【壓力測試點計?】買樓申請銀行按揭,接受壓力測試是無可避免。壓力測試計算方法和準則如何?一旦未能通過壓力測試,又是否意味按揭不獲批?有沒有解決方法?若果申請人是非固定收入人士,或者有債務在身,又如何計算?月供比率是什麼?問題多蘿蘿,《香港財經時報》為大家逐一解答。
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壓力測試懶人包重點
- 壓力測試供款與入息比率
- 壓力測試計算方法?
- 究竟甚麽情況下需要做壓測?
- 壓力測試2022供款與入息比率表
- 非固定收入計算方法?
- 申請人失預算壓測不過關三個原因
- 壓測不合格可加擔保人
壓力測試供款與入息比率
申請銀行按揭,畢竟涉及大數額,普遍至少超過百萬元,銀行需要審核申請人的供款能力,才會批出貸款額。銀行批核的準則,有以下兩種:
- 供款與入息比率(Debt to income ratio)(DTI)不得高於50%。所謂供款與入息比率,是指借款人每月總債務有多少,並對照他們入息而定。
- 假設在現水平按息加3厘後,供款佔申請人月入不多於60%。在這種計算方法中,銀行假定按揭利率上調,在「加3厘」的加壓情況下,再測試借款人是否有充裕的供款能力,這就是「壓力測試」。
買樓需符合壓測前後比率上限
一般而言,只要通過上述兩關,銀行便會批出樓宇按揭。銀行會如何計算?
銀行以供款與入息比率作為計算門檻,計算壓力測試前和壓力測試後比率,只要兩者分別不可超過50%和60%,便符合要求,若果超過百分比上限的要求,銀行不會批出高成數按揭,甚至拒絕申請。
壓力測試計算方法
計算方程式如下:
每月供款/每月收入x100%
不妨用實例去計一計。假設每月收入8萬元,樓價900萬元,九成按揭,貸款額810萬元,還款期30年,壓力測試前利率2.5%(H按封頂位),壓力測試後利率加3%至5.5%。
壓力測試前:
- 利率:2.5%
- 每月供款:32,005元
- 32,005/80,000 X 100%=40%
壓力測試後:
- 利率:5.5%
- 每月供款:45,991元
- 45,991/80,000 X 100%=57%
上述例子,壓力測試前比率40%,壓力測試後比率57%,兩者都低於供款與入息比率上限50/60,故申請人通過壓力測試,獲批按揭。
甚麽情況下需要做壓力測試?
究竟甚麽情況下需要做壓力測試?有以下六種情況:
- 承做六成按揭,而毋須買按揭保險,通常銀行會要求壓力測試。
- 非首置或已有按揭人士需要壓力測試。
- 持有物業600萬或以下人士,轉按套現或清數,需要壓力測試。
- 聯名物業甩名,需要壓力測試。
- 轉按甩發展商二按,需要壓力測試。
- 若果申請人換樓,先賣後買,舊有物業未完成成交,新物業需要壓力測試。
首置人士未過壓測 保費需加一成
那麼,有沒有人可以毋須通過壓力測試而獲批高成數按揭?自從政府於2019年首次放寬按揭保險措施後,有一類人士可以毋須完全通過壓力測試,也可申請到按揭,這就是首次置業人士。
但要留意,即使這類人士鈙做高成數按揭,不需通過壓力測試,但DTI不可高於50%,而且即使其申請的按揭獲批,需要繳交額外保費,高於原有保費一成。
要了解不同樓價的物業可獲批按揭成數,以及壓力測試前後的供款與入息比率,下列的表可供參考:
壓力測試2022|供款與入息比率表
樓價(元) |
按揭成數 |
壓測前 / 壓測後供款與入息比率 |
|
自住物業無按揭 |
1,000萬或以下 |
最高九成 |
50% / 60% |
1,001萬至1200萬 |
最高八至九成 |
同上 |
|
1,201萬至1920萬 |
五至八成 |
同上 |
|
1,920萬以上 |
最高五成 |
同上 |
|
自住物業有按揭 |
1,000萬或以下 |
最高九成 |
35%-40% / 45%-50% |
1,001萬至1200萬 |
最高八至九成 |
同上 |
|
1,201萬至1920萬 |
五至八成 |
同上 |
|
1,920萬以上 |
最高四成 |
40% / 50% |
|
出租物業無按揭 |
任何 |
最高五成 |
40% / 50% |
出租物業有按揭 |
任何 |
最高五成 |
30% / 40% |
壓力測試2022|首置樓價逾千萬壓測最寬
政府今年2月再推出放寬按揭保險措施(波叔Plan),已落成住宅樓價1000萬元或以下,最高按揭成數為九成;樓價1200萬元或以下物業,最高按揭成數八成,適用於首次置業人士。
在上述供款與入息比率表,目前樓價1000萬元或以下和1200萬元或以下純自住物業,壓測前後供款與入息比率上限皆是50%/60%,但自住物業有按揭,壓測前後供款與入息比率上限皆降至35%-40%/45%-50%。
計算壓力測試因人而異
可見銀行對首次置業人士的壓測條件較非首置人士寬鬆一些。壓力測試所得的供款與入息比率愈低,反映銀行要求愈嚴格,比方物業用作投資,經過壓力測試,獲批的按揭成數未必高。
的士司機假設收入不穩定 銀行會點計?
申請銀行按揭人士來自五湖四海,其財政狀況各有不同,計算壓力測試亦因人而異。如果申請人是非固定收入人士,比方的士司機,收入不穩定,那麼銀行怎樣計算?
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非固定收入以半年收入計算
星之谷按揭行政總裁莊錦輝指,非固定收入人士以6個月收入計算平均每月入息,工作時間不足6個月亦會除6計算。部分銀行會將最高及最低佣金月份剔除,才計算平均數。疫情下銀行收緊按揭,部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入,取其低者計算入息。
九成按揭 入息不能計算佣金或花紅
他續稱,若敍做九成按揭,進行壓力測試時,入息不能計算佣金或花紅。不過,若公司於僱傭合約列明有花紅,花紅仍可當作底薪,並適用於九成按揭。
申請人環聯信貸需受審核
若果申請人有債務,又如何評估?莊錦輝說,銀行計算供款與入息比率時,除計算按揭的預期每月供款外,亦會審核申請人的環聯信貸報告中,以計算借款人和擔保人的其他現有供款及債務,包括信用卡、私貸、循環貸款,和槓桿產品等。
私人貸款及其他借貸的每月供款,需要計入DTI及壓測內。若每月均準時找清信用卡卡數,則可豁免將卡數加入DTI中。
兼職收入計算方法
若果申請人有兼職收入,壓力測試如何計算入息?假如申請人是受僱,只需提供入息證明,便可計作入息。如果每個月兼職收入數額一樣,可當入息計不打折。
若每月收入不同,則當作佣金計半年平均數。假如從事兼職工作的是自僱人士,本身有專業資格,比方的士證,兼職收入可計作入息。
倘壓測不合格可加擔保人
若果申請人未能通過壓力測試,銀行未批足按揭,申請人怎樣做?莊錦輝指,銀行未能批足貸款額,申請者亦需準備更多首期資金及找親人或朋友作額外按揭擔保人。
壓力測試常見問題,是申請人原先預計本身供款能力符合測試要求,但事實上經過銀行審核後卻未能通過測試。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明分析有三個原因:
壓力測試常見問題:申請人壓測不過關三個原因
問:申請人原先計算符合測試要求,但最終結果未能通過測試,為什麼呢?
答:有機會是自己漏計私人貸款,比方信用咭欠數、供車貸款等。申請人向銀行提交相關證明文件,但卻忘記計算相關借貸。
問:什麼情況下,購買一手樓會過不到壓測引致撻訂?
答:先前預算買800萬元物業,但受到售樓處現場氣氛所影響,最終買900萬元物業,結果失去預算,未能通過壓測。
問:買樓花並選用建築期付款,有何要注意?
答:申請人如買樓花,選用建築期付款,並且已付首期。若之後申請人向銀行申請按揭,適逢自己停薪留職,而銀行做壓力測試時,是計算最近3個月收入,但申請人近3個月收入減少,於是測試不合格。
曹德明指,解決上述問題,有兩種方法:首先是縮減按揭成數,其次是物色擔保人。
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