【理財個案】80後讀者早年已供完物業，物業市值約600萬，有20萬現金及少量股票，想知應否把物業轉按套現，再買高息優質股以股息抵消套現的每月還款額？
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理財個案｜讀者來信：80後供滿樓 市值約600萬
老師你好，我是80後，一直很想達成財務自由. 現有些迷茫，希望老師可給予我些意見，謝謝！置業是我在初中時已有的夢想。 畢業後初達入職場，遇上社會經濟不境，當年努力工作，仍然人工不高。 扣除家用，基本開支，已很難儲蓄; 當時我為了有多點儲蓄，便做多兩份兼職，成功在2003年尾，以一成首期，用個人名義置業，作自住用途。早年已成成供完物業，物業市值約600萬。
想加按物業套現投資
之前購買了你提曾及過的港燈收息股，價位7.11元，共6000股。我現持有現金20萬，應怎樣部處，同投資？同時，我很想增加現金流，我是否應把已供滿的物業轉按套現，最高可套現6成約360萬。但我只想套現100至200萬，然後分段購入高息優質股票，用股息抵消套現的每月還款額？餘下的便是永久現金流？我這分析是否正確？和應選那些股票？請龔成老師給予意見，謝謝。
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龔成老師分析：世上沒有無風險的投資
加按套現，再將資金投資增值或收息工具，的確是一個方法，因為加按的利息不高，而投資收息的回報大多比按息高，因此自然就能賺取息差。不過，世上沒有無風險的投資，每一個動作都有利有弊，有時點樣做，好睇你的投資目標，以及風險承受能力。
現時未必是最好的買入股票時機
加按後面對加息週期，收來支付的利息會增加，息差優勢會減少，另外，以現時的股市情況，不少股票都升了，這時未必是最好的買入時機。因為借錢投資這策略，其實應「有投資機會才用」。因此，加按買股票在你的情況，不是不值得去做，但是否在這刻做，以及做多少，會是一個問題。
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不建議按盡
你表示只想套現$100萬至$200萬，這點我認同的，因為這刻不建議按盡。而以現時的市況，最好只動用其中$100萬買收息股，策略上會較好。你可考慮投資港燈（2638.HK）、香港電訊（6823.HK）、工行（1398.HK）、合和公路（0737.HK）、置富（0778.HK），建立一個平穩的收息組合，平均應有5%股息。
先計算每月平均收息及供款情況
至於你所說的「用股息抵消套現的每月還款額」，由於你每月還款中，會包括本金加利息，而你收取的股息，只會有利息部分，因此未必足以完全對消供款，這點要留意。其實，你可先計算每月的還款情況，同時集中分析一些收息股，可以以過往的股息作參考，計算能收息多少股息，從而計出每月的平均收息及供款情況。
要財務自由其實不難
另外，我建議你努力提升股票投資能力，因為你本身有一筆很好的錢可以運用，但你運用得適合與否，可以令你處於很不同的狀態，因此只要努力學習股票知識，要財務自由其實不難。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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