如果本身收入穩定,可等多一段時間才買樓,因樓價仍會再跌。這類人士是首次置業,同樣需繳付從價印花稅,但印花稅款額隨時高於首年租金。

暫時租住 按揭不要借得太盡

舉例說,購買一個600萬元物業,印花稅率3%,需付稅18萬元,若果每月租金1.2萬元,全年14.4萬元。因此,可以一邊暫時租住一年時間,一邊留意樓市走勢。若果決定買樓,要衡量自己的財政實力、工作是否穩定。在承造按揭上,可以申請按揭保險計劃,但同樣不要借得太盡。

3. 只有一個物業想賣轉租:租金向下轉租適宜

由業主想變租客,需考慮以下要點:

  • 在可見的將來,樓市持續下行,現時賣樓適合。樓價下跌,租金相應向下,轉租有着數。同時,現階段租樓,趁此觀察樓市走勢,等待樓價見底時,伺機再執平貨。
  • 若果租樓,需計清楚差餉、管理費等稅項和費用。

4. 大樓換細樓:可先買後賣

無論是大樓換細樓,抑或細樓換大樓,最重要是採用先買後賣,抑或先賣後買方式較為划算?因這是牽涉按揭和印花稅問題。如果是先賣後買,可以申請較高成數按揭,以及不需要繳交15%高昂的從價印花稅,因業主持有一項物業。相反,如果是先買後賣,不能申請高成數按揭,以及需要繳交15%的從價印花稅,因業主持有兩項物業。

「供款佔入息比率」不得高於50%

持有大樓的業主財政實力較強,可以先買後賣,在按揭方面,經絡按揭轉介首席副總裁曹德明提出以下兩點:

若果借貸人未賣出原有物業,未簽正式買賣合約,銀行會以兩個物業計算借貸人財政狀況,壓力測試要求較高。原先「供款佔入息比率」不得高於50%,以及假設現水平按息加兩厘後,供款人佔申請人月入不高於60%水平,即比例50/60,但現時收緊至40/50,而且借出的按揭成數會降一成。

買入新物業後需先繳15%從價印花稅

若果借貸人已簽正式買賣合約,新物業的壓力測試按照一般要求,即是沿用50/60,以及可申請最高八成按揭。在繳交印花稅方面,買家買入新物業後,需先繳付15%從價印花稅,若果在12個月內把原先持有物業賣出,便可獲退稅,稅項是從價印花稅減去首置印花稅的差額。

5. 細樓換大樓:可先賣後買

細樓換大樓則相反,通常細樓的業主財政實力稍遜,故可以先賣後買。在按揭方面,曹德明提出三點:

  • 若果借貸人已簽正式買賣合約,賣出原有物業,新物業可承造最高八成按揭。
  • 同時,要證明新買入的物業用作自用,否則借不到最高八成按揭。
  • 在壓力測試方面,若果借貸人仍然持有兩項物業,壓力測試要求是40/50,但若果賣出原有物業,要求會放寬至50/60。

稅率要視乎購買的物業樓價而定

在繳交印花稅方面,由於買家賣出原有物業,然後以首置身份買入新物業,不需繳付15%從價印花稅,而是以較優惠的第2標準稅率來計算印花稅,稅率要視乎購買的物業樓價而定。

6. 有一個物業想買多一個物業:需繳15%印花稅

本身持有物業,有意買多一個,同樣留意的是按揭和印花稅:在按揭方面,曹德明提醒,借貸人並非首次置業人士,本身已持有物業,若果想買另一個物業,申請按揭保險計劃,其壓力測試要求會收緊至35/45,最高可承造八成按揭。

壓力測試要求收緊至40/50 按揭成數降一成

但若果借貸人不申請按揭保險計劃,而是一般按揭,其壓力測試要求收緊至40/50,按揭成數降一成,最高按揭成數為四成。印花稅方而,由於業主本身持有物業,不是首次置業人士,需繳付15%從價印花稅。

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