【香港樓市2022｜業主自讓盤】現時在二手市場揾樓，主要來自業主自讓盤和代理盤。隨着近年多個自讓盤網站開放，不少人開始在網上找自讓盤。
香港樓市2022｜甚麼是業主自讓盤？
所謂業主自讓盤，是指業主不透過地產代理放售物業，而是直接在某些渠道如網站、傳媒放盤，讓準買家物色到心儀的物業，然後直接跟業主洽談，最終達致交易完成。
業主自讓盤的最大特點是毋須透過地產代理，可以直接跟業主商討買賣事宜。為何業主不想透過代理放盤？買家又為何願意買業主自讓盤？ 綜合專家意見，業主自讓盤優點和缺點各有五點，購買這類盤需要注意六個要點。置業人士和有意放盤的業主有必要了解。
放售自讓盤節省代理佣金
近年較多業主願意自行放盤，買家寧願買業主自讓盤，綜合專家意見，有以下原因：
威格斯資產評估顧問公司執行董事張宏業分析：
（1）無論業主或買家放售或購買業主自讓盤，這樣可節省支付地產代理佣金。
透過代理放盤可能會「放通街」
（2）業主或買家這樣做，同樣基於私隱原因，買家以私人或公司名義買業主自讓盤，不想被其他人知道。而業主則憂慮若透過代理放盤，可能會「放通街」，全部人皆知，故業主不想張揚放盤事宜。
業主如要透過賣樓變賣資產，原因可能是還債、移民，更不想被其他人知道這些原因。
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網上業主自讓盤覆蓋率大
香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥分析：
- 現時業主可以透過網上平台自行放盤，網上有簡介物業和相片，覆蓋率大，差不多全港可以看到。
- 準買家使用這些網上平台揾業主自讓盤，部分平台需要收費，每月數百元，相比起代理佣金便宜得多。但代理要物業成功交易才可收佣金，平台費用則不論交易成功與否也要繳付。
網上自讓盤資料齊全
目前業主放售自讓盤，最常見的方法是透過網上，讓更多人看到。其次是業主透過報章、貼街招等方式放盤，精簡地推介物業特點，留下聯絡方法，讓準買家可以聯絡得到。
現時有業主自讓盤網站，是專為自讓盤而設，網站內有住宅自讓盤放售和放租，詳細列出每個放售或放租單位的基本資料。
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單位資料＋附近環境介紹
以放盤的荃樂大廈一個單位為例，網頁內列出地址、實用面積、樓層、間隔、座向、景觀等，以及單位的設備如冷氣機、雪櫃、廚櫃、洗衣機、床架、衣櫃等，標明買家免佣，並附上多張單位內櫳相片，和業主的聯絡電話。
同時，亦有附近環境介紹，如鄰近港鐵站、有大型超級市場等，務求令準買家對物業有充份了解。
業主買家自行議價
買賣業主自讓盤，程序跟代理盤分別不算很大，唯一分別是業主可直接跟買家接觸，無需地產代理參與。買賣程序如下：
- 業主透過傳媒或網頁放售物業。
- 買家透過傳媒、網上搵到合適的物業。
- 買家聯絡業主，安排睇樓。
- 買家及業主自行議價。
- 雙方可自行訂立臨時買賣合約，也可找律師訂立臨時買賣合約。
- 業主律師起草正式買賣合約
- 雙方簽署正式合約，業主收取大訂。
- 業主律師把契約交給買方律師。
- 買方律師到稅務局打釐印、繳付印花稅和往土地註冊處登記。
- 買方律師審核業權。
- 買方繳付樓價餘數及簽署樓契
- 賣方將物業交吉及簽署樓契，交易完成。
業主自讓盤買賣可慳代理佣金
業主自讓盤有優點和缺點，專家提供五個要點：
優點：
1.中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，業主自讓盤可節省地產代理佣金，業主可自行選擇放售單位的渠道，自行決定接受有潛力的買家，而不需太受代理影響。
2.張宏業指，自讓盤有助保障買賣雙方私隱，若委託代理放盤，較多其他人知道，私隱難保。
業主自讓盤盤源有限
缺點：
李兆波提出兩點：
1.業主自讓盤盤源有限，不及地產代理盤源多，特別是兩大地產代理公司。
2.買家需要花較多時間搜集物業資料，若果是代理盤，可交由代理負責。
業主須自行定價
張宏業補充一點：
3.張宏業分析指，自讓盤業主需要做的功夫不少，如安排準買家睇樓、定價。倘若放盤物業位於單幢樓內，可能一年才有一宗成交，業主未必有專業知識如何定價。
張宏業續稱，若果是代理盤，業主所花的時間較少，如不需要經常安排準買家睇樓，代理可以帶準買家睇樓。
買家需要知道購買業主自讓盤的程序和風險
無疑，買業主自讓盤有其優點，如可慳代理佣金，但當中需要注意的地方不少，稍一不慎中伏的話，那就得不償失。其實，購買業主自讓盤要注意的地方，部分跟購買代理盤相若。有以下六點要注意：
（1）李兆波指，買家需要知道購買業主自讓盤的程序和風險，如單位是否凶宅、管理費多少、單位的樓齡、設施等。
買公司自讓盤要小心
（2）購買公司自讓盤要小心。張宏業提醒，公司自讓盤可能有明債和暗債，暗債未必有登記，若果購入公司股權，債務要上身，或者被人追債。他建議，買賣時最好跟業主說明還清債務，若果業主還清債務後，才轉讓物業。
（3）無論買業主自讓盤或代理盤，查冊是不可缺少的。這種做法確保放盤人是業主本人，防止假業主放盤。同時，查冊亦可知道單位現狀是否有問題，如是否被釘契。若果是自讓盤，買家就要親自查冊。
倘業主違約可踢契
（4）倘若購買業主自讓盤後，發現單位的現狀不是合約所訂的情況，比方有僭建物，貨不對辦。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，這要視乎先前雙方所訂的合約而定，買家可以先跟業主商討補救方法，若未能解決，才採取法律訴訟。他說，倘業主違反合約，買家可以「踢契」。
（5）陳超國說，有時單位內有僭建物，未必一定被釘契，故買家睇樓時，最好用單位圖則核對現狀，亦可以聘請測量師到場視察。
應先向業主立案法團查詢
（6）購買物業前，應先向業主立案法團查詢一些問題：包括單位業主是否有拖欠管理費，或者曾否被投訴有任何問題，如屋內漏水滲水。另一個問題要查詢的，是一旦大廈範圍內出現任何損壞，維修責任應該由那一方負責，即是由立案法團抑或業主負責。這樣可確保單位無隱藏問題，以免日後遭受訴訟。
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