香港樓市2022預測｜樓價年尾觸底全年跌8％ vs 跌足3年累瀉40%

香港樓市2022｜美國聯邦儲備局本周議息，業界預期將加息0.75至1厘，香港息率大機會跟加。樓市正下調，香港加息加上環球經濟未明朗，普遍料香港樓價跌勢將持續，但問題是，樓價何時才會見底？

香港樓市2022｜專家︰全球經濟弱化

人民幣兌美元離岸及在岸價在上星期先後「破7」，為自2020年7月以來的逾2年首次。

對沖基金GROW思睿首席經濟學家洪灝發表報告指，人民幣走軟顯示全球經濟基本面弱化，市場風險若隱若現。

洪灝指出，中國經濟周期領先於全球，在很大程度上具有強周期的性質。人民幣作為一個市場風險指標，一直對全球經濟和市場風險異常敏感，在疫情期間，其匯率預示風險的能力更勝金銅比。

他又預期，人民幣弱勢很可能將維持一段時間，全球經濟隨之繼續放緩，雖然人民幣短期內的超跌可能會引發技術性修復，但「資產價格的最終調整已近在咫尺」。

洪灝亦向本地媒體提及，不會投資房地產，在經濟轉差、資金外流和加息等因素下，香港樓價將面臨長期下行，預計中原城市領先指數（CCL）有機會從去年8月的歷史高位（191.34點），在未來3年下跌5成。現時樓價相較彼時約有10%跌幅，換言之，他預期3年內仍有4成潛在跌幅。

以現時情況看，經濟疲弱，樓價自然受壓。香港樓價近月呈現跌勢，反映二手樓價走勢的CCL最新跌至171.27點，創下自2019年2月以來新低。

以分區計，港島和九龍區樓價率先跌穿2019年低位，港島CCL_Mass低過其時2.50點或1.42%；九龍CCL_Mass則低2.23點或1.35%。新界東及新界西樓價相對穏定，指數離低位仍分別有約5%距離。

此外，差餉物業估價署於上月低公佈的7月份私人住宅售價指數亦顯示，樓價創下自2020年2月以來新低。指數報398.1點，按月跌1.65%，連跌兩個月之餘，亦較2021年的歷史高位回落5.53%。當中，中小型單位樓價按月跌幅最勁，達1.31%至2.15%。

各市場的成交情況及樓價走勢又如何？戴德梁行早前發表2022年第三季住宅市場回顧及展望，該行稱，本港疫情持續反覆，加上外圍經濟不穩伴隨加息周期，令部分買家轉趨審慎觀望，樓價面臨下行壓力。本季住宅物業成交放緩，料全季數字按季下調22%至約11,600宗。

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢指，本港疫情仍然反覆，在未有確實的通關時間表的情況下，經濟復甦進度緩慢，加上本港隨美國進入加息周期，令二手住宅交投受壓。

反而一手市場相對活躍，最近兩、三個月各發展商加快推盤，當中不乏大型新盤開價貼市，銷情理想，反應本港樓市剛需依然。料未來數月推出的新盤將受首次置業的年輕家庭及準備換樓人士歡迎，相信住宅市道將繼續由一手新盤帶動。

至於香港樓價方面，港元拆息續現升勢，對供樓成本以及整體按揭市場有一定影響，部分業主加大議價空間，相信樓價在短期內仍會進一步下調。政府最新數據顯示，整體住宅物業價格年初至今反復向下，今年首7個月累跌4.5%。

該行續稱，各類市場的樓價均錄得跌幅。其中，上車盤及細價盤調整幅度較爲明顯，而豪宅市場業主普遍持貨能力較高，故樓價波幅亦相對較少。

報告指，與上年樓價高峰期相比，部分樓盤的價格已累5%至10%。專家料疫情高峰約在9月出現，戴德梁行預期，樓價於今年9至10月將會觸底，並在第四季轉趨平穩，全年樓價整體下調幅度約5%至8%。

短期潛在一手供應逾萬伙，當中不乏大型樓盤，重點區份包括啟德、屯門、天水圍等。供應充足，加上市場上仍然存在相當龐大的用家需求，未來數月若經濟市況好轉，預計住宅市場交投量逐步回升；惟由於去年基數較大，預料全年成交數量或較去年下跌35%。

該行指，短期內，置業人士難免面對不少風險因素，例如息口上升、經濟不明朗等，使樓市走向存在不穩定性。但若政府放寬隔離措施及進一步落實通關安排，相信能為市場打下強心針，亦期望即將發表的《施政報告》中，對樓市的著墨能為住宅市場帶來正面信息。

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