【樓換樓懶人包2022】不少業主近日見香港樓價跌趁機換樓，但應採用「先買後賣」或「先賣後買」較好？買樓賣樓程序如何？印花稅成本及申請按揭成數有何分別？兩種方式都各有利弊，亦有需要注意的地方。同時，為何有樓換樓人士會沽樓後租回同一物業？《香港財經時報》整合了一系列換樓要點和注意事項。
樓換樓懶人包｜甚麼是先買後賣及先賣後買？
- 樓換樓先買後賣：指買入新物業後，才賣出自己原有物業。
- 樓換樓先賣後買：指先賣出原有物業，之後買入新物業。上述是換樓人士常見的換樓方式。
樓換樓懶人包｜先買後賣優點與缺點
優點：可減省搬遷次數
先說樓換樓先買後賣。這種方式的優點，是先買新物業，後賣舊物業，換樓人士可直接把傢俬雜物搬至新物業，只需搬遷一次。
缺點：需付15%雙倍印花稅
這種方式最大缺點，是買入新物業的人士，本身已持有物業，不符合首置人士身份，需要先繳付15%辣招稅。但如果在買入新物業後一年內賣出原先物業，可申請退減部分稅項。
樓換樓申請按揭成數或減一成
選用先買後賣方式樓換樓，需要留意以下要點：
- a.一旦買入新物業後一年內，仍未能賣出原有物業，便難以退回多付的稅款。但業主會否因此而減價賣樓則難說，因要計算多付的稅款數額是否高過減價金額。
- b.以先買後賣形式樓換樓，在申請新物業按揭時，銀行會把舊有物業的按揭也一併計算在內，未必可以借足最高成數按揭，不排除按揭成數可能減一成。舉例說，新買入的物業樓價600萬元，原先可批六成按揭，即貸款額360萬元，但現時只批五成按揭，即貸款額300萬元。
- c.樓換樓人士買入新單位，即持有新居所，無需如「先賣後買」要暫時租住單位，有租金支出，可節省這筆使費。不過，換樓人士卻要預備一筆錢支付首期、印花稅、裝修費等，至少數百萬元。
樓換樓注意｜樓市升先買後賣有利
到底甚麼時候適合採用先買後賣方式換樓？有以下兩點：
- 樓市走勢是其中一個主要考慮因素。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，如果樓價持續上升，先買後賣較有利，但樓價下跌，這種方式會輸差價。
- 如果換樓人士財政實力足夠，無需先賣舊物業套現，然後利用套現金額支付新物業，先買後賣方式換樓會較為適合。
樓換樓懶人包｜先賣後買優點與優點
至於先賣後買方式樓換樓，有以下優點和缺點：
優點：免交辣招稅
假如換樓人士成功賣出舊物業，再以首置身份買入新物業，便可獲豁免繳交15%辣招稅，只需繳付較低的從價印花稅，最高稅率不高於5%。
缺點：換樓人士需暫住他居
換樓人士成功賣出舊物業後，未必可以即時入住新物業。在這段期間，換樓人士可能需要暫時租樓，或者跟家人居住，亦需要物色地方暫時擺放舊居傢俬雜物。
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「先賣後買」換樓3大注意｜沽舊物業可申請九成按保
先賣後買方式樓換樓，要注意以下要點：
- 無論簽署臨時買賣合約，或者正式買賣合約，買家有機會打退堂鼓，取消交易。這樣或會影響換樓人士的現金，令換樓人士未能支付新物業的首期。換樓人士可跟新買家簽署必買必賣的買賣合約，不論臨時買賣合約或正式買賣合約也可以加上這個條款，這樣可保障自己。
- 若果換樓人士的舊有物業未有按揭保險，並想為新買入的物業申請按揭保險，銀行會先批出最高八成按揭保險。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，若果舊有物業未完成交易，銀行會先批出八成按揭，當舊有物業完成交易後，換樓人士可以重新向銀行申請最高九成按揭。他又說，如果舊有物業有按揭保險，是不可申請新物業的按揭保險，要留待舊有物業完全交易後才可以做。
- 一賣一買的成交時間相隔不可太短，相隔兩星期至一個月時間，以便有足夠時間處理手續及資金，一旦賣樓過程延誤數日，也有時間補救。
樓換樓懶人包｜甚麼情況適合先賣後買？
同樣，甚麼情況樓換樓適合先賣後買？有以下兩點：
- 如果樓價有下跌趨勢，可先賣出原有物業，再趨樓價續跌時入市，以低價買入新物業。
- 若果換樓人士資金不多，可先賣出舊有物業，藉此套現足夠資金去買另一個物業。
樓換樓目前適宜「先賣後買」
按照現時市況，那種換樓方式較為適合？
陳超國分析指，現時市況正下調，搵買家不易，二手盤成功售出不易，但目前市場新入伙供應多，買樓反而較為容易，故最好先賣後買。
樓換樓懶人包｜賣後租回：業主變租客
如果換樓人士採用先賣後買方式換樓，賣出原有物業後，未必一定可以即時搬入新居，可能需要等待一段時間後才搬得到。在這段所謂真空期，換樓人士可以跟新業主商討，希望暫時租住原有物業一段時間，之後才搬入新居，這就是「賣後租回」方式，即是由業主變租客。
減少換樓人士搬屋的次數
這種方式好處是減少換樓人士搬屋的次數，繼續暫住原先單位，省卻一筆搬遷的費用。通常租約期不會太長，約數個月左右。不過，陳超國指，很難說新買家是否願意讓舊業主暫租住原有物業，因新買家會有自己的自住的需求，如為新居進行裝修，未必一定配合到舊業主的要求，故舊業主需要跟新買家商討相關事宜。
樓換樓注意｜新業主按揭受影響
如果舊業主租住物業，新業主申請按揭會受到影響。陳超國指，若果物業用作自住，按揭息口會低一些，按揭保險申請規定要自住，因此若果物業有租回條款，新業主未必願意配合。
根據目前監管要求，即使「賣後租回」合約租期只有一個月，已經不符合按揭保險申請自用原則。只要物業用作出租，最高按揭成數為五成。
樓換樓懶人包｜物業買賣過程照常
陳超國說，若果有心租回單位，在買賣合約不寫明，讓單位自動交吉，簽署另一個租約再租回單位，但這種做法不合規定。
「賣後租回」合約不影響整個物業買賣流程，買賣雙方仍要如常簽署正式買賣合約、繳交訂金、驗樓及支付尾數等。
樓換樓常見問題
問：甚麼時候適合採用先買後賣方式換樓？甚麼時候適宜先賣後買？
答：如果樓價持續上升，先買後賣較有利，但樓價下跌，這種方式會輸差價。如果樓價有下跌趨勢，先賣後買會較適合，可先賣出原有物業，再趨樓價續跌時入市，以低價買入新物業。
問：為何換樓人士要「賣後租回」原有物業？
答：如果換樓人士採用先賣後買方式換樓，賣出原有物業後，未必一定可以即時搬入新居，可能需要等待一段時間後才搬得到。在這段所謂真空期，換樓人士可以跟新業主商討，希望暫時租住原有物業一段時間，之後才搬入新居。這種方式好處是減少換樓人士搬屋的次數，繼續暫住原先單位，省卻一筆搬遷的費用。
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