香港樓市2022|西灣河】港島區私樓樓價,一般較九龍及新界企得硬淨。除了中西區、太古城被受關注外,發展成熟、有港鐵直達的西灣河鐵路沿線物業,亦受關注。

西灣河屬交通匯點有港鐵直達

西灣河是港島東其中一個住宅為主的地區,部分住宅臨海,又有食肆雲集的蘇豪東,甚具特色。若果想入市,相信區內三大屋苑—嘉亨灣、逸濤灣和鯉景灣是值得考慮的。同時亦要留意區內交通、日常生活和校網三個範疇。

西灣河位於港島東區,位於鰂魚涌之東,筲箕灣之西。若果以東區走廊分界,三大屋苑位於走廊區臨海一邊,走廊區另一邊以舊樓為主,即是沿着大馬路筲箕灣道而建,這裡亦是交通匯點,港鐵站、電車、巴士、小巴、渡輪等聚集。除了私人住宅外,區內亦有居屋和公共屋邨,如興東邨、康東邨等。

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圖片:香港財經時報
西灣河碼頭提供三條渡海輪路線,包括來往觀塘、鯉魚門三家村和東龍洲。

區內交投連跌兩月

近月西灣河市況持續回軟。據中原地產指,10月西灣河片區私人住宅買賣合約宗數有28宗,金額1.69億元,面積1.17萬平方呎,按月下跌22%、46%及28%。上月下跌33%、36%及42%。數字連續兩個月顯著下跌。

踏入12月,直至月中,市場觀望氣氛濃。利嘉閣地產助理營業董事劉信文指,受到近期股市波動影響,業主把叫價調低3%至5%,買家還價幅度高,最高達10%,但業主不接受,於是買賣雙方拉鋸,市況偏靜。

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香港樓市2022:代理料樓價升一成

地產代理預測香港樓市2022中,區內樓價走勢穩中向好。香港置業港島區董事屠淑明表示,股市波動產生一定影響,但西灣河區內以用家為主,故預期明年樓價平穩。劉信文則看好明年區內樓價走勢,指股市走勢偏忽,樓市相對穩定,故料香港樓市2022樓價升逾10%。

雖然代理指未來未有全新樓盤開售,但即使有,多數是規模細的單幢新盤,反而現時二手市場有大型屋苑可供選擇。區內具規模和指標性的屋苑不外是嘉亨灣、逸濤灣和鯉景灣,三個屋苑皆位於臨海一帶。劉信文說,這三個屋苑每月成交比重佔區內八成。嘉亨灣和逸濤灣是2000年後入伙的屋苑,樓齡分別是16年和20年;鯉景灣則早在1988年入伙,樓齡超過30年。

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嘉亨逸濤呎價超過太古城

若果跟鄰近鰂魚涌藍籌私人屋苑太古城相比,嘉亨灣和逸濤灣呎價已超越太古城。據中原地產網頁,嘉亨灣11月成交呎價23,670元,逸濤灣同月成交呎價22,823元,但太古城同月成交呎價僅20,057元。屠淑明指,嘉亨灣和逸濤灣樓齡較太古城新,故呎價較高。三個屋苑資料如下,並有代理看法:

1.嘉亨灣:叫價730萬起

地址:太康街38號
座數:5
單位總數:2020個
單位實用面積:293至2170平方呎
入伙日期:2005年6月
發展商:恒基、中華煤氣
配套設施:住客會所
校網:小學:14‧中學:東區
11月成交實用呎價:23,670元
放盤叫價:730萬至6800萬元
放盤呎價:18,699至46,607元

嘉亨灣共有少少座,提供2020個單位,單位實用面積293至2170平方呎,發展商為恒基、中華煤氣。
圖片:香港財經時報
嘉亨灣共有5座,提供2020個單位,單位實用面積293至2170平方呎,發展商為恒基、中華煤氣。

2.逸濤灣:提供864伙

地址:太安街28號
座數:4
單位總數:864個
單位實用面積:549至1437平方呎
入伙日期:2001年10月
發展商:中巴、太古、新鴻基
配套設施:住客會所
校網:小學:16‧中學:東區
11月成交實用呎價:22,823元
放盤叫價:1300萬至2350萬元
放盤呎價:23,593至29,617元

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逸濤灣共864伙,單位實用面積549至1437平方呎,發展商為中巴、太古、新鴻基。

屠淑明提出三個優點:

  1. 兩個屋苑樓齡新。
  2. 兩個屋苑約60%至70%單位可望海景。
  3. 嘉亨灣單位設有露台。

劉信文提出嘉亨灣另一個優點,是會所設施多樣化。

3.鯉景灣:樓齡逾30年

地址:太康街31至59號
座數:17(分4期)
單位總數:2295個
單位實用面積:426至814平方呎
入伙日期:1988年5月
發展商:太古
配套設施:西灣河遊樂場、網球場、地舖
校網:小學:14‧中學:東區
11月成交實用呎價:18,668元
放盤叫價:910萬至1860萬元
放盤呎價:15,470至24,377元

鯉景灣樓齡逾30年,共提供2295個單位,發展商為太古。
圖片:香港財經時報
鯉景灣樓齡逾30年,共提供2295個單位,發展商為太古。

劉信文點出兩個優點:

  1. 單位實用率高。
  2. 景觀開揚。

但他指,鯉景灣「輸蝕」地方在於沒有住客會所。

交通篇:可搭港鐵渡輪巴士

區內最快捷方便的交通工具是地鐵,這個港鐵西灣河站早在1985年5月啟用,共有3個出口,包括欣景花園下面A出口、鄰近西灣河文娛中心B出口和聖十字徑出口。

同時,區內西灣河碼頭提供三條渡海輪路線,包括來往觀塘、鯉魚門三家村和東龍洲,但東龍洲路線只限假日服務。除此之外,區內有多條港島、隧道巴士、小巴路線,可前往港九新界其他地方。

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日常生活篇:蘇豪東食肆選擇多

西灣河缺乏大型商場,但幸好鯉景灣和筲箕灣道一帶有不少民生地舖,西灣河街市位於港鐵站毗鄰,買餸方便。

值得一提的是,蘇豪東位於鯉景灣海旁一帶,那裡有20多家食肆,來自不同地方美食,如中菜餐廳、日本料理、地中海料理、西餐廳等,不愁沒有地方「醫肚」。

蘇豪東位於鯉景灣海旁一帶,那裡有20多家食肆
圖片:香港財經時報
蘇豪東位於鯉景灣海旁一帶,那裡有20多家食肆

校網篇:小學校網有兩個

西灣河有兩個小學校網,分別是小學14和小學16。據教育局資料,太安街至東區走廊交界、東區走廊至太祥街交界、以及太祥街至英皇道交界,是兩個校網在西灣河的分界線。

嘉亨灣、鯉景灣位於小學14,逸濤灣位於小學16。小學16共有14間小學,部分學校是全港龍頭小學,如聖公會柴灣聖米迦勒小學、中華基督教會基灣小學。小學14共有11間小學,地區名校多,如番禺會所華仁小學,其不少畢業生都升讀香港華仁書院。

在中學校網方面,西灣河屬於東區,共有36間中學,部分是Band1學校,如張祝珊英文中學、庇理羅士女子中學等。

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