香港自97回歸以來,樓價上上落落,經過24年的發展,始終受到地少人多,資金湧入,與及港人對追棒刺激下,始終升多於跌,經歷兩次大型金融風暴,「買樓看長綫」思維卻是根深蒂固,在未來五年逐步推出開土闢壤,展望仍要大力造地來滿足穩定的市場需求。

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「鐵路加物業」加快地區轉型

然而,受制於規劃時間冗長,導致新土地長期嚴重脫離現實,不期然又回想起40年多前來自鐵路發展,造就地區轉型和縮短交通的時間,令土地變得有價值,「鐵路加物業」卻能加快地區轉型,製造新供應。在今年的施政報告中,會否重提這類中長期基建措施,來紓緩其他新供應地的真空期,卻值得深思。

康城區是「鐵路加物業」成功例子

老樓家住將軍澳,而康城區又是一片由「鐵路加物業」的成功例子,人口漸多,可容納50多萬人居住,配套陸續落成,樓價由2008年第一期首都開售,那時每方呎約4,888元(建築面積),直至到LP10新近推出的179伙單位,平均折實每方呎實用面積17,436元,個別單位最高接近2萬元,使這片曾經是荒蕪之地,一躍而成進佔兩房近千萬元戶的綠洲。

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優化旗下物業發展項目

根據港鐵官方網站介紹,自1979年開通首條鐵路綫以來,港鐵公司的「鐵路加物業」模式為優化旗下物業發展項目與鐵路網絡的綜合發展,作出重大貢獻。鐵路網絡沿綫物業發展的新機遇為鐵路營運帶來資金,並彌補興建新鐵路綫時的資金差額。

促進有效地使用土地

「鐵路加物業」模式讓港鐵公司為其服務的社區帶來正面影響,將社區與交通樞紐綜合發展,創建無縫連接,在香港建立多個充滿活力的社區。此模式有助減少鐵路基建的支出並促進有效地使用土地,從而減低公共開支,足見這種模式不單只是改善運輸概念,而是提供因大型運輸網絡改造大型社區的關係,使區與區之間可轉移人口,達致共贏目的。

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屯門線讓民生舊區加速轉型

又多一個例子,屯門線加入,誘使紅磡、土瓜灣一帶的舊區重建持續發展,市建區在區內項目,經過十多年的開拓,已把這個市區舊貌改變,日前位於紅磡和土瓜灣的招標項目,收到市場很大的反映,協力改善這個民生舊區加速轉型。

收購重建 樓價飛升

而私人發展商洞悉天機,在區內落釘入市,或收購重建,一條鐵路加快重建速度,一來令區內環璄大變天,當然亦帶動了同區物業的潛在投資價值被引發出來,另一個效果自然樓價飛升下,亦使區內的購買力難以負擔樓價,有人搬離舊社區,亦有新居民遷入的人口流動效應,使區內居住人口年紀走向年青化。

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「一小時生活圈」蔓延鄰近地區

目前草擬的新港鐵線甚多,由新界北區到大嶼山東涌延線,及至最近熱傳由深圳前海到洪水橋的接駁轉線計劃,鐵路四通八達,持續發展,令「一小時生活圈」蔓延至鄰近地區,貫通東西南北。

作者簡介:劉兆昌,資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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