樓市走勢2022｜官方樓價指數連跌兩月｜創近2年半新低｜業界︰3大因素夾擊｜料樓價繼續跌

樓市走勢2022｜香港樓市續受挫。據差餉物業估價署最新數據顯示，今年7月份私人住宅售價指數報376.1點，按月跌1.65%，創下近兩年半以來新低。市場近期有眾多不明朗因素，香港樓價未來走勢如何？業界對樓市又有甚麼預期？

樓市走勢2022｜樓價指數跌至兩年半低位

差餉物業估價署今日（8月29日）發表最新7月份私人住宅售價及租金指數。數據顯示，香港樓價最新報376.1點，為自2020年2月份的373.4點後，錄得的29個月新低；此外，7月份指數較6月份的382.4點跌近1.65%，為繼今年2月跌1.84%之後，5個月以來的最大跌幅。

樓市走勢2022｜較去年歷史高位跌逾5％

此外，若以今年首7個月計，樓價指數累跌4.52%；若與去年9月份的歷史高位398.1點比較，今年7月樓價指數更累跌5.53%。

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樓市走勢2022｜4類單位面積樓價齊跌

以單位面積劃分，5類單位面積中有4類樓價指數下跌，當中以B類單位（面積431至752平方呎）跌幅最大，指數報364.4，較6月份下滑2.15%；其次為A類單位（431平方呎以下），指數較6月份跌1.31%。C類（753至1,075平方呎）及D類（1,076至1,721平方呎）單位則分別錄得0.77%及0.25%跌幅。

樓市走勢2022｜近半年私人住宅各類單位及整體售價指數

註︰5、6及7月份指數為臨時數字；括號表示當月少於20宗交易

樓市走勢2022｜豪宅樓價相對企穩

5類單位中，只有E類單位（1,722平方呎或以上）7月份樓價按月上升，錄308.1點，升幅約0.23%。連同同屬大型單位的D類單位只錄0.25%跌幅，反映大單位抗跌能力較強。惟E類單位樓價指數仍較5月份的310.8點低，而且近3個月以來，該類單位的成交量皆不足20宗，顯示豪宅市場未完全復甦。

樓市走勢2022｜租金指數報升

雖然7月份私樓樓價指數跌幅顯著，但同期租金指數報升。差估署公佈各類單位租金指數顯示，7月份租金指數報178.9點，按月升約0.62%。

以單位面積劃分，A至C類中小型單位最新租金指數報181.9點，按月升0.66%；至於D及E類大單位則報146.8點，按月微跌0.14%。

利嘉閣陳海潮︰3大因素夾擊 料樓價續跌

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，息口、新盤及疫情夾擊之下，二手私宅樓價拾級而下，持續尋底。他指出，最新指數主要反映6月中旬至7月上旬的實際市況，當時美國大幅加息0.75厘，加上新盤以貼市價推出爭佔市場份額，致令二手市場樓價受壓而錄較顯著的單月跌幅。

再加上，7月下旬本港疫情反彈，而美國亦再度加息0.75厘，一手新盤遂以低價推出首批單位，令二手業主亦要跟隨割價應對，故相信下次公佈的8月份樓價指數有機會再錄得相若（約1.5%）跌幅。

季內樓價或創3年半以來最大跌幅

陳海潮續指，倘若8月份樓價再跌1.5%，料回落至370.5點左右，將創自2019年3月以來的41個月（即接近3年半）新低。再連同9月份樓價料持續偏軟下，以整個第三季計，樓價有機會累跌4.1%，恐創自2019年首季以來的15季最大按季跌幅。

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萊坊王兆麒︰二手走勢較一手弱

萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒回應樓價指數表示，由於市場欠缺利好消息，疫情再次升溫，令不少買家及賣家持觀望態度，銀行估價不足，導致很多二手成交膠著，整體成交量偏低。

此外，加息因素令新盤開價較低，短期內繼續與二手盤競爭，一手盤在市場上有較大吸引力，樓價也相對硬淨，二手樓價繼續受壓。

二手成交量短期受壓

王兆麒預計，香港主要銀行在未來一兩個月內有機會上調最優惠利率，部分上車人士或會因加息而不能通過銀行壓力測試，影響短期住宅成交量，但料對市場整體購買力及樓價影響不大。

至於租金方面，王兆麒指，隨著失業率開始回落，住宅租金開始止跌回升，部分地區住宅租金受留學生租賃需求上升而帶動，故租金指數較做好。

中原陳永傑︰料來月樓價有序回軟

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，美國連續兩個月加息，雖然市場早有心理準備，亦難免對有意置業的買家構成心理影響，審慎考慮置業預算。二手物業交投步伐明顯放慢，樓價持續受壓，加上疫情持續升溫及一手新盤普遍以低價出擊，搶去市場不少購買力。

陳永傑預料，在樓市「辣招」下，相信樓價難以大跌，只會有序回軟，預計下月樓價指數繼續在加息及疫情夾擊下繼續尋底。

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