香港樓市2022|問題樓契】樓契是整個物業買賣的命脈,無論是買賣、按揭等,皆需要樓契證明。常見的樓契種類包括無契樓、半契樓、碎契樓、釘契樓,每種樓契都值得說說,如果購買上述種類樓契的物業,要注意那些地方?承造按揭是否有困難?

樓契是單位業權證明

樓契是一份證明單位業權的文件,契內會說明單位的細節,業主證明物業屬於自己,樓契是有力的證據。

不少人誤以為簽了買賣合約,物業就是屬於自己,但其實不是,買賣合約只能證明買家擁有購入單位的權利,而不是證明物業已轉讓給新買家。訂立樓契,才證明業權已屬於新買家。

天台特色戶入契

樓契包括大廈公契、入伙紙、買賣合約、地契、授權書、單位圖則等。大廈設有天台、平台,是否納入樓契內?這個問題很難一概而論。若果發展商推售的特色單位(連天台或平台),就較為清晰。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指,在買賣合約內,會清楚說明這些連天台或平台特色單位入契,因新樓圖則較新。

李兆波表示,一些30年或以上的舊樓齡大廈則不會太清晰,因其圖則沒有說明天台業權情況怎樣。他又說,在一些舊樓,住戶可以使用天台,但天台門不可以關,因要容許管理員或維修員入內工作,這樣要小心,不要放置貴重物件。

無契樓失去整份或部分樓契文件

現時市面常見的樓契種類,包括無契樓、半契樓、碎契樓和釘契樓。先說無契樓。無契樓是指物業失去整份樓契,或者樓契中缺少部分文件,如授權書、買賣合約,令業權不完整。

無契樓的出現,有以下常見原因:

  1. 業主遺失
  2. 業主去世,樓契不知所踪
  3. 物業由逆權侵佔所得
  4. 未完成按揭

無契樓承造按揭是否有困難?

究竟無契樓業主承造按揭是否有困難?銀行對批核無契樓按揭持審慎態度。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝指,這類型的物業涉及樓契的缺失、潛在的業權問題或法律訴訟事項,構成產權負擔。

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若證明良好業權  銀行仍承造按揭

莊錦輝指,如果遺失了樓契,需要聘請律師從田土廳勾回「核證副本」(certified true copy),業主需要宣誓遺失了樓契。自從發生騙徒偽造虛假文件冒充業主事件後,銀行及律師樓對於「核證副本」樓契均抱審慎態度。將來賣樓時,買家的律師樓有機會拒絕為樓契副本做good title,即證明業主有妥善/良好業權,導致銀行不能批出按揭。

莊錦輝又說,只要律師樓為無契樓樓契副本做了good title,大部分銀行都會以一般準則承造按揭。他指出,律師提供good title副本,代表無業權問題,按揭層面與普通有契樓一樣,當然仍會有銀行拒絕,或減少貸款額。

無契樓售價低於估值  折讓近三成

若果購買無契樓,要留意以下幾點:

  1. 購入無契樓前,應該問銀行會否批出按揭,以免最後撻訂收場。
  2. 一旦未能成功申請按揭,買家要一次過付清樓價。
  3. 若果樓契一直未能尋回,轉售時的新買家亦同樣受限制。
  4. 雖然無契樓的售價較一般估值低,折讓率近三成,但這類物業難以承造按揭,物業的吸引力不會很大。
  5. 一些樓齡較舊的物業如村屋,或者土地註册處沒有樓契紀錄的物業,業主想宣誓補回,但未必一定做到。

分權共有衍生半契樓

半契樓跟碎契樓情況相近。業權共分為聯權共有和分權共有,半契樓和碎契樓業主是以分權共有形式持有物業。

分權共有指把物業分成若干業權份額,比例沒有規限,如夫妻各佔一半業權,丈夫不肯出售其業權,但妻子肯出售其業權,這就稱為半契樓。

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分權共有份額可不同

另一種情況是,五兄弟姊姝各持有20%業權,長兄願意出售自己20%業權,但其餘四人反對,長兄賣出自己份額業權,這就稱為碎契樓。

兩類樓都是分權共有,分別在於持有人的份額不同而已,一種是持有人各佔一半業權,另一種是每個持有人佔20%業權。

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碎契樓或半契樓兩個原因

碎契樓或半契樓出現,主要有兩個原因:

  1. 夫妻離婚
  2. 有持有人因破產而賣出業權還債,但其他持有人拒絕售出業權。

這類物業售價較市價低,市價折讓高達四至七成。

銀行不願承做按揭

購買這類半契樓或碎契樓,要留意以下幾點:

  1. 買入前,需要知道物業買入價及銀行估值,才能夠按照業權計算價格合理與否。
  2. 少人願意買入業權不完整物業,轉讓困難。
  3. 這類樓難以承造按揭,銀行通常不會接受相關申請,隨時預備一次過付清。

業主欠債或違例遭釘契

釘契樓是指物業的業主違反物業法團條例或正牽涉法律訴訟事項,或者業主欠債等問題,相關事項登記在土地註冊處,買家都可從查冊得知。

物業被釘契,有以下原因:

  1. 業主違反大廈公契,或是業主立案法團規定,如未繳交管理費。
  2. 物業違反建築物條例僭建令,及拖欠政府費用等。
  3. 業主本身出現問題,如欠銀行等機構的錢不還,遭人入稟追討,把物業釘契,物業不得出售,或者被充公,業主不可甩名轉讓。

物業最終未除釘契   需賠償買家損失

若果購買這類物業,要留意的地方不少,有以下要點:

  1. 購買物業前,可以透過律師查冊,看看有沒有因違反大廈公契、建築條例而被起訴。一旦發現有,可跟業主商討先解決問題。
  2. 最保險的做法,是在買賣合約註明業主要清還債務、解除土地註冊處釘契紀錄,才正式交易。
  3. 可向屋宇署索取物業圖則,以便了解會否有未登記但違反建築物條例的地方。
  4. 即使物業在交易前就解除了釘契,買方亦應取得相關證明文件,比方對方久銀行貸款,那應要銀行提交證明文件,證明業主已還清欠款。
  5. 如果業主最終都未解除釘契,就可能違約,需要賠償買家損失,包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。

新買家要為釘契樓負上相關法律責任

最重要的是,若果買家接受已知的釘契情況,並願意承擔風險,日後不能以此作訴訟理據。

要留意,雖然釘契樓仍可自由買賣,但新買家購入這類物業後,同樣要負上相關法律責任。

銀行或調低釘契樓按揭成數

莊錦輝表示,在釘契物業方面,需視乎個別情況銀行才會承造按揭,而且在部分情況下,按揭利率會較貴或調低按揭成數,高成數的按保則不會獲批。釘契物業的潛在風險巨大,建議買家不要因為市價較低而購買。

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