【樓市走勢2022】當前樓市處於跌勢，官方樓價指數顯示單位數跌幅，但若果參閱地產代理主要屋苑的樓價數據，不少屋苑卻錄得雙位數跌幅，屋苑樓價跌幅高於整體樓價，原因何在？現時樓價指數又是否真正反映到市況？如果想買樓，應該參考那些數據？專家會拆解這些問題。
得寶花園呎價累跌逾兩成
據差估物業估價署(差估署)資料，今年7月私人住宅售價指數報376.1點，按月跌1.65%，連跌兩個月，首7個月累積下跌4.5%。但據中原地產資料，直至今年9月11日止，部分成份屋苑樓價累積跌幅達雙位數。相關屋苑呎價走勢如下：
樓市走勢2022｜屋苑呎價走勢（1）
| 屋苑 | 21年12月* 實用呎價(元) |
2022年9月** 實用呎價(元) |
累積跌幅 (%) |
| 得寶花園 | 18,933.6 | 14,419.53 | 23.8 |
| 維景灣畔 | 18,042.16 | 14,923.19 | 17.3 |
| 新都城 | 17,624.12 | 14,668.78 | 16.8 |
| 翔龍灣 | 20,633.34 | 17,294.03 | 16.2 |
| 德福花園 | 14,446.69 | 12,094.88 | 16 |
| 帝峰‧皇殿 | 26,459.54 | 22,379.62 | 15.4 |
| 深灣軒 | 22,723.7 | 19,323.39 | 15 |
| 海濱花園 | 14,425.62 | 12,355.37 | 14.4 |
| 富豪花園 | 13,602.53 | 11,706.4 | 13.9 |
| 太古城 | 19,917.11 | 17,158.86 | 13.8 |
*直至21年12月26日 **直至22年9月11日 資料來源：中原地產
樓市走勢2022｜屋苑呎價走勢（2）
| 屋苑 | 21年12月* 實用呎價(元) |
2022年9月** 實用呎價(元) |
累積跌幅 (%) |
| 雅典居 | 14,859.2 | 12,836.45 | 13.6 |
| 海怡半島 | 17,295.5 | 15,030.8 | 13.1 |
| 沙田第一城 | 18,160.52 | 15,805.1 | 13 |
| 馬鞍山中心 | 17,556.12 | 15,321.96 | 12.7 |
| 新峰花園 | 12,758.26 | 11,145.2 | 12.6 |
| 翠怡花園 | 15,205.81 | 13,366.03 | 12.1 |
| 綠楊新邨 | 15,298.57 | 13,517.02 | 11.6 |
| 美孚新邨 | 13,124.58 | 11,634.16 | 11.4 |
| 海典灣 | 17,389.27 | 15,427.45 | 11.3 |
| 傲雲峰 | 20,179.86 | 17,953.17 | 11 |
*直至21年12月26日 **直至22年9月11日 資料來源：中原地產
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移民盤拖低屋苑成交價
受到利淡因素影響，近月整體樓價下跌步伐急，這些屋苑樓價跌幅更大。都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，過去一、二個月，暫時是今年樓價跌得最急，因息口上升，其次是通關憧憬減弱，而且一些大型活動未能在港舉行，令不少人覺得本港復甦步伐相對慢，加強其移民意願，於是劈價賣樓。
用家為主的屋苑跌幅較高
他說，跌幅較高的是用家為主的屋苑如新都城，相信是移民盤拖低成交價。至於得寶花園跌幅逾兩成，他說，可能有單位大減價成交，拖低整體呎價。
全年屋苑樓價料雙位數跌幅
然而，市場預期全年這些屋苑樓價仍會錄得雙位數跌幅。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國分析指，現時息口持續上升，而且內地經濟轉弱，即使兩地通關，內地資金未必來港，加上台海局勢不明朗，看不到這些利淡因素會在年底消除，故預期全年屋苑樓價跌10%。
9月官方指數未必雙位跌幅
雖然差估署要在下月底公布9月樓價指數，但馬耀宗相信，9月樓價指數跌幅未必達至雙位數。他指出，差估署採用平均值去計算樓價指數走勢，指數出現大幅下跌的機會較小。
樓價指數是否反映不到實際情況？
那麼，樓價指數是否反映不到實際情況？這要先了解中原地產成份屋苑和差估署樓價指數的基本要素。據中原地產網頁指，成份屋苑有以下選取準則：
- 有較高的成交總值
- 有較大的成交宗數
- 至少已在十二個月前入伙
- 在所屬地區具有代表性
代理計屋苑調整呎價
中原地產網頁指，由於呎價會受景觀、方向和層數等因素影響，所以利用回歸分析方法來確定這些因素對呎價的影響，從而計算屋苑的調整呎價。該行說，由於一個屋苑的不同單位在質素上(亦反映在買賣價格上)是會有很大差別，使用調整呎價避免了直接使用平均呎價可能引發的偏差。
「中原城市領先指數」
上述是計算屋苑呎價走勢，中原地產亦有樓價指數。傳媒經常提及的「中原城市領先指數」，是一個每周發佈的指數。它是基於在中原集團的買賣合約成交價編制，用於反映最新的地產市場價格變動。
每月發佈的「中原城市指數」
另一個「中原城市指數」，是一個每月發佈的指數。它是基於政府土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄編制，用以描述地產市場的價格變動。
官方公布每月平均數
差估署公布的樓價指數，跟中原地產有不同。差估署網頁指，成分指數（即某類別或級別物業的指數）是從分析所有在某指定期間內的交易結果計算出來的。各類樓宇的綜合指數，是將成分指數按加權平均法計算而得出。
每月指數的平均數
至於住宅樓宇，其租金和售價指數的權數，則是根據該月份及之前 11 個月內進行的交易數目計算出來。差估署報告提供每月、每季和每年指數。每季及每年指數都是有關時期內每月指數的平均數。
代理公布個別屋苑呎價
雖然差估署亦有選取全港某些私人屋苑作為分析，但並沒有公布個別屋苑樓價走勢，只是納入「較受歡迎屋苑的售價指數」類別，這類別只是分市區和新界，面積不同類別的單位的售價指數走勢。而地產代理則公布個別屋苑呎價走勢，這是兩者的最大分別。
傳媒報道的減價成交個案有誤差
馬耀宗表示，有人認為指數反映不到實際情況，但其實指數計算總體平均值，而傳媒報道的減價成交個案，是有誤差。他又說，中原地產是計算調整呎價，而不是平均呎價，並舉例說，假設所有單位有最基本裝修，若果某單位有靚裝修，費用50萬元，於是計算時删去這些裝修費。
兩類樓價數據的優缺點
無論官方或代理樓價數據，都各有優點和缺點，買樓前最好參閱兩方面的資料，集思廣益。以下是兩類數據的優點和缺點：
差估署私人住宅售價指數：
- 優點：政府樓價數據來自大型屋苑、單幢物業，計算出來的樓價指數較全面。
- 缺點：政府計算方法繁複，公布數據滯後，要一個月後才公布前一個月的數據。
中原地產樓價指數
- 優點：中原每周公布「中原城市領先指數」，較為貼市，不滯後。
- 缺點：中原地產除了「中原城市指數」外，大部分樓價數據偏重大型屋苑，或者是中原集團的買賣成交，未算全面。
參考心儀呎數單位指數
如果有意入市，應參考那些資料？馬耀宗提出兩點：
- 應留意個別屋苑每月呎價走勢，上述成份屋苑呎價資料具參考價值。
- 視乎自己想買那類呎數的單位，可參考兩類數據：
每月差估署私人住宅售價指數表：
表內把單位分為A、B、C、D和E等5類單位。A類實用面積431平方呎或以下，B類實用面積431至752平方呎，C類實用面積753至1075平方呎，D類實用面積1076至1721平方呎，E類實用面積1722平方呎或以上。
「中原城市(大型單位)指數」及「中原城市(中小型單位)指數」：
這兩種指數是「中原城市指數」的衍生指數。
- 「中原城市(大型單位)指數」、「中原城市(中小型單位)指數」之制定是將「中原城市指數」所有成份屋苑的單位按面積分為2種類別：大型單位及中小型單位，再根據成交數據計算出其指數。
- 指數每個月公佈一次，採用土地註冊處之成交數據。但若果想知道最新市況，可參考採用最近期的中原集團成交紀錄而每周計算一次「中原城市(大型單位)領先指數」及「中原城市(中小型單位)領先指數」。
- 「大型單位」是指實用面積大於或等於1076平方呎的單位；「中小型單位」是指實用面積少於1076平方呎的單位。
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