【理財個案】讀者3年前560萬買沙田第一城細單位，裝修用了廿多萬，發覺唔夠住想換新樓，但現時賣樓 要蝕，考慮變「雙租戶」租出單位再租新樓！有無問題？

理財個案（1）讀者來信：沙田第一城唔夠住想變雙租戶

3年前，560萬買入沙田第一城細單位，裝修用咗廿幾萬，因為而家工作大部分時間係屋企 想換間大d同比較新嘅樓target火炭新盤，但因為而家賣樓個價會蝕少少，仲未計裝修，所以諗住租第一城出去，再租新樓住。

租出細單位 再租新樓住

新樓租金（～23000）+供樓（～17000）-放租收入（～13000） 預計每個月開支會多一萬蚊左右

你覺得咁樣值得嗎？定係索性賣樓再買新樓呢？另外想問一下交稅問題！

供樓＋租樓交稅問題

  1. 如果單位出租 供樓利息可以繼續扣稅嗎
  2. 買樓係用我自己個名 如果租新樓時用我太太名 係唔係都可以用租樓扣稅個優惠呢 如果我哋一齊報稅 係咪我都用到佢呢個免稅額

感謝你意見

理財個案（1）龔成老師分析︰香港樓市波動

由於美國加息，疫情等不利因素影響，現時香港的樓市比較波動，相信未來仍然不明朗。如果你在樓市不明朗的時候賣出單位，的確不是一個理想的時機，但因爲你想有一個好的居住環境，所以長遠都可以考慮。

先租單位 再「樓換樓」

比較平衡的做法，是先租一個合適的單位，然後等樓市較好的時候再「樓換樓」。但同時你要注意，到你能夠將現時的單位賣出一個好的價錢的時候，你想買入的新單位可能價錢都會升。

前提是你「供得起」

要解決這個問題，你可以在現時嘗試尋找你想要的單位，如果價錢合適，你不用等到舊的物業賣到一個好的價錢就可以實現「樓換樓」。當然，前提是你「供得起」+「物業滿足你10，20年的生活需要」。

  1. 如果你本身有物業，租金不能用作扣稅。
  2. 可以，只要申請人本身無物業就得。

住宅租金稅項扣除

今年新增一項住宅租金稅項扣除，但凡納稅人以租客身分租賃合資格住宅處所，納稅人與同住配偶都可獲扣除租金限額，納稅人在每個課稅年度可扣除款額最高為10萬元。

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理財個案（2）讀者來信：47歲半退休 股債配置組合

龔sir你好，我47歲，半退休。想問而家加息周期買債券係咪風險大左，好多都跌左好多，利率都好吸引，例如1848.HK 的債券有12％，銀行推介的，可以買嗎？你覺得股債配置組合適合嗎？比例應該係點樣？謝謝

理財個案（2）龔成老師分析︰債券只是「產品」

債券，這其實只是「產品」，物業、優質股是「資產」，所以從財富本質上，我地應較集中持有「資產」，才對我地最有利(你可以睇睇《財務自由行》一書，我從財富本質上，講述了當中原理)。

息口高 債券價格有機會受壓

同時，現時息口算低，但未來全球息口有機會進一步向上，債券價格有機會受壓，造成風險。銀行推介的產品，你自己要小心睇翻當中的條款，是否配合自己的需要。你投資的債券最好是A級的，最好是國家發行的債券。

級別低的債券違約風險會增加

在現時全球不景氣下，級別低的債券違約風險會增加，令風險會好高。同時，你要留意，不少銀行都會提供借貸，以槓杆去放大回報，以平息借貸去賺取息差。低息環境時間題不大，但進入加息週期，不止借貸成本增加，同時債券價格往往在加息期下跌，雙從打擊下，投資價值成疑。

投資應以平穏為主

以你現時的年紀，投資應以平穏為主，股票可以投資收息股。債券都可以是財富組合一員，但不要太多。同時間，可以加入一些年金、定息產品去提升被動收入，為完全退休作準備。

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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。

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