【鐵路盤走勢】香港人買樓，交通方便是其中一個考慮的重要因素，鐵路沿線或上蓋屋苑是首選。樓市處於下跌周期，這類鐵路盤屋苑樓價跟隨大市下調，市場最關注的是，到底那些鐵路盤跌得最多？那些屋苑跌得最少，甚至逆市上升？
實用呎價不超過10,000元的鐵路屋苑
專家會分析這些問題。雖然現時香港樓價下跌，但實用呎價不超過10,000元的鐵路沿線或上蓋屋苑不算多，《香港財經時報》四處搜羅後，僅得出有四個二手私人屋苑和居屋屋苑成交呎價低過10,000元。
鐵路帶動鄰近屋苑樓價上升
先說明鐵路上蓋屋苑和鐵路沿線屋苑的分別。鐵路上蓋屋苑屬於港鐵和發展商合作發展項目，但鐵路沿線屋苑卻有不同，屋苑由發展商發展，只不過位置上位近地鐵站，所謂位置近地鐵站，即是由屋苑可以短時間內步行至地鐵站，如五分鐘或以內。
地鐵站附近物業樓價會連帶受惠
港鐵路線四通八達，只要有地鐵站，附近物業樓價會連帶受惠，比方康怡花園是港鐵有份發展，太古城只由太古地產發展，但正因屋苑鄰近地鐵站，便成為主要賣點之一。
鐵路盤走勢｜樓價最高跌逾一成
樓市處於跌勢，鐵路上蓋或沿線屋苑難以倖免。據利嘉閣地產資料，50個指標屋苑當中，鐵路上蓋或沿線屋苑有32個，大部分屋苑呎價在今年首7個月下跌，最大跌幅超過一成。但亦有小部分屋苑呎價卻逆市上升。
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以下是首10個跌幅最大的私人屋苑：
鐵路盤走勢｜跌幅最大的10個鐵路沿線或上蓋屋苑
| 屋苑名稱 | 7月實用呎價 | 首7個月累積跌幅 |
| 1. 新港城 | 16,139元 | -13.3% |
| 2. 黃埔花園 | 15,467元 | -7.6% |
| 3. 愉景新城 | 14,314元 | -7.2% |
| 4. 匯景花園 | 14,153元 | -7.1% |
| 5. 沙田第一城 | 15,637元 | -7% |
| 6. 德福花園 | 13,130元 | -6.7% |
| 7. 淘大花園 | 15,424元 | -6.7% |
| 8. 帝柏海灣 | 22,605元 | -6.5% |
| 9. 昇悅居 | 17,024元 | -6% |
| 10. 新都城 | 15,917元 | -5.8% |
鐵路盤走勢｜跌幅最小的5個鐵路沿線或上蓋屋苑
| 屋苑名稱 | 7月實用呎價 | 首7個月累積跌幅 |
| 1. 將軍澳廣場 | 18,365元 | -0.04% |
| 2. 泓景臺 | 18,098元 | -0.3% |
| 3. 麗港城 | 14,557元 | -1.3% |
| 4. 海濱南岸 | 17,355元 | -1.5% |
| 5. 名城 | 17,697元 | -1.8% |
鐵路盤走勢｜逆市上升的8個鐵路沿線或上蓋屋苑
| 屋苑名稱 | 7月實用呎價 | 首7個月累積升幅 |
| 1. 鯉景灣 | 18,296元 | +10.3% |
| 2. 海逸豪園 | 19,075元 | +5.2% |
| 3. 海怡半島 | 17,873元 | +3.5% |
| 4. 灝景灣 | 17,238元 | +2.5% |
| 5. 宇晴軒 | 18,977元 | +2.1% |
| 6. 杏花邨 | 16,180元 | +1.7% |
| 7. 都會駅 | 16,535元 | +1.2% |
| 8. 綠楊新邨 | 14,800元 | +0.76% |
資料來源：利嘉閣地產
移民盤急放減幅大
在首10個跌幅最大的鐵路盤當中，除了新港城外，其餘屋苑錄得單位數跌幅。利嘉閣地產研究部主管陳海潮分析指，新港城呎價錄得雙位數跌幅，因屋苑去年年底有單位成交價過高，現時以相若幅度減價放售，錄得成交。其餘屋苑跌幅介乎5.8%至7.6%，他解釋說，首先，當中有移民盤急放售，減幅較大，令售價偏低；其次，股市下跌，令部分業主資金有周轉需要，故願意平價放售，減幅大了一些。
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將廣呎價6年累升逾五成
在跌幅最小的鐵路盤當中，將軍澳廣場表現最好，首7個月僅累跌0.04%，差不多沒有下跌。但翻查利嘉閣地產資料，在2016年3月環球股市大跌，本港樓市受影響，當時將軍澳廣場呎價11,253元，跟今年7月相比，卻大升63.2%，升幅是32個屋苑之冠。另一個鐵路屋苑名城亦表現好，首7個月僅累跌1.8%，但跟2016年3月相比，當時呎價11,572元，卻大升52.93%，升幅排在將軍澳廣場之後。
鐵路屋苑名城、將軍澳廣場抗跌力強
兩個屋苑抗跌力強，陳海潮指，將軍澳是新發展區，規劃好，新中產人士喜歡居住，而且這幾年有隧道基建落成，帶動區內發展。至於名城，他說，名城屬於大圍站上蓋屋苑，大圍站是前往市區最近的車站，東鐵線過海段通車，前往市區更快捷。有8個屋苑逆市上升，其中鯉景灣升幅達10%。
8個鐵路屋苑逆市上升
陳海潮指出，鯉景灣7月錄得兩宗買賣成交個案，不排除是有高質素單位成交，另一宗是質素稍遜的單位成交，拉上補下，於是出現雙位升幅，這未必反映屋苑樓價真正走勢。另一個屋苑海逸豪園升幅排第二，他說，東鐵線過海段通車，紅磡區受惠，加快由紅磡往港島的時間，東鐵線通車效應對屋苑有利，而且海逸豪園有海景單位，較受追捧。
邊陲屋苑未受跌市影響
都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗說，過去10年熱門鐵路屋苑樓價上升，現時回落，而8個鐵路屋苑位於邊陲地帶，以往未受到過度追捧，但現時鐵路發展日趨完善，位於邊陲的屋苑樓價有機會上升，而且這些屋苑樓價不算很高。
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實用呎價不逾1萬元的鐵路沿線或上蓋屋苑：
大市下跌，但要搜羅實用呎價不超過10,000元的屋苑確實不易，經過一番努力，最終找到以下四個鐵路沿線或上蓋屋苑，私人屋苑和二手居屋皆有：
私人屋苑（1） 輕鐵車廠站：新屯門中心
- 放盤叫價：440萬至1450萬元
- 實用呎價：8782至20,423元
- 最近實用呎價不逾10,000元成交個案：9座中低層E室，實用面積597平方呎，成交價595萬元，實用呎價9966元。(註冊日期：2022年7月12日)
| 地區 | 屯門 |
| 地址 | 龍門路55至65號 |
| 座數 | 10 |
| 單位總數 | 3500個 |
| 單位實用面積 | 455至735平方呎 |
| 入伙日期 | 1990年3月至9月 |
| 發展商 | 新鴻基、港鐵 |
私人屋苑（2） 輕鐵樂湖站和翠湖站：嘉湖山莊
- 放盤叫價：398萬至1700萬元
- 實用呎價：5888至24,218元
- 最近呎價不逾10,000元成交個案：3期樂湖居1座低層A室，實用面積636平方呎，成交價588萬元，實用呎價9245元。(註冊日期：2022年8月26日)
| 地區 | 天水圍 |
| 地址 | 天湖路1號 |
| 座數 | 58座(分6期) |
| 單位總數 | 15,850個 |
| 單位實用面積 | 441至1462平方呎 |
| 入伙日期 | 1991年12月至97年12月 |
| 發展商 | 長實 |
二手居屋屋苑（3）兆康站：兆康苑
- 放盤叫價：358萬至630萬元(已補價)
- 實用呎價：8315至12,673元(已補價)
- 最近呎價不逾10,000元成交個案：兆暉閣(O座)高層3室，實用面積548平方呎，成交價515萬元，實用呎價9398元。(註册日期：2022年8月22日)
| 地區 | 屯門 |
| 地址 | 兆康路2至22號 |
| 座數 | 20 |
| 單位總數 | 4676個 |
| 單位實用面積 | 400至560平方呎 |
| 入伙日期 | 1982年 |
| 發展商 | 房委會 |
二手居屋屋苑（4）天水圍站：天盛苑
- 放盤叫價：380萬至730萬元(已補價)
- 實用呎價：8106至13,272元(已補價)
- 最近呎價不逾10,000元成交個案：盛旭閣(M座)中低層4室，實用面積650平方呎，成交價486萬元，實用呎價7477元。(註册日期：2022年8月15日)
| 地區 | 天水圍 |
| 地址 | 天靖街3號 |
| 座數 | 17 |
| 單位總數 | 6580個 |
| 單位實用面積 | 570至861平方呎 |
| 入伙日期 | 1999至2000年 |
| 發展商 | 房委會 |
需支付較高交通費
若果想搵呎價不逾10,000元的鐵路私人屋苑，只有上述新屯門中心和嘉湖山莊，其中嘉湖山莊並不是所有期數位近鐵路站，屋苑1期樂湖居位近輕鐵樂湖站，3期翠湖居位近輕鐵翠湖站。
兩個二手居屋屋苑 部分單位已補地價
至於另外兩個二手居屋屋苑，即使部分單位已補地價，實用呎價不超過10,000元，任何人可以購買，不需要申請綠表白表，值得留意。然而，這些私人屋苑和居屋屋苑位於新界西部，若果要前往市區工作，需要乘車的時間不少，故購買這些屋苑單位前，要連同較高的交通費也計算在內。
更多鐵路屋苑呎價跌破萬元
若果樓市持續下跌，部分屋苑也可能成為呎價「低水」的一族。陳海潮指，樓市仍然持續向下，因疫情嚴重，本港息口(指P)未加息，而且若果發展商以「克制價」開售新盤，對二手市場有壓力。他預期，新界西物業呎價有機會跌破10,000元，如二線鐵路屋苑，其配套設施稍遜，這種情況有機會在今年年底出現。
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