香港樓市2022】光陰似箭,2022年已過了一半。回顧上半年,1月第五波疫情爆發,衝擊香港樓市,市況淡靜。隨着疫情放緩,市場逐漸回穩。不過,下半年香港樓市面對的挑戰不遜於上半年。綜合專家意見,現時有兩個主要因素左右樓市走勢,包括息口趨升、本港會否放寬防疫措施。下半年那些屋苑或物業走勢較好?那些物業走勢較弱?專家就此分析,並提出4個入市的要點。有意入市的準買家,不妨參考一下。

首5月香港樓市價量齊跌

今年首5個月,香港樓市價量俱跌。據差餉物業估價署資料,5月私人住宅售價指數報384.4,按月跌0.34%。首5個月指數累跌2.4%。在交投方面,據土地註冊處資料,首5個月住宅樓宇買賣合約為20,155宗,按年同比下跌38%。

然而,按照每個月數據,可得出以下情況:

首5個月住宅樓宇買賣情況

月份 住宅樓宇買賣合約宗數
1月 4,275
2月 2,912
3月 2,869
4月 3,897
5月 6,202

資料來源:土地註冊處    

4月下旬發展商開始推售新盤  

根據上述資料,2、3月買賣合約宗數最低,相信是適逢第五波疫情爆發的高峰期,當時曾出現一日逾萬宗確診個案。

到了4、5月,買賣合約開始回升,分別是3,897和6,202宗,因疫情放緩,以及4月下旬發展商開始推售新盤,令交投增加。首5個月整體買賣合約宗數按年下跌,但4、5月已經開始回升,反映市況回穩。

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H按息口貼近封頂位

雖然近月市況回穩,但展望下半年,利淡因素呈現。其中最關注的是息口因素,美國步入加息周期,近月連番加息,本港同業拆息(HIBOR)亦調升,升幅很快,近日實際按揭利率超過2厘,貼近封頂位(2.5厘)。現時置業人士普遍採用同業拆息的H按方案,近期拆息上升,無疑加重供款壓力。

為調升最優惠利率鋪路

有中小銀行更調升封頂息率至2.725厘,有分析指這是為調升最優惠利率鋪路。

若果以貸款額600萬元計算,還款期25年、以現時普遍封頂息率2.5厘計算,每月供款26,917元。但若果封頂息率加至2.725厘,每月供款增至27,602元,每月供款增加685元。

學者料港息加半厘

有學者預期,下半年本港會開始加息。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波分析指,美國加息,港元遭拋售,資金轉移美國,本港遲早會加息。正因美國通脹高,故預期美國持續加息,本港下半年會跟隨加息0.25至0.5厘。

香港加息未必跟足美國

理工大學建築及房地產學系教授許智文指,美國加息,近期本港拆息亦一直調升,預期香港會加息,銀行貸款利率上調,從而影響樓價,並料H按封頂位會調升,最優惠利率亦有機會向上。他不估計未來本港加息次數,但相信本港未必跟足美國加息。

入境隔離未鬆礙經濟

另一個因素是本港嚴緊的防疫措施影響對外通關,窒礙經濟。李兆波指,本港抗疫措施未知何時放寬,對外通關的步伐較許多國家慢,而且今年跟內地通關機會不高,即使通關,僅屬小規模而已。

不過,近期有傳政府會放寬入境隔離措施。許智文說,本港防疫措施可望放寬,縮短外來人士隔離時間,帶動商貿活動,令經濟轉好,樓市亦會轉好。

學者料下半年樓價跌半成

兩位學者對下半年樓市走勢看法分歧。

  • 李兆波表示,目前負面因素較多,預期下半年樓價下跌5%。
  • 許智文則指,在息口趨升和防疫措施轉變互相抵銷下,估計下半年樓價升3%。

不少人會關注,下半年那些屋苑或那類物業走勢較好?

專家看好藍籌屋苑走勢

李兆波看好藍籌屋苑走勢,如太古城、美孚新邨,始終交通方便,估計屋苑樓價上落幅度不大。許智文看好500至600平方呎的中小型單位走勢,因現時購買這類單位的買家是本地人為主,如大型屋苑太古城提供這類單位,屋苑今年首半年樓價下跌,但跌幅小。

美孚新邨、太古城樓價堅挺

中原地產網頁資料,美孚新邨今年5月實用呎價13,122元,較去年12月實用呎價13,079元上升0.3%。太古城今年5月實用呎價19,187元,較去年12月實用呎價19,505元下跌1.6%。美孚新邨升幅不足1%,稱得平穩;太古城跌幅不逾2%,跌幅未算很大。

太古城:樓齡逾40年

地區:鰂魚涌
地址:太古灣道
座數:61
單位總數:12,698個
單位實用面積:440至1819平方呎
校網:小學:14   中學:東區
入伙日期:1977至1987年
發展商:太古
配套設施:太古城中心商場
特點:鄰近太古地鐵站
放盤叫價:760萬至6500萬元
實用呎價:15,437至72,464元

美孚新邨:座數最多屋苑

地區:荔枝角
地址:百老匯街22至24號
座數:99
單位總數:13149個
單位實用面積:393至2785平方呎
校網:小學:40   中學:深水埗區
入伙日期:1968年10月至1978年5月
發展商:新世界、美孚企業
配套設施:商場
特點:全港樓宇座數最多的屋苑
放盤叫價:590萬至2800萬元
實用呎價:10,204至35,830元

半新單幢樓樓價跌幅多

那麼,那些屋苑或那類物業跌得較多?李兆波分析指,非大型屋苑的新樓/半新樓樓價會跌得較多,這些半新樓屬於單幢物業,因這類樓的貸款額會較高,對息口敏感,又沒有太大賣點。

若果以樓價水位來說,800萬至1200萬元物業走勢較弱。都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗提出兩個原因:

800萬至1200萬元物業走勢較弱原因

  1. 購買這類物業的人士通常是中產人士,他們選用新修訂的按揭保險方案(即茂波plan),借足按揭(最高可借九成),但近期息口趨升,供款負擔加重。他們所工作的公司總部因疫情而搬往其他地方,令他們失業,於是可能會因此而斷供,變為銀主盤。
  2. 這類物業買家會移民,減價賣樓。

細樓換大樓要留意風險

下半年樓市形勢不易預測,若果真的有需要入市,專家提出4個要點,讓大家參考:

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許智文分析:

留意息口變化,不妨自己做壓力測試,假設按揭利率定在3、4厘水平,計算一下未來加息,看看憑現時薪金收入可否承受得起,是否可以繼續供樓。他建議,現時應預留多些錢。

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馬耀宗分析:

  1. 按揭最好不要借得太盡,應預留多些錢。
  2. 如果要換樓,不要太進取,如細樓換大樓,由500呎單位換800呎單位,需要借貸很多,一旦樓價下跌二至三成,自己有機會變成負資產,故要留意相關風險。
  3. 購買較大銀碼的物業,如800萬至1200萬元物業,最好衡量自己供款能力和收入後才決定。

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