【買樓撻訂】置業是人生大事，如果買一手樓、二手樓，不論簽了臨時買賣合約或正式買賣合約後取消交易，買方需要承担後果不小，「無樓」之餘並會白白引致金錢上損失。另外，買樓時適逢樓市跌，銀行調低物業估價，隨時影響買家申請按揭計劃，買家如何自保？《香港財經時報》請來專家逐步分析以上問題。

買樓撻訂｜悔約訂金被沒收

但凡物業買賣，都需要簽署買賣合約，無論是臨時買賣合約或正式買賣合約，只要買方在簽署後決定悔約，需要被賣方沒收訂金，俗稱「撻訂」。一手樓、二手樓買賣「撻訂」，需要承担後果，白白賠錢。

買家「撻訂」3個原因

買家決定「撻訂」，香港置業首席高級營業經理朱碧其分析說有以下三個原因：

  1. 本身首期不夠。
  2. 入息未能通過銀行壓力測試，申請不到銀行按揭。
  3. 樓市走勢不屬預期之內，覺得自己買貴樓。

買二手樓簽臨約要付樓價5%細訂

本文分析購買一手或二手物業後決定「撻訂」，買家需要承擔的費用，並假設買家是首次置業人士，購入一個600萬元物業。先談談二手樓買賣。現時買二手樓，「扑搥」後簽署臨時買賣合約，買方需支付細訂，通常是樓價3%至5%。簽署臨時合約後14日內，買賣雙方簽署正式買賣合約，買方需向賣方支付大訂，通常是樓價10%(細訂加大訂)。樓價餘款會留待驗樓後向賣方支付。

買二手樓簽臨時買賣合約後「撻訂」例子

若果買方在簽署臨時買賣合約後決定取消交易，賣方便會沒收細訂，兼且買方需要繳付雙方代理佣金共2%。以下是買家需承擔的賠償費用：

樓價 600萬元
細訂 600萬元×5%=30萬元
代理佣金 600萬元×2%=12萬元
律師費 8000元
撻訂」總共承擔的數額 30萬元+12萬元=42.8萬元

臨約如附加「必買必賣條款」要賠差價

不過，若果臨時買賣合約內附加「必買必賣」的條款，情況會有不同。律師謝天良指，加入「必買必賣」條款，已當作正式買賣合約。他說，買家除了被沒收細訂，以及支付代理佣金外，還需付物業重售後的差價。（註：在樓市下跌時，賣方會減價重售物業，差價就是原先物業售價減重售物業售價而得出。）按照謝律師的說法，買家需承擔以下費用：

買二手樓簽臨時買賣合約後「撻訂」例子

買家賠償費用

樓價 600萬元
細訂 600萬元×5%=30萬元
代理佣金 600萬元×2%=12萬元
律師費 8000元
差價 600萬元-540萬元=60萬元
(540萬元是假設重售售價較原先售價跌一成計算得出)
「撻訂」總共承擔數額 30萬元+12萬元+60萬元=102.8萬元

簽正式買賣合約後「撻訂」：已繳印花稅可獲退回

如果買方在簽署正式買賣合約後才決定取消交易，賣方會沒收10%大訂，並且會向買方追討稍後單位重售後的差價。同時，買方簽署正式買賣合約時，需繳付印花稅。正因買方是首次置業人士，其物業樓價600萬元，故需繳交3%印花稅。但買方取消交易，稍後可向稅務局申請退回其支付的印花稅數額。

樓價 600萬元
大訂 600萬元×10%=60萬元
代理佣金 600萬元×2%=12萬元
律師費 8000元
印花稅 600萬元×3%=18萬元
差價 600萬元-540萬元=60萬元
「撻訂」總共承擔的數額 150.8萬元
(扣除退回印花稅，實際數額為132.8萬元)

買一手樓免付代理佣金

至於一手樓，買方簽署臨時買賣合約，並支付樓價5%的臨時訂金，需於5個工作日內跟賣方簽署買賣合約，再支付樓價10%訂金。雖然一手樓仍然透過地產代理買賣，但買家無需向代理支付佣金，佣金由發展商負責。另外，朱碧其指，一手樓的律師費會較二手樓稍低，因一手樓沒有舊契需要查閱，但二手樓則需要查閱舊契。

買一手樓簽臨時合約後「撻訂」例子

若買家在簽署臨時買賣合約後，沒有在五個工作天內簽訂買賣合約，該臨時買賣合約將會終止，以及有關的臨時訂金即遭發展商沒收。

樓價 600萬元
臨時訂金 600萬元×5%=30萬元
律師費 6000元
「撻訂」總共承擔的數額 30.6萬元

買一手樓簽正式買賣合約後「撻訂」例子

如果買方在簽署買賣合約後未有完成交易，發展商同樣會沒收其訂金，並可能追討物業重售後的差價。不過，謝天良指出，雖然發展商可以向買家追討差價，但這亦要視乎樓價下跌的幅度而定。他說，97年後兩年內樓價曾大跌六成，故發展商要追討差價。

發展商追討差價情況

但他續稱，既然發展商已沒收買家樓價10%的訂金，相信樓價要跌超過一成，發展商才會追討差價。儘管如此，但以下例子仍假設樓價下跌一成半，讓大家了解在樓市下跌情況下，一手樓「撻訂」，買家需賠償的費用。

樓價 600萬元
訂金 600萬元×10%=60萬元
律師費 6000元
印花稅 600萬元×3%=18萬元
差價 600萬元-510萬元=90萬元
(510萬元是假設重售售價
較原先售價跌一成半計算得出)
「撻訂」總共承擔的數額 168.6萬元
(扣除退回印花稅，實際數額150.6萬元)

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買樓事前宜深思熟慮

從以上5個例子，無論一、二手樓買賣，若果簽署合約後取消交易，買家所賠償的數額不算低，最高也要100多萬元，可見置業決定不能太倉卒。特別是買一手樓，買家容易受到售樓處氣氛影響而未有深思熟慮，於是下了決定，之後盤算過後才放棄交易。若要置業，事前應要好好計劃。

銀行調低估價借足不易

申請按揭是置業人士另一個需要考慮的問題。現時樓市向下，一旦先前買貴樓，但同類單位成交價大跌，銀行調低估價，分分鐘未必借足按揭，置業人士需要設法解決這個問題。

選建期付款宜預留多些錢

目前買一手樓，選用發展商提供的付款方法，不外是即供付款和建築期付款兩種方法。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，若果選用即供付款，通常成交日期為120天，銀行批核按揭時間不算長，期間銀行估價不會有太大波動。

加息周期下市場較為波動

選用建築期付款，則要視乎建築期時間而定，如果是24個月，現時難以預測兩年後市場波動，以及當時銀行估價。他續稱，特別這兩年，在加息周期下市場較為波動，故建議最好預留多些錢，數額約樓價一成便可。

至於買二手樓，曹德明表示，這跟一手樓即供付款相近，因承造二手樓按揭的時間跟一手樓即供付款差不多。

銀行估價兩月內不改

在跌市情況下，銀行估價趨保守，曹德明提出以下供樓時注意的兩個要點：

  1. 現時買樓後，最好第一時間申請按揭，因現階段銀行估價可持續一、兩個月，只要申請人入息符合要求，理論上可獲批。
  2. 申請按揭，如想借高成數按揭，比方八至九成，一旦樓價回調，未必借得足，自己應預留多些錢，用作補差價。

買樓撻訂常見問題：

問：買二手樓，簽署臨時買賣合約後取消交易，買家需承擔甚麼後果？

答：若果買方在簽署臨時買賣合約後決定取消交易，賣方便會沒收細訂，兼且買方需要繳付雙方代理佣金共2%。

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