買樓攻略】近日香港樓價回軟,不少屋苑出現劈價、甚至是蝕讓的成交,對有意置業人士來說,可能是「講價」的好時機,但都要留意,如果成交價低於估值太多,做按揭時可能都較長時間才能批出。特別如打算申請80%至90%高成數按揭的人士更加要留神。

買樓攻略|銀行或懷疑買家故意壓低成交價避稅

過往筆者曾提過,如果成交價低估價太多,銀行或會懷疑買家故意壓低成交價避稅,又或是單位曾有特別「事故」等等,因而對按揭審批更加「手緊」。不過,現時減價盤多,傳媒也常報道有低市價10%以上的成交個案出現,是以現時銀行對於低價盤按揭審批都不如以往般審慎。

買樓攻略|低於估價近20%購入單位

近日我們便接到一個案,客戶以低於估價近20%購入單位,計劃做90%按揭,由於近日減價盤較多,銀行審批時沒太大疑問,但送到按揭保險公司審批時,由於成交價與按保公司的估價相差真的有點大,於是便要客戶查詢低價原因。

買樓攻略|網上估價會有滯後情況

我們協助客戶整理資料,包括提供單位裝修陳舊、有少許漏水情況等證明,最後客戶成功獲批90%按揭。其實在樓價下跌周期,銀行的審批準則都會隨市況變化而有輕微調整,特別要留意的是,網上估價有時會有滯後的情況,未必反映到最貼市的狀況。

買樓攻略|致電查詢或自行到銀行估價 會更貼市價

如果只參考網上估價做指標,有可能出現看到估價高於成交價便是「筍盤」的誤判結果。至於致電查詢或自行到銀行估價,通常銀行會按照情況稍微調整估價金額,估價會更貼市價。不過,估價花費時間便會較網上估價多。

買樓攻略|估價影響按揭計算

另外,不單估價高於樓價太多,按揭會有阻滯,若然成交價高出估價太多,也會影響到按揭計算。例如,購入600萬元的單位,但銀行及按保公司估價最高都只估到540萬元,做按揭時銀行批出貸款較大機會是用540萬元去做計算。

買樓攻略|最差情況可能要撻訂

若買家預算只係「掹掹緊」,手頭資金扣起用雜費等支出後,只剛好足夠支付10%首期(600萬元乘以10%= 60萬元),做90%按揭最多只能貸款486萬元(540萬元x 90%= 486萬元),總數只有546萬元,比起實際成交價600元,仍然欠54萬元。如果找不到其他解決方法,補上差額,最差的情況可能要撻訂!

買樓攻略|現時樓價變化較波動

建議在現時樓價變化較波動之下,在購入單位前先找專業人士做預先評估,同時先向銀行取得並鎖定一個估值,可令到之後申請按揭流程更順暢,不會計錯數而失預算。

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香港財經時報 HKBT 樓市專欄【按揭通識】作者黃詠欣|利嘉閣按揭代理董事總經理,多年按揭市場經驗,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情。
圖片:作者提供
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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