【香港樓市2022】美國聯儲局快加縮減買債規模的速度,聯儲局政策官員又預計美國明年可能加息3次。中原按揭董事總經理王美鳳預期,若本港銀行結餘維持充裕,香港銀行同業拆息(HIBOR)未必跟足美息升幅,明年(2022年)本港按息仍主要處2厘以下水平,低息環境歷史性延續14年。
預期新取用按揭貸額將突破4,000億元
中原按揭發表名為「2021按市及按息回顧與2022前瞻」的報告。回顧對上一次美國收水歷程:由2014年1月開始減慢買債歷時9個月後,至同年10月結束停止買債計劃,收水影響未有即時傳導本港。當年受「滬港通」開通等因素帶動,資金流入本港,年內本港銀行體系結餘不減反增,由2014年初約1,638億元逐步增至2015年第4季高達4,260億元,期間港元拆息維持平穩處低水平。而美國待14個月後(即2015年12月)才象徵式啟動加息。
王美鳳在報告內指出,置業人士仍繼續受惠於低息環境,相信明年在經濟復甦面持續擴大及通關因素帶動下,利好樓巿及按巿,按揭額將繼續出現正增長,預期香港樓市2022年新取用按揭貸額將突破4,000億元,再創歷史新高。
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本港銀行結餘高度充裕
王美鳳指出,現時拆息HIBOR樓按計劃主導市場,市場比例達97.6%,故此HIBOR調整將主導本地按息變化,過往港元拆息早於港P上調,拆息主要受美息、銀行結餘充裕程度、本港投資環境、資金流向、港元需求等因素影響。
現時本港銀行結餘仍然高度充裕達3,825億水平,若美息明年上升,港元拆息在資金充裕環境下未必跟足美息加幅,跟隨息率上調的速度亦較慢。歸納中原按揭報告,可以預示香港樓市2022中,物業按揭市場將出現5個趨勢:
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香港樓市2022|趨勢1:港息未必跟足美息加幅
王美鳳續指,在對上一次加息周期,當本港銀行體系結餘仍達千億以上水平,港元拆息大致上未有跟足美息加幅,例如2017年屬於美國加息周期,年內美息上升3次共0.75%,當年本港銀行結餘介乎近1,800億至2,600億水平,與樓按相關的1個月港元拆息平均0.56%,1個月美元拆息則平均為1.11%,港元拆息明顯低於美息,亦未有跟足美息加幅。
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香港樓市2022|趨勢2:低息持續
故此美息上升對港元拆息影響視乎本地資金水平及流向變速(當中亦受金管局增發外匯基金票據次數及量數影響,因有抽走市場資金作用),本港投資環境仍然吸引資金,預期明年本港銀行體系結餘仍然充裕,故明年港元拆息未必跟足美息加幅,拆息或由「超低水平」微調至「低水平」;拆息仍然低企下,相信明年H按仍然主導市場,料香港樓市2022年按息仍主要處2厘以下水平,低息環境持續,故本港將歷史性出現14年低息環境。
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香港樓市2022|趨勢3:H按為主流按揭計劃
王美鳳指出,今年H按與P按之息差持續達1厘以上,2021年市場H按息平均1.4%,而P按息則持續於2.5%水平,H按慳息優勢明顯,故2021年H按選用比例持續於95%以上並持續攀升。今年拆息現跌勢,1個月拆息於年內較長時間跌至0.1%以下水平,9月及10月份平均1個月拆息更跌至0.06%,創11年半新低,令期內市場H按息低至1.36%十年來低水平,H按/P按息差進一步拉闊,造就H按吸引力續增,推動2021年10月份H按選用比例升至97.6%創歷史新高。
王美鳳預期,即使明年港元拆息有機會輕微回升,預料H按息仍會主要處於2厘以下水平,故此H按對比P按維持2.5厘仍具較大吸引力,料香港樓市2022年繼續以H按為主流按揭計劃。
香港樓市2022|趨勢4:港P未有需要上調
反映美國聯儲局官員預測未來利率的點陣圖顯示,預期明年加息3次,加幅共0.75厘。王美鳳指出,預期美國明年結束買債計劃後,開展貨幣正常化仍會溫和進行,預料明年美國聯邦基金利率仍處於1%以下水平,加幅不多於0.75厘,而本港最優惠利率(港P)未需要跟隨上升。
王美鳳解釋,美國在過往減息周期對比港息「減突」較大幅度,在對上一次減息周期,港P在2019年僅減0.125厘便返回歷史低水平,然而美國為應對疫情於2020年再突減息1.5厘,香港沒有跟隨,故此即使美息明年加0.75厘,港P未有需要上調;在過往加息周期,港P於美息升至2%或以上水平才開始上調。
香港樓市2022|趨勢5:平均按揭年期徘徊28年水平
王美鳳預期今年新批轉按金額將可重上千億水平,按年大增逾6成。展望2022年轉按市道,經過今年低基數效應推動新批轉按明顯反彈後,2022年轉按市場將趨向維持平穩發展,雖然明年按息有機會稍為上升,但低息環境持續,仍利好吸引轉按及物業套現個案。
王美鳳續指,按揭年期上限為30年,故按揭年期不會延長至超於30年。明年樓市穩步發展下,樓價向升機會較高,預期香港樓市2022年平均按揭年期持續徘徊長達28年水平。
港美對上兩次加息及減息周期
周期 |
地區 / 息率周期 |
次數 |
累計幅度 |
加息 |
香港 (2005年3月至2006年3月) |
9 |
+3% |
|
美國 (2004年6月至2006年9月) |
17 |
+4.25% |
減息 |
香港 (2007年9月至2008年10月) |
8 |
-3% |
|
美國 (2007年9月至2008年10月) |
10 |
-5.25% |
加息 |
香港 (2018年9月) |
1 |
+0.125% |
|
美國 (2015年12月至2018年12月) |
9 |
+2.25% |
減息 |
香港 (2019年10月) |
1 |
-0.125% |
|
美國 (2019年7月至2020年3月) |
5 |
-2.25% |
資料來源:中原按揭
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