北部都會區】行政長官林鄭月娥在10月6日發表任內最後一份施政報告,針對未來的土地及房屋政策,特首提出建設「北部都會區」。施政報告中表示北部都會區佔地約300平方公里,包括元朗及北區在內。整個都會區將會額外開拓約600公頃住宅和產業用地,同時政府將設立鐵路網絡連接香港和深圳。有專家預料當地有1樓價有望升約2成。

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北部都會區規劃及發展

特首林鄭月娥表示,根據目前在北部都會區內多個已規劃或規劃中的發展項目,住宅單位預計約35萬個。按照有關策略,北部都會區可額外開拓約600公頃用地作住宅和產業用途,估計可提供住宅單位約16.5萬至18.6萬個。

連同元朗區和北區現有39萬個住宅單位,北部都會區發展完成後總住宅單位數目將達90.5萬至92.6萬個,可容納約250萬人居住,區內職位數目則由11.6萬個大幅增至約65萬個,其中15萬個為創科產業相關職位。

北部都會區交通配套

根據施政報告中的《北部都會區發展策略》,連接北部都會區的運輸系統將以鐵路為主,其中建議的鐵路項目包括興建連接洪水橋/厦村至深圳前海的港深西部鐵路,以及把正在規劃的北環線向北伸延,經落馬洲河套地區的港深創新及科技園接入深圳的新皇崗口岸,並探討興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統的可行性。

北部都會區, 建約93萬住宅單位, 設鐵路連接港深, 1區樓價升2成, 香港樓市, HKBT, 香港財經時報
圖片:北部都會區發展策略報告書
港深西部鐵路

政府針對北部都會區建議擴展北環線

針對北環線的發展計劃,政府有以下兩個建議:

  • 把正在規劃的北環線向北延伸,經落馬洲河套地區的港深創新及科技園接入深圳的新皇崗口岸
  • 把北環線由古洞站向東延伸,接駁羅湖、文錦渡、香園圍一帶,再南下經打鼓嶺、皇后山至粉嶺。
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圖片:北部都會區發展策略報告書
北環線支綫
 
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圖片:北部都會區發展策略報告書
北環線由古洞站向東延伸

北部都會區|東鐵線延伸至深圳羅湖

至於東鐵線,策略提出探討把該線延伸至深圳羅湖,並在深方設立「一地兩檢」口岸,在現有羅湖站和上水站之間增設一個非過境鐵路服務的新鐵路站,以釋放羅湖/文錦渡和上水北一帶的發展潛力。

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圖片:北部都會區發展策略報告書
「一地兩檢」口岸

北部都會區|探討興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統

政府表示流浮山至白泥一帶背山面海,仍有大量可用的土地資源。在保育沿岸生態環境的前提下,研究這範圍納入新發展區的發展潛力,探討興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統的可行性,以此帶動尖鼻咀 /流浮山 /白泥的沿岸發展,並可藉此連接港深西部鐵路沿線站點和洪水橋/厦村新發展區內已規劃的環保運輸系統,完善擴大後的新發展區的交通網絡。

政府初步估計,流浮山至白泥一帶有潛力供應約15,500至17 500 個住宅單位。

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圖片:北部都會區發展策略報告書
尖鼻咀至白泥自動捷運系統

美聯:增土地房屋供應執行成關鍵

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,政府爭取未來十年為市場提供可興建約100,000個私營房屋單位的用地,相信不少來自新界北發展區,最終未來十年能否提供10萬個單位仍要視乎政府造地進度。

若然未來十年賣地及鐵路平均每年可提供約1萬伙,以現時長策會的未來十年平均每年12,900伙的私人住宅供應目標計算,相信要達目標不難;然而,由於過去5年平均每年新盤銷售量已達約16,600伙,較長策會未來十年平均每年12,900個的目標仍然高出近3成。在預期需求不會大幅減少的情況下,短期內供求失衡的情況仍會持續。

元朗區主要樓盤

由於北部都會區涵蓋北區和元朗區,以下便整合了兩區部份的主要樓盤資料,供讀者參考:

根據中原地產的數據,天水圍區內共有21,626個私人住宅單位,涉及人口共285,862人。區內的主要屋苑包括:

  • 嘉湖山莊
  • 栢慧豪園
  • 天頌苑
  • 天盛苑
  • 天富苑

至於元朗市中心方面,區內共22,438個私人住宅單位,涉及人口共71,675人。而區內主要屋苑包括:

  • 朗庭園
  • 翹翠峰
  • 御豪山莊
  • 御景園
  • 怡豐花園

北區主要樓盤

上水區內共6,993個私人住宅單位,涉及人口共90,157人。區內主要屋苑包括:

  • 蔚翠花園
  • 新都廣場
  • 皇府山

粉嶺區內共21,005個私人住宅單位,涉及人口共187,028人。區內主要屋苑包括:

  • 牽晴間
  • 花都廣場
  • 粉嶺中心

專家Anthony認為施政報告藍圖清晰 對樓價有正面影響

就未來北部都會區區內的樓價走勢,1%投資培訓學院課程總監Anthony Chung認為施政報告對樓價存在正面的影響,短期內樓價可能會短暫地抽高。但需留意,始終整個北部都會區的發展計劃是10年或以上的土地規劃,未必會很快看見成效,因此未來樓價短暫上升後,會再次回歸平靜。

另外,Anthoy認為對比往年的政策,是次的施政報告發展藍圖定位清晰,分為鄰近前海的部分,鄰近關口的部分及休閑生活用地三者,而三者比較,前海附近的地區將會最受惠,未來洪水橋、天水圍、屯門一帶的樓價將有機會上升。

未來3至5年天水圍呎價望升2成

但Anthoy認為始終洪水橋附近的發展計劃可能需時超過十年,因此近期投資者可以先觀察天水圍的樓市。專家表示近期內,天水圍的樓價將會有較明顯升幅。他認為現時天水圍的呎價偏便宜,約每呎1.1萬元,處於被低估的狀態。隨著政策的公布,Anthoy認為在未來3至5年,天水圍的呎價有望升約2成,並追近屯門平均1.3萬至1.5萬元的呎價。

如果聚焦在個別最受惠的屋苑,Anthoy認為天水圍區內的嘉湖山莊和栢慧豪園可能會有較好的表現。因為兩個屋苑都是天水圍區內的主要住宅,另外嘉湖山莊的伙數較多,兩者較有升值潛力。

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