讀者來信:Anthony Sir你好!最近傳聞中央政府要求發展商配合解決居住問題 ,又謂遊戲規則已經改變,全城熱話,未來會大量起樓嗎?會像當年八萬五一樣推冧樓市嗎?

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回覆讀者來信:「共同富裕」是應該的

非常支持!解決住屋問題,共同富裕,是應該的! 筆者同意政府專家所講,香港不是沒有土地,而是沒有共識!據統計,幾大發展商持有的農地,加起來超過一億呎!可以興建相等如30個太古城!太古城有逾1.2萬伙,單位面積也不小,以現時的建屋標準計算,平均一開二也不為過,屈指一算,豈不是可以興建逾60萬伙?!

每年2萬伙新樓需求量

以公私營比例7:3計算,即是42萬伙公營房屋,遠超過現時公屋輪候人數25萬,可建私樓18萬伙,以每年2萬伙新樓需求量計算 ,相等如9年的供應,基本上已能解決房屋問題,為甚麼一直都沒有行動?傾唔掂數而已!如果中央政府出面可以令雙方踏出一步,絕對是好事啊!

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郊野公園邊陲土地 可起幾十萬伙

以上只計算農地,還未計算其他土地資源! 一直以來被受爭議的棕地,又有千多公頃,又可以起幾十萬伙,還有郊野公園邊陲土地等等,又可以起幾十萬伙,為甚麼一直都只聞樓梯響呢?除了技術問題,最重要的還是沒有共識,棕地涉及不同利益持份者,郊野地涉及環保團體,又係傾唔掂數!

至於另一個問題,會帶來大量供應,影響樓價嗎?

關於開發農地的土地共享先導計劃,是一個雙贏的方案,政府可以有 更多土地興建公營房屋,發展商可以有更多土地興建私樓,政府與發 展商是以雙贏為大前提,如果不能達至雙贏,如何說服發展商合作? 如果能達至雙贏,難道發展商自己推冧樓市?大發展商都是百億千億企業,人才濟濟,自然會想到雙贏方案。

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政府也沒有需要推冧樓市,現時房屋政策,已經找到出路!

我們可以理解為新加坡模式,就是大量興建公營房屋來解決基層市民 的居住問題。經過了這麼多年,莫說是政府,就連小市民都明白,樓價高企的因素很多,除了供應問題,全球量化寬鬆資金泛濫,經濟不斷發展等,都會推動樓價向上,並非單靠政策可以推倒,即使可以推冧,冧幾多?

現時樓價跌一半還是很貴

以現時的樓價水平,即使跌一半都只是回到1997時的水平,還是很貴,基層還是買不到,但要付出的代價就很大了!市民買樓都會跟銀行借按揭,5成是最基本的了,借6~9成才是主流,樓價跌一半,金融系統隨時崩潰!還有很多大大小小的企業,都是透過物業抵押做融資,又崩潰!還有政府收入,賣地收入大跌,又崩潰!

投資前要計算政策風險

還有小市民,政府賣地數入大跌,錢從何來?加稅?減福利,又崩潰!這些事情我們在1997到2003年的時候已經經歷過,要重來嗎? 雖然不會大跌,但供應多了,始終會令樓價受壓。 經過這麼多年,辣招不斷,作為專業投資者,其實應該將政策風險包括在自己的投資計算之中,例如我們自己買樓,必定會買一些經過秤貨計算後,有兩成水位或以上的物業,自己買樓如是,團隊收購重建如是,意思是…

學習好專業技巧 就能駕馭升跌

已經預留空間,樓市升就多賺點,樓市跌就少賺點, 都會賺到錢,這才是投資的正確態度。而不是像一般散戶,不懂計算 ,盲目買樓,盲目求升。過去十多年,任何時候都會有負面新聞,一有負面新聞就逃避嗎?那就一輩子不用買樓了!只要學習好專業投資者的技巧,就能駕馭升跌!

作者簡介:作者為1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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