【夾屋2022】提到居屋，大家都耳熟能詳，但提到夾屋，就未必人人皆瞭解。夾屋都是其中一種資助房屋，對象是中等入息人士。現時興建夾屋計劃擱置，二手夾屋市場規模不算大，但可以說是私樓上車盤以外的另一種選擇，有必要多些了解。今趟說說夾屋跟居屋分別，介紹3個指標屋苑，以及學者提出購買二手夾屋的四個要點。

夾屋對象是中等入息家庭

夾屋，全名為「夾心階層住屋計劃」，是港英政府於90年代初期委託房屋協會（房協）興建資助房屋，對象是中等入息家庭，以優惠價發售單位予這些家庭。

買家需符合既定申請資格，購入單位後要受到5年的轉售限制。宏福花園是首個項目，在1995年落成。

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目前二手夾屋屋苑僅10個

之後有12個項目相繼建成，但在2000年後，由於市場情況轉變，其中有3個項目改作私人屋苑，以市值價格出售，包括堅尼地城加惠臺、將軍澳怡心園和馬鞍山曉峰灣。

整個計劃遭擱置。目前二手夾屋屋苑只有10個，共提供約9,000個單位。

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夾屋居屋對象和轉售限制不同

居屋和夾屋同是資助房屋，到底有何分別呢？主要有三點：

  1. 兩者針對對象不同，居屋對象是持有綠表和白表人士，夾屋對象是高過居屋申請資格，但又未能負擔私人住宅的人士，即所謂夾心階層，這類申請夾屋人士的入息和資產上限皆高過申請居屋人士。
  2. 在轉售限制方面，兩者有顯著不同。以購入居屋單位日期計算，之後兩年只可以以原價在居二市場轉售；兩年後可自行定價在居二市場轉售；5年後需經補地價後才可以在自由市場轉售。最新措施是2019年及之後首次推售的居屋，要10年後才可以在自由市場轉售。不過，夾屋轉售限制較嚴格和簡單，5年後才可申請補地價在自由市場轉售。但順帶一提的是，正因最後一期夾屋已於1999年推售，故現時所有夾屋已過禁售限制。
  3. 在轉售市場方面，即使居屋單位未補地價，也可以在居二市場轉售予合資格人士，或者可以繳交補地價後在自由市場轉售。夾屋單位只可以繳交補地價後，才可以在自由市場轉售。

二手夾屋屋苑名單

目前二手夾屋市場規模不大，僅有10個屋苑，包括：

  • 葵涌浩景臺
  • 何文田欣圖軒
  • 將軍澳旭輝臺
  • 將軍澳叠翠軒
  • 葵芳芊紅居
  • 青衣宏福花園
  • 鴨脷洲悅海華庭
  • 馬鞍山雅景臺
  • 沙田晴碧花園
  • 鑽石山悅庭軒

新界佔7個，九龍佔兩個、港島僅佔一個。

欣圖軒創二手夾屋新高成交

2021年曾有夾屋屋苑單位成交價創新高。資料顯示，欣圖軒2座低層單位，實用面積725平方呎，已補地價，2月份以1120萬元成交，呎價15,448元，成交金額是全港夾屋、甚至是資助房屋的新高。

上述屋苑原業主於2010年以約530萬元連補地價購入單位，帳面獲利590萬元，期間升值達1.1倍。

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首11個月二手夾屋錄353宗買賣

雖然近月二手夾屋買賣放緩，但2021年首11個月買賣仍然上升。據利嘉閣地產指，11月份夾屋買賣錄21宗登記，較10月份的22宗減少約5%，為本年次低成交月份。而期內夾屋買賣登記總值錄1.59億元，較十月份的1.69億元減少約6%，總值同屬本年次低。

不過，以首11個月來說，買賣錄353宗，按年同比仍增加66%。

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浩景臺交投最多

據利嘉閣地產資料，直至12月27日止，2021年二手夾屋買賣登記排名榜當中，排首名是浩景臺，買賣宗數78宗，金額5.37億元；第二名是叠翠軒，宗數70宗，金額5.12億元；第三名是欣圖軒，宗數39宗，金額2.87億元。

以下是這三個屋苑的資料，以及學者、地產代理的意見。

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1.浩景臺

地址：葵涌荔崗街11號
座數：6 
單位總數：1456個
單位實用面積：474至655平方呎
入伙日期：1998年12月
發展商：房協
配套設施：住客會所
校網：小學：65・中學：葵青區
11月成交實用呎價：12,996元
放盤叫價：600萬至898萬元
放盤呎價：11,111至14,089元

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波分析浩景臺優劣：

  1. 屋苑位於山上，環境清靜。
  2. 景觀開揚，可遠眺維港景。
  3. 但交通不方便，需要接駁小巴山下，而且屋苑車位不夠。

2.叠翠軒

地址：將軍澳運亨路8號
座數：4
單位總數：1424個
單位實用面積：452至660平方呎
入伙日期：1998年
發展商：房協
配套設施：住客會所
校網：小學：95‧中學：西貢區
11月成交實用呎價：12,886元
放盤叫價：700萬至918萬元
放盤呎價：12,215至15,891元

香港置業高級聯席董事唐榮花分析叠翠軒優劣：

  1. 屋苑鄰近寶琳站，交通方便。
  2. 有天橋連接鄰近新都城商場，購物方便。
  3. 三房單位售價約700萬元水平，在同區算低。
  4. 部分三房單位客飯廳鑽石形設計，擺放傢具要花心思。

3.欣圖軒

地址：九龍紅磡山忠孝街93號
座數：4
單位總數：712個
單位實用面積：434至767平方呎
入伙日期：1999年
發展商：房協
校網：小學：34‧中學：九龍城區
11月成交實用呎價：14,704元
放盤叫價：725萬至1220萬元
放盤呎價：13,451至17,345元

李兆波分析欣圖軒優劣：

  1. 由屋苑可前往何文田站，2022年沙中線通車後前往灣仔較以往方便。
  2. 旺中帶靜，步行數分鐘至附近愛民邨，購物消費方便。
  3. 大部分單位景觀不算開揚。

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買二手夾屋要留意管理費維修

購買二手夾屋，要注意哪些地方？中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波提出以下四點：

  1. 先了解單位是否已補地價，最好向負責的地產代理查詢清楚。
  2. 要留意管理費，通常資助房屋的管理費較私人住宅低一些。不過，若果部分夾屋設有會所，管理費會稍高，因需要分擔會所的支出、維修。即使不使用會所設施，仍然要繳交全部管理費，沒有減價。管理費事宜最好預先向負責的地產代理問清楚。
  3. 在維修費方面，夾屋跟私人住宅分別不大，屋苑都會有業主立案法團，設有維修基金，每月繳交相關費用，從管理費扣除部分款項作為基金之用。但若果是大型維修工程，要注意單靠基金未必足夠負擔得到。
  4. 跟睇私人住宅一樣，要了解屋苑單位是否實用、交通方便程度，以及配套設施是否足夠。

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