據報有銀行調高H按鎖息上限！香港樓市8大啟示！壓力測試＋每月供款變化剖析

【香港樓市2022】美國連番加息，香港的最優惠利率（P） 暫未跟加，但銀行同業拆息（Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱HIBOR）已經抽上。更有本地報章引述消息指，有中小型銀行率先調高銀行同業拆息按揭（即H按）的鎖息蓋頂上限，由2.5厘增加至2.725厘，這是近4年首次上調鎖息上限。香港何時正式加息？對香港樓市有何影響？

星之谷莊錦輝：料下半年樓按批核會較審慎

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，美國已經進入加息周期，香港銀行普遍按兵不動，這次有銀行上調H按封頂息率，相信是因為個別銀行早期推出不少按揭優惠，已達成全年批出按揭貸款額的目標，因此下半年樓按批核會較審慎。

不過，莊錦輝認為現時銀行體系流動性仍然充裕，加上本港整體貸款額增長有所放緩，目前銀行對按揭取態仍然積極，預計大型銀行不會跟隨上調封頂息率。

利嘉閣黃詠欣：銀行加按息的前奏

對於
近日有中小型銀行上調H按鎖息上限，由2.5厘增至2.725厘，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，銀行H按調升封頂，相信是出於資金成本上升的考慮，近日拆息上升，加上看到部分中小型銀行多次上調定期存款息率，有銀行更把3個月期定存年息升至逾8厘。銀行高息搶存之下，亦會影響到銀行貸款息率的上調。

黃詠欣提醒，參考上一轉加息周期，香港銀行於2018年上調按息前大半年已開始調整H按優惠，包括上調封項頂息率。因此，H按計劃及優惠的轉變，是銀行加按息的前奏及「試水溫」行為之一，供樓人士宜留意供款上升的影響，及早作出部署。

料銀行第3季尾才大機會上調按息

不過，今年初受疫情影響，大部分銀行在第二季才開始跑今年的按揭業績。因此黃詠欣相信，在近期仍有銀行上調按揭現金回贈吸客下，某程度上反映出部分銀行仍未「跑夠數」，預計美國聯儲局即使7月再加息，香港銀行未必會立刻跟隨，加上目前銀行體系結餘仍有逾2,300億元，樓按相關拆息亦未觸及鎖息上限，黃詠欣預料香港銀行或要於第3季尾才大機會上調按息。

H按每月供款加幅已逾10%

以目前平均貸款額約500萬元去計算，年期30年，以6月29日一個月拆息為0.88%，H按(H+1.3%)實際按息為18,934元，較2022年1月10日一個月拆息最低約0.128%計，每月供款已增加約1,850元，加幅已逾10%。

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供款壓力變化例子

註：貸款額約500萬元去計算，年期30年（資料來源：利嘉閣按揭代理）

新盤買家選用即供付款較划算

黃詠欣提醒，年底香港銀行加按息的機會極大，新盤買家選用即供付款計劃，會較建期付款計劃更划算。因為現時H按鎖定上限較低，而銀行在計算買家壓力測試時，是用鎖息上限或P按息作計算，若新盤買家薪金僅僅足夠通過壓力測試，又選用建期付款計劃，即通常在兩至三年後才「上會」，屆時的息口必然跟現在有所不同。如若薪金上升未能跟上加息速度，屆時便有機會需要預備多些首期又或是要加入擔保人。

建議有意轉按要加快步伐

另外，由於大部分銀行未調整按揭鎖息上限，黃詠欣建議有意轉按的人士要加快步伐，捉緊銀行轉按優惠尾班車，以較低的鎖息上限，同時賺取現時較高的銀行按揭現金回贈及選用有高息存款掛鈎（mortgage link）戶口的按揭計劃，對沖到未來可能加息的影響。

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經絡曹德明：銀行資金成本壓力趨升

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，回顧2018年9月香港加息0.125厘前的一個月，當時亦有中小型銀行先調升Ｈ按計劃鎖息上限，兩天後所有銀行跟隨。

曹德明認為此舉可視為銀行加P（最優惠利率）前奏，相信由於美國不斷加息，香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）已升至近一厘水平，銀行體系結餘亦回落至近2,000億元水平，銀行資金成本壓力趨升。

或有中小型銀行跟隨

最新公布7月份定息按揭計劃的10年期年利率亦已增加半厘至3.2厘，而中小型銀行存款基礎較大型銀行弱，為確保利潤，上調H按息率是有必然需要，曹德明預期或有中小型銀行跟隨。

以貸款額500萬元，供款30年，Ｈ按計劃息率為H+1.3厘計算，今日一個月HIBOR為0.88厘，實際按息為2.18厘，每月供款為18,934元；若HIBOR升至1.2厘或以上而封頂息率實際為2.5厘，每月供款將上升至19,756元，增加822元或4.3%；若HIBOR升至1.425厘或以上而封頂息率實際為2.725厘，每月供款將上升至20,346元，增加1,412元或7.5%。

「試水溫」為未來加P作準備

曹德明認為，首季銀行按揭業務受疫情拖累，為了追趕業績，相信短期內未會大幅調低現行提供的優惠如現金回贈、高息存款掛勾戶口等。

不過由於資金成本不斷上升，一個月拆息有機會於第三季觸及封頂位，銀行將盡量避免拆息長期高於封頂位而出現「蝕本」情況，並「試水溫」為未來加P作準備。

有可能提升P按優惠

曹德明料銀行加P前除了提升H按封頂位外，亦有可能提升P按優惠，甚至令P按實際息率比H按封頂位略低，誘導客人選用P按，令銀行資金成本在加息周期下變得較為穩定。

曹德明補充，是次主要受影響的人士為新造Ｈ按計劃的客戶，但料銀行有機會於年內調升P，屆時將影響所有承造按揭之人士。

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香港樓市8大啟示

1. 下半年樓按批核會較審慎
2. 料大型銀行不會跟隨上調封頂息率
3. 或有中小型銀行跟隨
4. H按計劃及優惠的轉變，可視為銀行加P（最優惠利率）前奏
5. 預料香港銀行或要於第3季尾才大機會上調按息
6. 新盤買家選用即供付款計劃，會較建期付款計劃更划算
7. 建議有意轉按的人士要加快步伐
8. 銀行有可能提升P按優惠，誘導客人選用P按

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