香港樓市2022】若果想買樓,事前必須要搜集大量物業資料,了解二手市場情況,當然希望揾到所謂筍盤。市價、筍盤如何界定?準買家透過官方樓價指數、地產代理樓價指數看到整體樓市走勢,究竟這些指數是甚麽?作用如何?近年有意置業人士亦會透過銀行估價網,但銀行估價是否屬市價?本文對上述問題逐一說明。

香港樓市2022|市價盤:跟周邊單位成交價相近

大家不時聽到「市價」、「筍盤」名詞,到底如何界定這些名詞?先說「市價」。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指,單位成交價跟周邊相近樓層、面積的單位成交價差不多,這就是市價。

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筍盤盤:高層户叫價低於低層户成交價

至於「筍盤」,梁沛泓提出兩點:

  1. 成交價低於銀行估價,買家可以借足按揭。
  2. 叫價低於先前單位成交價,如高層單位叫價低於低層單位成交價。

梁沛泓舉例說,將軍澳日出康城三房單位入場費1,000萬元,屬市價水平,倘若同樣有三房單位售價跌至900萬元,這就稱得上是「筍盤」。

差估署每月公布樓價走勢

現時定期反映樓市走勢,主要來自官方和民間。官方來自差餉物業估價署(簡稱差估署),每月月底定期公布上一個月樓價指數。差估署每月報告,主要包括整體樓價指數、全港三區不同大小單位樓價和樓價指數、受歡迎屋苑樓價指數等。其中單位分5類:

  1. 實用面積少於431平方呎
  2. 實用面積介乎431至752平方呎
  3. 實用面積介乎753至1,075平方呎
  4. 實用面積介乎1,076至1,721平方呎
  5. 實用面積1,722平方呎或以上

代理指數反映主要屋苑走勢

至於民間,則是中原地產美聯物業兩間主要代理行編製的樓價指數。中原地產編製不同指數,較受注意的是中原城市指數(CCI)和中原城市領先指數(CCL),兩個指數反映主要屋苑樓價走勢。

「中原城市指數」是一個每月發佈的指數。它是基於政府土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄編制,用以描述地產市場的價格變動。這個指數是基於一系列的成份屋苑價格編制。「指數的基期」為1997年7月,基期指數定為100。

CCL每周公布樓價指數走勢

「中原城市領先指數」是一個每周發佈的指數。它是基於在中原集團的買賣合約成交價編制,用於反映最新的地產市場價格變動。「指數的基期」為1997年7月的第一周。

數據取自香港100個大型屋苑的二手成交,逢星期五公佈一次。指數於1997年7月時定為100點。每周除了公布總樓價指數外,還提供港島、九龍、新界東和新界西樓價指數。

中原在地產代理市場佔有率達30%

中原地產網頁指,由於登記過程需時,利用土地註冊處的樓宇買賣價格數據編制而成的指數未能提供最新的市場資訊。

然而,利用臨時合約成交價數據編制的指數則可以反映地產市場最新的價格變動。中原集團在地產代理市場的佔有率達30%。

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美聯樓價指數反映兩周前樓價

另一間代理公司美聯物業,編製美聯樓價指數。指數是根據全港138個中小型私人屋苑的成交個案,計算加權平均數,而於08至21年以100個屋苑計算;08年前則以50個屋苑計算。

指數每逢星期一公佈,最新數字大致反映兩星期前簽署買賣合約的物業樓價,相對的滯後幅度較政府數字為短。美聯樓價指數亦包括港島、九龍和新界三區的樓價指數。

差估署勝在數據齊全

三個樓價指數反映市場樓價走勢,各有優點和缺點。

梁沛泓分析指,差估署數據滯後,但政府人手較多,掌握的數據較齊全,並不是「日日都做太古城」,還包括單幢物業,資料較為準確。

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代理指數勝在貼市

梁沛泓又指,兩間地產代理公司的市場佔有率有很大代表性,代理公司每周從代理搜集數據,會較為貼市,但代理的樓價指數只針對某些屋苑指標。

若果想觀察較長時期的樓市走勢,官方和代理指數可以互補。梁沛泓說,由去年中至今年3月,可以參考差估署的數據,4、5月則參考地產代理的數據。

銀行估價貼身

近年銀行估價備受關注,傳媒不時報道銀行對某些屋苑的估價,藉此反映市場走向。

銀行提供網上估價,準買家之所以使用銀行估價,目的是推算銀行可否批足按揭。不過,對普羅準買家來說,跟以上官方和代理指數相比,銀行估價會較貼身,真正了解自己心儀單位在當前的市值。上述指數是反映大市走向而已。

可上網或到銀行查詢物業估值

參考過本港主要銀行估價網,只要打上屋苑或大廈名稱,然後就填上關於物業的資料,包括座數、層數、單位號碼等基本資料,之後可以查詢物業估值,程序簡單。

當然,亦可以親自到銀行,向銀行相關部門查詢物業估值事宜。

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銀行估價受到那些因素影響?

總括而言,有以下四個因素:

  1. 成交量:如果屋苑成交活躍,估價會較貼市價。但若果屋苑成交稀疏,例如一年只得一個成交,甚至一些單幢大廈最近成交已經是一年前,在缺乏成交參考下,單位便有機會出現估價不足情況。
  2. 成交額:銀行參考所屬屋苑其他單位成交價,若果近期成交價有上升趨勢,單位估值亦會有所上升;相反,如果周邊單位成交額持續下跌,單位的估價亦會下跌。
  3. 物業質素:物業的樓層、坐向、景觀、樓齡都會影響物業估價,惟單位裝修在網上估價不會反映到。
  4. 事故物業:如果單位發生事故,如非自然的命案,有機會不能估價,即使有銀行願意估價,亦大打折扣。

業主叫價通常較高

在二手市場,放盤的業主叫價通常較高,準買家要真正知道市價,倚靠銀行估價是其中一個方法。

香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典指,準買家搵盤,可在銀行估價網上查詢,亦可親自到銀行查詢,銀行會向測量師查詢物業的價格,準買家知道銀行估價後,就可以跟同一屋苑成交作比較。

市況波動下銀行估價滯後

不過,銀行估價亦有其局限。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,樓市平穩時,銀行估價較準確,但一旦市況波動,有升有跌時,銀行估價會滯後。

如果樓市下跌,估價會偏高;如果樓市上升,估價追不上。曹德明建議,準買家參考完銀行估價後,可以再觀察市況,然後尋求地產代理的意見。

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